北大资源联手中央党校探讨城市运营新课题

　　图为北大资源总裁余丽

　　访谈时间：

　　2010年12月

　　访谈嘉宾：

　　方正集团董事、高级副总裁兼首席财务官、北大资源集团总裁余丽

　　中央党校报刊社社长兼总编辑肖勤福

　　访谈背景：

　　城市化的主题是 “十二五”规划的主线之一，城市运营的服务商在城市运营当中扮演着不可或缺的角色。无论是对于城市资源的挖掘发现，甚至提高配置的利用效率，城市运营商能以独到的经验技能及团队提供相应的服务，发挥相应的作用。城市运营时代的到来，预示着开发企业的竞争进入到崭新的阶段，资源整合能力及区域或城市运营水平成为未来制胜的关键。人口众多、农业人口比重大、人均能源贫乏的国情决定了中国必须走中国特色的城市化道路，通过统筹城乡发展等进行可持续发展、资源节约型、环境友好型的城市运营。这就需要有资源整合能力的开发企业充分配合政府，满足社会在居住、教育、医疗等各方面的需求。在我国城市化加速发展，尤其是当前房地产市场竞争日趋激烈的环境下，北大资源集团在城市运营进程中所做的努力契合了政府城市建设与运营的需要，得到业内及社会各界的肯定与认可。目前，北大资源已经在各地展开了 “资源整合型城市运营”的实践，其中包括山东济南徐李片区项目、崇明岛国际论坛商务区项目、河南开封新区项目、昆山文化创意合作园，而一项涉及6000亩的苏州旧城改造项目也在洽谈过程中。北大资源集团将依托北京大学教育资源，融合方正集团医疗、科技、金融等相关产业资源，致力于打造教育地产、健康地产、科技地产以及金融地产。北大资源集团在开发项目中注入北大及方正相关产业，给政府提供长期的税收和就业，提升区域或城市核心价值，拉动当地经济发展，焕发土地最大价值，同时，也通过提供与居民息息相关的教育、医疗等服务，提升居民的生活品质。

　　以下为访谈实录：

　　主持人：大家下午好！2010年11月20号有一场中国地产界比较重大的峰会――“首届中国城市管理高峰论坛”。这次论坛引发了业界对整个城市管理和城市运营的高度关注。

　　在整个论坛结束后，其实这一段时间论坛的热度并没有减少，而是把城市管理和城市运营这两个词汇更多的提到日常生活中来。今天我们就为大家邀请到了两位这方面的专家，为大家详细解读两个热点词汇――城市管理和城市运营。欢迎两位的到来！也请两位对各位网友做简单的自我介绍。

　　余丽：大家好！我是余丽，目前我在北大资源集团做总裁。

　　肖勤福：各位网友，大家好，我是中央党校报刊社的社长兼总编肖勤福。

　　主持人：好，我再补充介绍一下两位的身份，来自论坛主办方中央党校的肖勤福社长，来自承办方的方正集团董事、高级副总裁、首席财务官、北大资源总裁余丽女士。

　　今天两位到来让我们这里蓬荜生辉，非常高兴。在年底的时候大家经常会关注一些市场动态、变迁等等话题，往往这些话题都离不开两个字――城市。中国城市化的快速进程引发了一系列争端和不好的负面影响，究竟在这个过程中怎样才有一个更和谐的发展方向，城市运营不可避免地成为了我们关注的问题。首先有请肖社长主办方介绍一下咱们办这个论坛的目的是什么。

　　肖勤福：城市化是工业化和整个社会变迁的一个必然过程，它使人类的生活发生了根本的改变。从中国人来说，传统的生活共同体一直在乡村，随着城市化的加速，越来越多的人生活在城市这个共同体当中，让我们不免更加关注城市的生活质量，城市的运营质量。

　　尤其是中国的城市化正处在加速发展阶段，以至于很多人都有这样一个共识，城市化将是将来改变人们的面貌，加速城市的发展，同时改变人们生活品质的一个重要方面。

　　这次十七届五中全会把提高城镇化质量和城市管理水平作为重点，它跟我们以人为本的发展、改善民生紧密地结合在一起。中国城市化走过一个不平凡的路程，到今天是从量变到质变的转折点，有很多经验要总结，有很多教训要汲取。我们就是本着这样的宗旨，为了让人们生活更美好的目的举办了这样的论坛。

