一手豪宅2010年成交近54万平方米 增加25%

　　尽管2010年上海楼市遭到了严厉调控，但沪上豪宅市场依然保持着热销势头，平均每天有近亿资金进入，豪宅价格也被持续推高。据中房信公布的最新数据显示，2010年共有60个均价超过5万元／平方米以上的楼盘成交了2342套房源，成交面积共计53．78万平方米，总成交金额达到360．45亿元，与2009年的成交量相比，整整增加了四分之一左右。

　　全年销售额360亿元

　　据中国房产信息集团公布的数据显示，在2009年，全市只有33个均价在5万元／平方米以上的豪宅楼盘成交了1639套房源，成交面积约为43．12万平方米，总成交金额达297．11亿元；而在过去一年，沪上豪宅市场的成交量和成交金额双双出现上扬，沪上住宅市场全年共有60个均价超过5万元／平方米以上的豪宅楼盘成交了2342套，成交面积共计达53．78万平方米，总成交金额达到360．45亿元，与2009年的数据相比，2010年沪上豪宅市场的成交套数、成交面积和成交金额分别提高了42．9％、24．7％和21．3％。

　　商报记者注意到，虽然2010年沪上豪宅市场的总销售额大幅上升，但是，单个楼盘的平均销售额却从2009年的9亿元下降到了2010年的6亿元，其中主要是受到调控影响和供应加大竞争加剧所至。

　　2010年的豪宅市场仍然保持着较快的增长速度。随着更多楼盘档次提升进入豪宅市场之后，一些地段和土地资源更加稀缺的豪宅售价也在快速上升。汤臣一品在2010年成交的17套公寓房源的均价已经达到了154168元／平方米，比2009年成交的41套房源的103828元／平方米的均价上涨了48．5％，稳稳坐上2010年上海高端豪宅成交均价ＴＯＰ10榜单的冠军宝座，其售出的17套公寓的成交金额合计达到14．13亿元，平均每套公寓总价都在8000万元以上；受其带动，黄浦江对面的外滩九里和绿城黄浦湾也开始大幅提高建筑和装修标准，并将报价从2009年的5万－8万元／平方米一路提高到2010年的8万－12万元／平方米，这已经比2005年9月外滩九里前期上海滩花园开盘报价1．8万－2．2万元／平方米的水平高出5倍之多；徐汇苑在2010年1月推出的三期产品虽然品质较之前的二期有较大提升，但售价已经从3万元／平方米直接抬高到6．5万元／平方米；而上海新天地的老牌豪宅翠湖天地嘉苑在2010年成交的17套公寓房源，成交均价更是直接突破了10万元／平方米大关，达到109707元／平方米。

　　回到2009年，翠湖天地以31．13亿元的销售金额同样跻身全年住宅销售金额ＴＯＰ10榜单，按照4．38万平方米的成交面积粗略估算，2009年的成交均价约为71073元／平方米，相隔一年，虽然2010年翠湖天地的销售业绩无法与2009年相提并论，但是均价水平却有了54．4％的上涨。尽管2010年楼市调控政策不断，但是这些占据着上海市中心核心地段的优质楼盘价格上涨速度依然惊人。

　　别墅价格上涨明显

　　独栋别墅向来被看作是城市的第一居所，而随着别墅用地的禁批，土地日渐稀缺，别墅产品在沪上豪宅市场所扮演的角色也日益重要，一改以往由高端公寓“独撑大局”的场面。早在2010年的前10个月，上海新房住宅市场上单价在5万元／平方米以上的高档别墅就成交了450栋，成交面积达到16．28万平方米，已经超过了2009年全年的374栋和13．9万平方米的成交量。

　　商报记者获悉，在2010年上海豪宅（单价5万元／平方米以上）成交金额ＴＯＰ10榜单上，别墅项目与公寓项目平分天下，上榜楼盘数量均为5个。徐汇滨江的恒盛·尚海湾豪庭售出了269套房源，成交面积5．86万平方米，成交金额达到34．85亿元，在2010年的上海豪宅市场中傲视群雄。而和记黄埔开发、目前内环内唯一可售的别墅项目四季雅苑则以31．02亿元的销售金额领跑于整个高端别墅市场。四季雅苑在过去一年以91637元／平方米的均价售出了104套别墅，成交面积约为3．39万平方米；作为精装修开发商的代表，新加坡仁恒旗下的仁恒河滨城已经连续2年蝉联全市单个楼盘销售金额冠军的宝座，进一步奠定其市场地位，2010年，仁恒河滨城凭借25．4亿元的销售金额跻身上海豪宅成交金额前三甲。而广受关注的仁恒新江湾城项目仁恒怡庭虽然于去年10月才首度开盘，但凭借“盛装叠墅”的产品，仁恒将产品差异化做到极致，虽然售价不菲，但还是赢得了不少高端购房者的青睐，在2010年的最后2个月的时间内，仁恒怡庭一举售出160套房源，成交均价达到62800元／平方米，成交金额约为22．24亿元，仅次于仁恒河滨城。

