春节多地楼市零成交 二季度房价或现拐点

　　2月10日，《华夏时报》记者来到位于重庆市主城二郎片区的一处知名楼盘，该楼盘从重庆房产税试行的2月1日算起，10天中竟然没有一笔交易，显得格外冷清。

　　该售楼处的工作人员告诉记者：“由于限购令和房产税的实施，买大户型的炒房客目前再买住房已经不大可能了，他们的购买欲望没有了。”

　　这绝非个案。在重庆南岸区某高档楼盘，据销售人员讲，自重庆推出房产税试点方案后，截至目前楼盘销售量为零。

　　春节楼市遇冷的又岂止重庆，广州中心区、深圳、杭州均出现多日“零成交”的现象，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市的成交量也只有几套，北京、上海、南京等地成交量也多处在几十套的低位水平。

　　这固然与假期因素有关，但更重要的，还要归因于不断升级的调控政策。2月9日，世联地产(002285,股吧)研究员丁灵珂在接受《华夏时报》记者采访时表示：“过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控，这对楼市的影响将逐步显化并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。”

　　而在国家发改委投资所副研究员刘琳看来，房价下调至少要经历三个阶段，即“量跌价挺”、“量跌价调”、“量价齐跌”，其中成交量下跌是开发商主动降价的前提，而成交量下跌一般要持续一段时间才会导致价格调整。

　　有业内人士预计，全国70个大中城市房价指数将在今年二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长，部分房价偏高城市的房价将出现一定幅度调整。

　　楼市成交挂零

　　无独有偶，在另一个实施房产税试点的城市上海，今年春节期间新建商品房的成交量也跌到了冰点。

　　据搜房网统计，2月2日至8日，上海市商品住宅成交仅23套，总计成交面积2337平方米，为近6年春节楼市第二低。这样的成交量同比2009年152套、1.6万平方米的交易量，缩减幅度超过八成。

　　广州中心区也出现了零成交。阳光家缘网站签约数据显示，2月2日至7日，广州市一手住宅网签量仅有47套，日均成交约8套，与春节前的日均网签276套相比简直就是暴跌，并且网签数据均来自于郊区，中心六区几乎是零成交。

　　对于杭州来说，成交量“挂零”似乎已经不足以形容其楼市的惨淡了，因为很多人不是忙着买房，而是忙着退房。据不完全统计，从春节前的1月26日国家出台房地产调控新政以来，杭州市每天都有两套以上商品房解除合约。2月2日至7日，杭州全市商品房成交11套，初二、初三两天更是出现了零成交。

　　“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。据介绍，春节期间北京网签了41套二手房，全部为中介签约，而且都是春节之前基本达成协议的。

　　2月9日，《华夏时报》记者走访了位于北京市区的十多家二手房中介公司，一些公司还处在歇业状态，店面空无一人。在上海，不少中介公司由于生意过于冷清不但提前放了假，还延迟了节后的上班时间。21世纪不动产市场总经理黄河滔向记者道出苦水：“有一半的门店在春节前不用说成交了，连到门店来咨询买房的人都很少。”

　　此外，二线城市的楼市在春节期间也遭遇“寒流”。珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市成交量降至个位数。

　　政策效应叠加

　　春节楼市遇冷，固然与假期因素有关，但更重要的是，中央和地方政府出台的新一轮调控政策改变了房地产市场买卖双方的预期。

　　对这一点感触最深的，莫过于炒房客。“"新国八条"出台之前，虽然我已经不能从银行得到贷款，但可以买房。可上海已经对有三套以上公寓的购房人全面叫停，我手中即使有资金也不可能再去买。而且，房产税也增加了持有成本，利率也上调了；如果房价不能继续上涨，这时候再投资房产是不是能赚钱真是个问题。”一位房产投资客如是说。