　　主持人：谢谢肖社长的介绍，非常简短有力，在整个发言过程中都围绕着城市这两个字。城市的发展，在现今社会来讲和我们的建筑是息息相关的，作为建筑的开发和运营单位，余总今天到来也让我们非常开心。作为北大资源这么一个非常有责任感和强大实力背景的开发公司，请您从作为一个地产商的角度谈一下对这个论坛的理解。

　　余丽：非常感谢党校和肖社长给了我们北大资源集团这样一个机会，我们能够作为首届中国城市管理高峰论坛的承办方，非常荣幸。中国城市管理高峰论坛围绕大家目前关注的城市运营的话题，涉及到政府、企业等多个层面，它会发布很多城市运营的研究成果，这些成果可以给予中国的地产开发商很多引导性的意见和方向性的指导，对于中国城市发展，尤其是帮助开发商明确在中国城市化建设中所扮演的角色，起到一个非常好的作用。我是这样理解这个论坛的。

　　主持人：看来两位一下把今天这个访谈话题的高度拔起来了。一方面我们希望从买房人角度理解一下这个论坛的深度；另一方面，自己也是城市化进程中的一分子，在这个过程中两位都谈到了对城市运营的概念，不知道两位对城市运营本身有什么理解？

　　肖勤福：城市运营，简单来讲是城市既有的要素、资源和运作条件的整合，这种整合应当是以市场作为基础，以政府作为主导，而且要有运营商及其他市场主体和社会主体的共同参与。其目的是什么？就是要进一步提升城市资源的配置效率，进一步提高城市生活的品质，让每一个生活在这个城市共同体中的人都感到他的生活是有保障的，他的品位是不断向上提升的。

　　这里面通过城市运营要实现三方的供应，一方是政府。政府要能通过有效的管理城市和整合城市资源来提供更有效、更优质的服务，这个公共服务能够使人民群众受惠；第二个方面，就是老百姓。通过城市运营所带来的效率和政府更好的服务，使自己的生活比以前更好，更有滋味；第三个方面，就是各种市场主体，包括城市运营的服务商能够在这个过程当中通过提供服务来获得发展的新机遇，能够尽到一份社会责任来发展壮大自己，所以三方运营得益于城市运营这个基础之上。

　　主持人：我们就肖社长这个话题接下来再采访一下余总，刚才肖社长也提到了在这个三方共赢的最后一方就是我们城市运营商的服务提供者，作为房地产开发企业，其实在这个过程中有不可推卸或者必须要承担的社会责任。

　　我们知道北大资源其实跟其他的房地产企业相比还是有非常多的资源上面的优势，这方面是不是可以请您首先介绍一下咱们北大资源企业的背景和自身优势在什么地方？您觉得跟其他企业同样提出来的“我要成为城市运营商”的概念有什么不同？

　　余丽：好的。因为我们北大资源集团是北大的企业，也是方正的企业。方正目前已经发展成为一个多元化的产业集团，目前主要有四大产业板块，一个是IT，这是大家众所周知的。另外，就是最近几年我们正在做的依托北大医学部在发展的医疗产业。同时，还有我们目前资源集团正在运作的房地产产业，还有我们的金融产业。目前方正产业主要是这四大板块。

　　作为北大方正集团旗下专门从事地产开发的综合地产开发商，北大资源集团是北大的企业，是方正的企业，就有一些资源方面的优势。

　　比如我们可以依托北京大学独有的教育资源、方正的产业优势，如在高科技、IT方面的信息化优势、医疗方面的健康产业优势、还有一些金融优势等，我们可以依托这些独有的优势打造教育地产、健康地产、科技地产、金融地产，包括养老地产。这是我们和其他地产开发商所不同的，就是我们有一些自己独有的资源优势。

　　你刚才所说的是地产开发商在整个城市运营中应该起到什么样的作用，我觉得应该顺应国家经济发展的要求。刚才肖社长谈得非常好，城市运营这个概念，我理解就是不管任何一种形式的城市运营，都是助推经济发展的一种推动行为，这种行为主要是以政府为主导，企业参与配合。

　　衡量一个城市发展水平高低，要看这个城市中人的发展；另外，衡量一个城市经济的发展要看产业经济如何，其实产业经济才是真正推动城市发展的关键要素。作为一个普通的地产开发商，我们可以围绕着城市的发展和人的需求来建筑好的房子。这是一个传统的开发模式。但是现在作为一个地产开发商，我们更多是关注政府的要求和一个城市的要求。城市的要求不仅仅要考虑人们的居住，要考虑人的生活品质提升，比如对教育的需求，对医疗服务的需求等等这方面的需求，这才是提升人们生活品质的一个重要内容。同时，政府还需要有循环经济的驱动因素，比如税收，只有长期的产业经济发展，才能为当地城市发展提供一个源源不断的税收贡献，来助推中国城市的经济发展。

