按揭已现紧缩 开发贷将成调控重点

2011-01-05 10:16    作者:严虎   来源:未知  

加息周期的启动,加之房价高烧不退,令今年银行的房地产贷款业务难有表现。同时业内人士指出,若新增信贷规模整体偏紧,那么分到房地产部门的这一块蛋糕则自然变小。 其中,按

  加息周期的启动,加之房价高烧不退,令今年银行的房地产贷款业务难有表现。同时业内人士指出,若新增信贷规模整体偏紧,那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”则自然变小。
  其中,按揭贷款已在加息通道中明显受到紧缩,因此开发贷很可能是后续调控的另一着力点。但开发贷的收紧,意味着商品房供给减少,使供不应求的市场“雪上加霜”。对此业内人士指出,若要使商品房市场回到正常轨道,其根本途径是加大保障房建设。


    房地产贷款难松动
  “整体上今年一季度的信贷额度比较紧张,因为得从2010年底的“压单“开始做;至少年初的新增房地产贷款会受影响。”接受记者采访的一股份制银行对公业务经理桌上堆着一大叠资料,忙得晕头转向。
  2010年的房地产调控,令银行房贷业务备受打压。对于2011年,接受采访的多位银行相关人士均表示,加息周期的启动,加之房价高烧不退,令今年银行的房地产贷款业务难以松动。
  “虽然新的政策还没有下来,但是现在来看房贷这一块很难有松动。”一大行客户经理表示,如果新增信贷规模整体偏紧,那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”自然也会变小。
  就在刚刚过去的2010年年末,一些中小银行表示取消首套房贷8.5折利率优惠,即便是首套房,也执行基准利率。这无疑使市场提前感受到2011年房贷收紧的信号。
  不过,率先取消8.5折优惠的一股份制银行相关人士表示,取消8.5折优惠,主要是因为年末资金紧张的中小银行面临着存贷比指标的考核。但他同时亦称,加息周期已经启动,2011年的房贷收紧将势在必行。
  而从房地产贷款的质量来看,业内人士认为,短期内房产调控不会对银行资产质量产生显著影响。
  据不完全统计数据显示,商业银行全行业房地产开发贷款目前约占各项人民币贷款余额的6.66%,上市银行的占比略高,控制在7%左右,较高的有北京银行、民生银行和南京银行,占比均在9%以上;个人按揭贷款占比控制在16%左右,其中较高的招商银行和兴业银行,占比均超过了20%。
  华泰证券银行业分析师表示,(存量)房地产贷款的敏感性分析显示,房地产贷款短期风险的释放对行业平均信贷成本影响较为有限。
  另有分析师指出,从上市银行披露的数据来看,银行的资产质量并没有明显下滑的迹象。“当前房地产开发商资金来源多样化,自筹资金占比逐渐提高,信贷紧缩不会造成房地产企业的资金链断裂。”


  开发贷难逃“收紧”命运
  值得一提的是,因加息周期已启动,银行个人业务中的按揭贷款已明显受到紧缩,而对公业务中的开发贷很可能是后续调控的另一着力点。
  湘财证券研究所杨森表示,房地产市场的上涨与信贷投放关系紧密,2010年上半年银行开发贷的增速明显高于全行一般贷款的增速,直接导致了当年一季度房价的上涨。“因此,在房地产市场出现一定调整之前,银行信贷也不会有明显增加。”
  中国社科院投资系博士付立春在接受记者采访时称,2011年银行的房地产开发贷整体上将会收紧。
  “最严的可能是地产开发贷款,增量部分可能会叫停;房产开发贷款陆续也会有一些对应的紧缩政策。”
  而对于个人住房按揭贷款业务,业内人士纷纷表示,不排除该业务继续收紧的可能性,但紧缩空间有限。
  “从利率量化的角度看,按揭贷款的空间会比较有限。”付立春指出,加息周期的启动对于按揭贷款尤其是其中的投资性房贷,有明显的紧缩作用。“如果需要再加码,可能是取消首套房8.5折利率优惠等;但是在目前没有良好系统的保障性住房的条件下,商品房仍然是居民居住的主要载体,这个贷款的需求需要得到保障。”
  实际上,银行对于房贷业务收紧甚是无奈。“房贷业务质量很好,首付高,还款率高,算“优良“品种,但政策压力太大了。”一家商业银行信贷业务人士称。


  亟待保障房填补供给缺口
  但是开发贷的收紧,意味着商品房供给减少,使供不应求的市场“雪上加霜”。对此业内人士指出,要让商品房市场回到正常的轨道,根本的途径是保障房的大规模建设。
  国泰君安银行业分析师邱冠华指出,银行房贷业务在调控压力下势必受到影响,但收紧开发贷将减少供给,不利于控制房价。
  一位接近银行的相关人士表示,如果控制房地产开发贷的增量和增速,那么开发商资金链条将会比较紧张。
  一般而言,如果开发商的资金面不充裕,会采取两种方式解决问题。一方面是降低房价,加快资金回笼,增加现金流充裕程度;另一方面则是新增项目的节奏和规模都会有所减缓,从而节省资金以保证正常运营。
  付立春认为,收紧开发贷的确会减少商品房的供给,但实际上目前面临的问题是,市场始终处于供不应求的状态,要解决这个问题,根本的途径可能就是保障房的大规模建设,让商品房市场回到正常的轨道。
  “应该来说,如果仅靠商品房,始终满足不了刚性需求和投资需求。特别是投资性需求,如果市场处于一种供不应求的状态,投资需求会被无限放大,整个需求会更加旺盛。供给始终不够,需要保障房的加入。否则不打破商品房的循环圈,房价还会持续上升。”
  同时他指出,保障房贷款仍面临瓶颈。“商业银行需要利润。相对一般性的商品房,保障性住房对银行的吸引力不强。如果有政府担保来降低风险,或者使保障房贷款利率保持在合理水平,不至于过低,银行将会更加积极地参与进来。”

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