　　2月10日，“我爱我家”北京青塔店置业顾问刘洪飞告诉记者：就在“新国八条”出台的第二天，“二手房5年内转让全额征收营业税”等税收政策便开始执行了，春节后北京大部分银行都将开始执行二套房首付六成、利率1.1倍的政策。在上海，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“八五折”利率，自2月起一律执行基准利率。据悉，上述五大行中的深圳分行也均出台了新规，对首套房贷款利率停止优惠政策。

　　地方落实新政的工作也在紧锣密鼓地进行。青岛是颁布实施细则最早的城市，1月30日晚间便把楼市新规挂在了青岛市政务网上。2月1日，上海出台实施细则。

　　2月11日，北京市建委的一位不愿具名的人士向本报透露，本月15日将出台“本地人限购二套、外地人限购一套”的细则。中国房地产研究会副会长顾云昌称，执行住房限购措施的城市会比年初时增加一倍多，将有望达到50个城市，“甚至会更多”。

　　从中央到地方，调控意志都非常坚定。国务院总理温家宝在2011年春节团拜会上的讲话中再次重申：“要坚定不移地搞好房地产市场调控。”

　　春节还没过完，“加息”的靴子便落地了。2月8日，央行宣布自2月9日起金融机构人民币一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。紧接着，住房和城乡建设部也在9日宣布，从即日起上调个人住房公积金存贷款利率。

　　调控还会不断升级。复旦大学经济系教授陆铭认为，当前抑制通胀的任务仍然艰巨，所以调控还会持续一段时间。加息不会一步完成，而是分几步逐渐进行。

　　本报从某国有银行了解到，结合目前宏观政策环境来看，未来房贷利率可能会进一步上浮，比如各家银行可能会根据市场、客户资质等具体情况来制定首套、二套房贷的利率上浮比例，实行差别化、市场化房贷政策。

　　房价二季度下跌？

　　房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。而各种政策的累加效应已经开始显现，楼市正在逐步转向。

　　2月9日，沪置房产市场总监付琦在接受本报采访时表示，房产税增加了投资客持有成本，楼市新政今年将使楼市交易持续低迷，开发商在资金回笼有压力的情况下一定会对楼盘售价有所下调。

　　上海的楼市价格已开始松动。上海永庆房屋总经理陈史翎注意到，上海1月外郊环成交一手住宅4600套，占当月市场成交量的52%；同时，外郊环的成交均价也从2.2万元/平方米下跌至1.9万元/平方米，环比跌幅高达10%以上。

　　“外郊环楼盘价格跳水的主要原因在于，其存量房源偏多，供应量已经过剩。截至2月6日，上海外郊环在售的一手房源约有17.5万套，而去年上海全年一手房的月平均成交量为6975套。如果按目前外郊环月成交量4600套来推算，沪外郊环的房子要卖完需要38个月。很明显外郊环存在供应量过剩现象。”陈史翎表示。

　　汉宇地产市场研究部统计数据显示，春节期间，上海市住宅成交均价为每平方米18647元，环比春节前最后一周下降21.7%。陈史翎认为，成交量放缓持续下去，在外郊环线开发商的销售压力将非常大，接下来几个月有可能出现开发商削价竞争、降价求售的现象。

　　记者春节期间看到，位于上海浦东外环外的某楼盘大年初三后开盘的推销力度就不小，至2月17日期间两房可享受总价优惠20万元再减3万，三房可享受总价优惠20万元再减5万。重庆两江新区一处楼盘也推出了一批新春房源进行特价销售。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也表示，今年楼市降温程度将明显大于去年。他预计，全国70个大中城市房价指数将在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长，部分房价偏高城市的房价将会出现一定幅度调整。

　　不过，也有业内人士认为，房产税、“新国八条”、加息等政策的累加并不意味着房价就此发生了大逆转。中原地产研究咨询部总监宋会雍就持有这样的观点：“现在市场上有大量的游资，如果开发商认为通过借钱更划算，可能不一定采取降价的手段，而是向这些游资去借钱渡过难关，所以还很难对后市做一个明确的判断。”