　　北大资源集团就可以根据政府对于城市规划的要求，奉献我们所独有的这些教育、医疗等与人们生活息息相关的资源，包括政府对于产业的需求。我们有很多的产业，方正每年会在全国很多地方投资很多工厂来为政府提供源源不断的税收贡献，来解决当地的人口就业。北大资源是把这些资源整合到一起，根据政府的要求参与到城市规划里，把自己独有的资源植入到社区资源里，来提升居民的生活品质。这是我们和一般地产开发商所不同的。我们不仅关注客户需要的房子，我们还关注到服务要求，关注当地政府助推当地城市发展的要素。

　　肖勤福：就这个城市运营管理，我还想说几句。近代以来的城市化都是围绕着宜产，怎么样有利产出、生产发展起来的。资本是核心要素，围绕着资本组合劳动力、市场等等一些新型要素，然后就出现了城市。初期城市功能主要是服务于生产的，是宜产，是为工业化服务的。但是发展到今天，到了工业化中后期我们就要突出宜居，突出人，围绕着人们生活品质的提高进一步组织好城市资源的配置、城市管理。

　　刚才余总讲得很重要。作为北大资源集团不仅仅有他们特有的资源，而且有比较先进的理念，关注到老百姓的需要，关注到整个社会转型和发展的需要，然后运用自己团队和专业的力量去推动像刚才说到的医疗地产、健康地产、教育地产，这些都跟老百姓生活息息相关的，它不单纯是一个地产开发，而是为生活，与改善生活，提高生活品质提供了很多帮助。

　　所以这样一种城市运营和房地产开发，我们认为是非常有发展前景，是符合“改善民生、以人为本”这个基本要求的。这也是我们选择北大资源合作方作为这个论坛的承办方的原因。而且我特别想强调的是我们这个论坛不是一届就结束了，我们这次是首届，第一步迈出去，我们相信之后的论坛会办得更好。

　　余丽：感谢肖社长把我们的定位拔高了很多。其实我们现在也在想如果有一种新的开发模式可以顺应政府的要求，同时也能满足客户的需求，这样我们就实现了多赢，政府很高兴，企业也得到了应得的利益，同时让居民也过上了更好的日子。

　　主持人：谢谢两位老总对我们的名字也有了一个更新的诠释。当然在这个过程中难免会有一些比较艰难的地方，尤其是我们知道作为一个城市的管理和运营，无论是主导方的政府，还是配合的开发企业来讲都会面临一些困难。

　　说到这次论坛，这次我们这个高峰论坛选在了崇明这个地方，我们知道北大资源跟崇明县也有一个合作，对这个区域的整个开发和运营，不知道北大资源在这方面有什么具体的事件？

　　余丽：我们这次和崇明岛政府合作的主要是陈家镇的一个国际论坛商务项目。如果大家去过崇明岛，可以感觉到它的生态环境非常好，是上海的后花园，整个政府规划里面也是要保护生态环境。

　　我们对于这个项目的定位都是围绕着生态先行这样一个规划理念来做的。具体的开发模式也是以医疗来带动与健康相关的论坛、金融、科技等产业的综合开发模式，来确保整个区域的可持续性发展。

　　为了支持这样一个项目的开发定位，北大资源集团会把北大和方正的医疗产业资源优势植入到社区里，打造我们独有的医疗健康产业集群，包括养老社区。生态先行，健康先行。在我们的论坛商务区里面引进了我们的医疗服务机构，围绕人们的健康需求提供一站式服务。将来不管你到崇明岛旅游，还是到那里参加我们的城市管理论坛，还是在那里居住，都可以享受到我们一站式的服务，以健康产业来带动其他相关产业。同时我们还会在论坛商务区里面根据我们的产业优势来建设国家的数字出版基地，包括方正的运营托管中心。