　　在成交均价ＴＯＰ10榜单中，汤臣一品虽然凭借154168元／平方米的均价全市居首，但是亚军和季军则分别被来自松江佘山的上海佘山国际高尔夫俱乐部和浦东碧云的翡翠别墅这两个项目摘得，成交均价都达到了11万元／平方米以上，分别为117567元／平方米和111754元／平方米。而除了汤臣一品以外，沪上众多公寓项目之中，只有中粮海景1号和翠湖天地嘉苑进入了2010年上海单价5万元以上住宅成交均价排行榜前十位，其余7个上榜楼盘均为别墅项目，均价排名前十位的门槛已经超过了9万元／平方米。

　　实际上，在2010年，上海别墅的价格波动远大于公寓。据中房信数据显示，在2009年第四季度和2010年第四季度都有成交的住宅新盘中，公寓项目的数量为136个，别墅为106个，而其中，成交均价涨幅超过50％的楼盘中，公寓项目仅9个，别墅项目则占到了14个之多。绿城玫瑰园别墅的售价从2009年的3万－4万元／平方米提高到2010年的5万－7万元／平方米，中央岛屿别墅的售价从2009年的4万－6万元／平方米提高到目前的8万－12万元／平方米，世茂佘山庄园、大华西郊别墅、圣安德鲁斯庄园等别墅的涨幅都接近绿城玫瑰园的水平。与此同时，别墅项目后期推升级新产品也是带动均价大幅上涨的主要原因。去年，中科大学村推出的五期别墅六十四阶的售价已经超过了5万元／平方米，而之前的四期均价不到3万元／平方米。

　　豪宅标准将继续提高

　　商报记者从中房信报告获悉，在2010年的上海新房住宅市场上，成交均价在10万元／平方米以上的楼盘数量已经从2009年的3个增加到目前的7个，而在2008年之前，一直只有汤臣一品这个楼盘的售价超过10万元／平方米。目前，新鸿基地产的滨江凯旋门和襄阳路市场豪宅项目也已提到上市日程，这两个豪宅项目的售价预计将会直追汤臣一品，而黄浦江沿线的一些楼盘已经在向10万元／平方米的单价“靠拢”，其他内环内优质地段的新盘售价也都在向10万元／平方米这一目标“冲刺”，预计两年后上海豪宅的门槛就将从当前的5万元／平方米以上提高到10万元／平方米以上。

　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏认为，与2009年相比，2010年住宅市场增加了“遏制价格快速上涨”的政策和对“史上最严厉调控”下的观望与僵持。因此，市场整体成交步伐较2009年明显放缓。但历经“二轮调控”以后，普通住宅置业者的资金腾挪方式极为有限，而豪宅客户依托庞大的资金运营，积极调整投资产品策略，应对整体低迷的能力保持优势。2011年，在世界经济复苏缓慢，而中国经济保持稳步增长的大环境下，人民币被迫升值冲动存在，上海作为国际化都市定位吸引外资投资中国楼市避险的现象不改，预计2011年豪宅价格依然会呈现出稳中有升的走势。

　　而ＤＴＺ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏同样指出，2010年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。但在ＣＰＩ不断走高，通胀预期加大的心理作用下，高端产品的保值避险特性将导致市场对此类产品的进一步关注，高端住宅市场成交量将保持相对稳定，形成对住宅市场整体走势的支撑。

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　　去年上海新房住宅成交逾2000亿元

　　据中房信公布的最新数据显示，2010年上海全市新房住宅的销售额已达到2156．6亿元，总共成交了82275套新房住宅，成交面积964．4万平方米。平均每套住宅的面积为117．2平方米，平均成交价格为22362元／平方米，照此计算平均每套住宅的成交价格达到262．1万元。同期，二手房的套均成交价格也达到140万元。

　　分环线来看，2010年各环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651．6万元、内中环423．3万元、中外环317．5万元、外郊环215．9万元、郊环外171．1万元，环比分别上涨了36．4％、41．4％、58．6％、53％和55％。继2009年以29．4％的涨幅引领全市之后，2010年中外环再度成为全市房价的领涨者。从历史数据来看，2007和2008年内中环是房价涨幅最高领涨者，在此之前一直是内环内引领全市房价上涨。