楼市调控效果显现 房价面临上涨压力

　　房价环比情况更能反映房价的最新变动。国家统计局1月17日公布的数据显示，去年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，已连续四个月环比上涨。近期房价环比的上涨，究竟意味着什么？

　　“去年最后几个月房价环比上涨，显示未来房价还是有上涨的压力。”接受本报采访的交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级宏观分析师唐建伟告诉记者。同时他也表示，对于普通百姓来讲，没有看到房价的下跌，就认为房地产宏观调控没有起到作用，这是不确切的。

　　去年4月份，我国掀起房地产宏观调控严厉之风，“十一”前后再次挥出房市调控组合拳，显示出房地产宏观调控之手一直未放松。“去年从年初到年末，房地产市场宏观调控力度史无前例，无论从调控的幅度还是从政策出台的频率来看，调控力度是相当大的。”唐建伟说：“目前来看，房地产宏观调控对市场已经产生了一定的影响。我国房地产宏观调控的目标是遏制部分地区房价过快上涨的势头，当前来看，部分地区房价过快上涨的势头基本得到抑制。”

　　从12月份“国房景气指数”的回落中，进一步显示出房市宏观调控效果正在显现。同时，房地产开发企业资金来源的日趋紧张也显示了这一点。

　　在看到房地产宏观调控政策效果显现的同时，我们也发现，虽然在严厉的调控之下，去年全年房地产开发投资却一直保持着较高增速，远高于全社会城镇固定资产投资增速。这其中，不乏有国家加大打击囤地、捂房惜售，从而促使房地产开发企业加大开发力度的因素。同时，去年我国加大了保障性住房建设的力度，也是支撑房地产开发投资保持较高增速的一个重要原因。

　　综合多方面的因素，唐建伟表示，预计2011年房地产开发投资将有所回落，但是回落的幅度不可能太大。

　　房地产开发企业的资金状况，与房地产开发投资有着紧密的关系。虽然自从去年我国加大房地产宏观调控力度之后，房地产开发商不断声称“不差钱”，但是随着时间的推移，他们的底气似乎越来越不足。“从房地产开发商的资金来源来看，他们受到一定的限制。”唐建伟说：“包括银行贷款、订金及预收款、按揭贷款、近期都出现回落，显示近期开发商资金来源不会太乐观，这将影响房地产开发商开发投资的冲动。”

　　利用外资增速的大幅上升，也显示出在融资面临压力情况下，房地产开发企业面临的一个抉择。唐建伟分析认为，在其它融资渠道受到抑制的情况下，房地产开发企业肯定会依靠外资。另一方面，当前人民币在升值，外资也有投资中国房地产的冲动。当前A股市场，无论房地产开发企业上市还是融资需求都受到抑制，这对于房地产开发商而言，唯一走得通的渠道是到海外上市，或者获得海外机构投资。因此房地产开发企业利用外资的增速明显上升，但是这也只是一个途径，并不是所有的房地产开发商都能够获得这方面资金的支持。

　　去年总体来看，房地产开发企业虽然资金方面面临一些压力，并且近期房地产开发商的资金链呈现越来越紧的趋势，但是正如唐建伟所言：“由于前两年房地产销售火爆，为房地产开发企业积累了不少资金，所以2010年房地产开发商还挺得住。”

　　今年房地产开发商的资金链将会面临何种局面呢？唐建伟预计，到2011年上半年或中期以后，会有部分房地产开发商在资金来源方面受到较大的压力。因此，房地产开发投资就有可能出现回调，但是回落的空间也不会太大。因为今年保障性住房的目标比去年增加近一倍，由去年580万套增加到1000万套，这将会对房地产开发投资形成一定的支撑。当然，1000万套保障性住房年内面市的可能性较小。由此可知，资金压力和供给压力，都会使得地方政府的积极性受到一定的影响。

　　此外，从目前我国政府的一些举措来看，尤其是近期房产税推出试点的信号已经明确，房产税“靴子”即将落地。从这些措施来看，2011年房地产调控还将从紧。继续趋紧的房地产宏观调控，将会对房地产开发投资产生重要的影响。

　　对于未来房价的走势，从近期房价环比上涨，可以看出今年房价仍面临上涨的压力。当然，今年也存在抑制房价过快上涨的有利因素。唐建伟告诉记者：“从房屋施工面积和房屋销售情况来看，2011年上半年会出现新的供应增加的状况，对房价的上涨形成一定的压力，对于控制房价上涨是一个有利的因素。”

　　唐建伟还表示，从中期来看，随着中国城市化进程的推进，以及居民收入的增长，房地产市场的刚性需求仍然较大。部分投资性需求也可以看作是一种刚性需求，因为目前中国投资渠道有限，对于一些拥有资金的人来讲，投资也是一种刚性需求，这些需求对整个房地产市场都将起到支撑作用。

　　房地产宏观调控的目的是遏制部分城市房价过快上涨的势头，抑制投机型需求，因此受到调控影响的大多集中在一线城市，那么未来二三线城市以及中西部地区的房价是否仍有上涨的空间呢。

　　唐建伟表示，中西部地区城市化进程慢于东部地区，从房价收入比来看，房价的泡沫比较小，比东部地区要好些，未来中西部地区房价上涨的空间还是比较大的。

　　看来，未来房地产市场分化有可能是一大趋势。 (庞东梅)