　　同时围绕着论坛这一定位，我们会依托北大和方正在各个产业方面的优势资源来打造在行业内有影响力的一些论坛，比如我们刚刚办的中国城市管理高峰论坛、国家数字出版论坛，还有围绕着北大和方正医疗产业做中国健康管理论坛等。方正的IT产业、PCB行业已经在同行业里面位居第一名，所以我们也会做PCB的行业论坛。当然还有北大主导的有号召力的名校论坛。总之，我们以产业带动论坛，来推动整个区域的发展，争取把这个论坛作为一个打造世界知名的、国内一流的国际商务论坛。

　　主持人：好的。刚才余总回避了我一个问题，就是在这个过程中肯定会有一些比较艰苦的地方，在遇到这些问题的时候，转换一下角色，我们不仅仅是城市服务的提供商，我们一方面要更好的满足这三方面的需求，包括政府、企业、买房人，但是在这个过程中一定会有一些艰辛，换句话说，咱们北大资源的企业理念是什么样的？

　　余丽：我们的企业理念就是要依托我们北京大学和方正集团的一些优势资源来打造我们资源整合型的城市运营商，是这样一种开发理念。但是在操作过程中还是会遇到很多的问题，比如说政策方面的一些问题，因为城市运营这个概念是很大的，是政府在做主导，企业只是在城市运营层面去协助政府完成城市规划的辅助角色，但是我们在整个城市规划里面，一些开发资源和理念需要在城市规划前期就要和政府形成一些合作模式。

　　如果真正把我们北大资源的优势植入到社区，就能和政府形成一种合作关系。中国地产市场过去在和政府的沟通过程中可能关注在二级市场的规范、政策引导等等，在企业如何参与到，从城市规划开始的城市运营里面，我觉得政策方面还不是特别明朗。这方面，对有社会责任感、特别想参与的城市开发商来讲可能就会遇到一些瓶颈，这是我们目前比较困惑的一件事情。

　　围绕着资源的植入，应该说我们和很多地方，比如上海、河南开封、山东济南，包括天津等等很多政府沟通的时候，一拍即合。就像刚才肖社长讲的，因为我们这种开发理念是符合中国城镇化发展需求，符合政府的需要，也是受居民欢迎的一件事情，所以是多赢的，一拍即合，没有问题。

　　在政策层面，我希望未来能够有一些更明朗的政策倾斜与支持，能够让中国更多的已经具备在二级市场做开发的、具备开发经验和资本运作能力的开发商能够从刚开始就参与到城市的建设中来，这个一定需要政策的保护。

　　肖勤福：余总刚才说的问题既是一个时间问题，也是一个理念问题。首先，政府也好，开发商也好，想得是不是一回事，现在从城市运营目标来讲大家想到一起了，比如城市应该让老百姓生活得更好，不应该遭受那么多污染，那么多拥堵，那么多不愉快，要少受城市病的折磨，这是双方共同追求的。

　　而且这个时代的特点，要求健康城市、知识城市、智能城市、绿色城市，这也是政府追求的目标。但是怎么样打破以往那种老的观念、老的做法，之前这些都要通过公共服务由政府一家来提供。现在要把各个运营商组合进去，从规划、建设到实施整个结合起来，这里面城市运营商发挥了很大的空间，其实这里面深层次是一个理念的问题。

　　主持人：我觉得两位嘉宾在谈论这个话题的过程中又对城市运营和城市管理进行了解读。刚才两位都提到它应该由政府主导，由城市运营商积极参与的过程，并不是我们以前计划经济体制下由政府一家独自承担的。

中央党校报刊社社长兼总编辑肖勤福

　　肖勤福：接着这个话题说，除了政府和运营商的参与，还有老百姓的参与，这三方都必须参与进去才能达到我们健康城市的目标。比如这个社区服务怎么做？开发商有一定的责任，业主也有责任。当然还有社会主体的责任，他们都要积极参与到这个过程中来。当然起基础性作用的，从理念规划上来讲还是政府，其次是运营商，最后是各种社会主体要跟进。

　　主持人：在这个过程中，每一个买房人或者每一个普通老百姓，哪怕现在在摄像机前看着我们这个论坛的网友们都是一个小小的城市管理者，他在管理自己生活的过程中其实已经为这个社会的发展做出了贡献。

