“十二五”风向变调：地产商“看不懂”也拿地

　　2011年，对于中小型房企意味着行业转型，对上市公司意味着融资受限

       原计划2010年内出台的房地产行业“十二五”规划建议，并没有如期公布。

　　但可以明确的是，“十二五”时期，“包容性增长”将成为未来5年中国经济发展的纲领性方针，政府不再单纯追求经济发展速度，而是在经济取得发展的同时，追求社会各方面的平衡共进，以缩小贫富差距，保障民生，实现公平正义。

　　而在“包容性增长”的新语境下，房地产企业要在为争取自己生存环境和配合调控政策之间，进行一场新的博弈。

　　“未来5年计划每年商品房开发600万套，保障房建设也在600万套左右，”一位接近中国房地产业协会的人士表示，未来地产行业结构调整和保障性住房大规模建设，使得房地产行业生存环境发生了很大的改变，所有的房地产企业都要调整自己的发展战略，以适应下一个五年的发展。

　　平衡之道

　　“包容性增长”并不意味未来国家减慢城市化进程。

　　在过去的10年中，迅猛发展的房地产行业曾为中国经济增长立下汗马功劳。而今天，迅猛发展所带来的不仅是GDP增长，也有贫富差距的扩大。

　　中国社科院研究员易宪容表示，社会矛盾凸显的情形下，需要放慢脚步，“包容性增长”不仅是单一的地产行业，还是整个行业发展的平衡。

　　“十二五”规划中，新能源、高新技术等行业被列为重点发展行业，作为国民经济的传统支柱产业，地产业却没有被提及。

　　但是，这并不意味着房地产行业被排挤或者不被重视。例如，保障房建设，仍然是国家在“十二五”期间的重中之重。

　　中国社科院研究员牛凤瑞认为，中国地产行业的黄金期间仍会有20年。“包容性增长”不意味着行业的没落，而是以一定的速度继续向前推进。

　　房地产，作为上下游关联行业30多个的支柱型行业，在未来“十二五”发展期间，需要以包容性、科学性的节奏，与各行业协调发展。资本是以逐利为目的，而担任保证百姓安居的房地产行业，更要以包容性姿态向前推进。在赢得利益的同时，也能实现保障民生的需求。

　　上海房协副会长、上海中房置业总经理桂国杰日前在上海房地产“十二五”规划建议会上就表示，未来5年上海计划做8000-9000万平米的房地产开发，但是保障房就占到了6200万平方米，剩下3800万平米用于商品房建设，显然不足。

　　牛凤瑞指出，过去的十年，绝大多数房地产企业的重心，以建设普通住宅为主。而在国家调控之下，企业的重心也将发生改变，以“包容性增长”的态势开发商品房，以更加理性的策略逐步发展商业地产、旅游地产。

　　因此，“包容性增长”需要找一个房地产行业市场化发展和保障性住房建设之间的平衡点。据悉，万科2011年将涉足商业地产，成为“包容性增长”语境下地产行业发展平衡之道的最佳企业代表。

　　新博弈

　　根据国家统计局公布资料，2010年底，中国人均GDP到达3000美元，中国城市化率接近50%，种种迹象都表明地产行业势必会迅猛发展，而迅猛发展的态势下，必将造成诸多新问题。

　　宏观政策对地产行业的调控，在未来将成为常态。

　　而在政策规范下，包容性的模式发展，是未来地产行业的发展方向。在此情况下，房地产企业也需要调整发展策略，以更积极、理性的心态，制定自己的“十二五”规划。

　　发展是首要任务，这意味着上市房企制定积极的拿地和开发策略。

　　但是，也应该看到，未来依靠囤积土地和炒地生财的办法不可行。国家在“十二五”期间计划建设3000万套保障性住房，用于商品房开发的土地将日益减少。

　　在通货膨胀预期加大的情况下，银行信贷紧缩、利率进入加息通道，这都使地产行业的融资变得日益艰难，尤其对融资渠道狭小的中小型房企。

　　更值得关注的是，一线城市是劳动力输入型区域，房价有强大的刚性需求做保障。而作为一些劳动力输出型的二三线城市，购买力不如一线城市，并且房价被炒作之后，刚性需求支撑不足，在此情形下，二三线城市的房地产市场风险更值得行业重视。

　　在“十二五”期间，面临各种压力的房地产企业，自身需要强大的竞争力，这将成为未来立足的重要保障。

　　做“好产品”，或将成为各大房企的重要方针。