按揭已现紧缩 开发贷将成调控重点

　　加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难有表现。同时业内人士指出，若新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”则自然变小。
　　其中，按揭贷款已在加息通道中明显受到紧缩，因此开发贷很可能是后续调控的另一着力点。但开发贷的收紧，意味着商品房供给减少，使供不应求的市场“雪上加霜”。对此业内人士指出，若要使商品房市场回到正常轨道，其根本途径是加大保障房建设。

    房地产贷款难松动
　　“整体上今年一季度的信贷额度比较紧张，因为得从2010年底的“压单“开始做；至少年初的新增房地产贷款会受影响。”接受记者采访的一股份制银行对公业务经理桌上堆着一大叠资料，忙得晕头转向。
　　2010年的房地产调控，令银行房贷业务备受打压。对于2011年，接受采访的多位银行相关人士均表示，加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难以松动。
　　“虽然新的政策还没有下来，但是现在来看房贷这一块很难有松动。”一大行客户经理表示，如果新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”自然也会变小。
　　就在刚刚过去的2010年年末，一些中小银行表示取消首套房贷8.5折利率优惠，即便是首套房，也执行基准利率。这无疑使市场提前感受到2011年房贷收紧的信号。
　　不过，率先取消8.5折优惠的一股份制银行相关人士表示，取消8.5折优惠，主要是因为年末资金紧张的中小银行面临着存贷比指标的考核。但他同时亦称，加息周期已经启动，2011年的房贷收紧将势在必行。
　　而从房地产贷款的质量来看，业内人士认为，短期内房产调控不会对银行资产质量产生显著影响。
　　据不完全统计数据显示，商业银行全行业房地产开发贷款目前约占各项人民币贷款余额的6.66%，上市银行的占比略高，控制在7%左右，较高的有北京银行、民生银行和南京银行，占比均在9%以上；个人按揭贷款占比控制在16%左右，其中较高的招商银行和兴业银行，占比均超过了20%。
　　华泰证券银行业分析师表示，（存量）房地产贷款的敏感性分析显示，房地产贷款短期风险的释放对行业平均信贷成本影响较为有限。
　　另有分析师指出，从上市银行披露的数据来看，银行的资产质量并没有明显下滑的迹象。“当前房地产开发商资金来源多样化，自筹资金占比逐渐提高，信贷紧缩不会造成房地产企业的资金链断裂。”

　　开发贷难逃“收紧”命运
　　值得一提的是，因加息周期已启动，银行个人业务中的按揭贷款已明显受到紧缩，而对公业务中的开发贷很可能是后续调控的另一着力点。
　　湘财证券研究所杨森表示，房地产市场的上涨与信贷投放关系紧密，2010年上半年银行开发贷的增速明显高于全行一般贷款的增速，直接导致了当年一季度房价的上涨。“因此，在房地产市场出现一定调整之前，银行信贷也不会有明显增加。”
　　中国社科院投资系博士付立春在接受记者采访时称，2011年银行的房地产开发贷整体上将会收紧。
　　“最严的可能是地产开发贷款，增量部分可能会叫停；房产开发贷款陆续也会有一些对应的紧缩政策。”
　　而对于个人住房按揭贷款业务，业内人士纷纷表示，不排除该业务继续收紧的可能性，但紧缩空间有限。
　　“从利率量化的角度看，按揭贷款的空间会比较有限。”付立春指出，加息周期的启动对于按揭贷款尤其是其中的投资性房贷，有明显的紧缩作用。“如果需要再加码，可能是取消首套房8.5折利率优惠等；但是在目前没有良好系统的保障性住房的条件下，商品房仍然是居民居住的主要载体，这个贷款的需求需要得到保障。”
　　实际上，银行对于房贷业务收紧甚是无奈。“房贷业务质量很好，首付高，还款率高，算“优良“品种，但政策压力太大了。”一家商业银行信贷业务人士称。

　　亟待保障房填补供给缺口
　　但是开发贷的收紧，意味着商品房供给减少，使供不应求的市场“雪上加霜”。对此业内人士指出，要让商品房市场回到正常的轨道，根本的途径是保障房的大规模建设。
　　国泰君安银行业分析师邱冠华指出，银行房贷业务在调控压力下势必受到影响，但收紧开发贷将减少供给，不利于控制房价。
　　一位接近银行的相关人士表示，如果控制房地产开发贷的增量和增速，那么开发商资金链条将会比较紧张。
　　一般而言，如果开发商的资金面不充裕，会采取两种方式解决问题。一方面是降低房价，加快资金回笼，增加现金流充裕程度；另一方面则是新增项目的节奏和规模都会有所减缓，从而节省资金以保证正常运营。
　　付立春认为，收紧开发贷的确会减少商品房的供给，但实际上目前面临的问题是，市场始终处于供不应求的状态，要解决这个问题，根本的途径可能就是保障房的大规模建设，让商品房市场回到正常的轨道。
　　“应该来说，如果仅靠商品房，始终满足不了刚性需求和投资需求。特别是投资性需求，如果市场处于一种供不应求的状态，投资需求会被无限放大，整个需求会更加旺盛。供给始终不够，需要保障房的加入。否则不打破商品房的循环圈，房价还会持续上升。”
　　同时他指出，保障房贷款仍面临瓶颈。“商业银行需要利润。相对一般性的商品房，保障性住房对银行的吸引力不强。如果有政府担保来降低风险，或者使保障房贷款利率保持在合理水平，不至于过低，银行将会更加积极地参与进来。”