　　肖勤福：对，生活是需要经营的。

　　主持人：所以我们现在经常提倡绿色出行，包括一些环保的方式。其实在这个过程中，两位用很质朴的语言描述了自己对这个概念的理解，尤其是余总刚才在讲到自己企业的时候很严肃，感觉到很强烈的社会责备感。您刚才说为什么老百姓能够认北大资源这个品牌，也是党校选择跟咱们合作的主要原因。我相信随着这个案例的成功运行，老百姓肯定对这个企业的品牌会有一个更高度的认识。最后想问一下两位，既然咱们这个论坛只是首届，接下来还会有更好的规划，请主办方聊一下您对未来的城市发展有什么样的畅想？您希望未来中国城市是什么样子的？

　　肖勤福：刚才说到了一些。接下来尤其是在“十二五”期间，中国城市不仅仅是城市本身的问题，它涉及到整个经济社会乃至文化政策的发展，通过更科学、合理的城镇化和对城市更有效的管理、经营，在加快转变我们经济发展方式上起到一定的作用，对保证和改善民生起到作用，对政府改善职能起到作用。

　　比如通过更好的城镇化来扩大消费需求，投资需求，正像余总刚才讲到的，有更多的就业机会。城市应当是个产业的集聚区域，它比乡村提供就业岗位的能力是不可比拟的。城市应当给每一个进入城市的人提供岗位，这就是民生之本。

　　我的心目当中，未来城市是中国在改革深化发展到关键时刻的一个居中心位置的一体。这个一体有三个特点，一个特点，它是全方位的带动，这点我们要抓住城镇化的要害，它是全方位的带动，不仅带动经济转型，也带动老百姓生活水平的提高。

　　第二，它要有鲜明的时代特色，未来中国城镇化一定不能脱离国际大潮流。现在都在讲应对气侯变化，我们不能再搞高能耗、高污染的城市生活，这个路径走不通了，一定要有鲜明的时代特色。

　　第三，我觉得最重要的是要提高老百姓对城市管理、城市生活的认同度。

　　未来的城市，我想这三个特点都应该统一起来，这样的一个目标的城市，大概是大家都欢迎的。否则我们会遇到很多问题，还会受到以往被很多问题折磨的那种折磨，很难摆脱出来。

　　主持人：我看到您在崇明的论坛也提出了自己的观点，希望我们对未来城市的主题或者未来城市发展方应该是一个有中国特色的城市运营体系，究竟怎么理解“中国特色”这几个字呢？

　　肖勤福：其实这也是一个含义丰富的话题。第一，我想中国人口众多，从目前来说还是人口第一大国，中国的城市化跟西方国家的城市化相比肯定不一样，肯定有自身的特色。西方是人口都往大城市汇流，中国不可能那样，如果是简单的照搬，就会形成大量的贫民窟。

　　所以中国城市就是要在大中城市和农村结合部形成一种联系的机制，这种联系机制不仅仅是容纳人口，更重要的是疏通城市和乡村要素的流动和配置，这是一个非常重要的特点。

　　第二个特点，要在城乡互动，统筹城乡发展过程中推动城市化，这也是中国必须要完成的历史任务，因为中国农业人口太多了。在这样的情况下搞城市化，我们一定要注意和农村人口互动，不要像沿用西方当年的那种做法，一开始就是城乡对立，城乡二元结果，我们现在也为这个问题所困扰，一定要注重和乡村的互动，真正能够支撑乡村，否则城市化发展也是不可实现的。

　　第三个特点，中国人口众多，地大物博，如果用地大物博除以人口众多，我们得到的就是环境能源很贫乏。在这种情况下一定要都可持续发展道路，将来的城市化一定要走资源节约型、环境友好型的发展道路。我们现在讲建设两型社会，按照我的理解，我们要走两型城市发展道路。

　　所以我想今后的论坛要更多关注与这些方面相关的话题，从这些话题引申到老百姓的生活品质改善上。这里面有很多的探讨。

　　主持人：肖老师给我们留了一个很大的伏笔，明年再举办这样一个高峰论坛才能回答我们的这个问题。

　　余丽：我们希望下界论坛能跟党校继续合作。

　　肖勤福：我们非常愿意跟北大资源集团合作，不仅仅跟余总沟通的顺畅，更重要的是这家企业的品质在这里，我们非常想依托北大资源集团在全国运营的项目作为依托，作为我们调研的基地，我们既有理论上的思考，又有实践当中的总结提炼，这就给今后论坛提供了一个很扎实的支撑。

　　主持人：其实我觉得在跟肖社长聊天的过程中，最后余总提出这样一个问题，非常可以理解。在我听的过程中也一直在朝着城市发展的过程来说，一方面是肯定了刚才余总对企业的介绍，包括对咱们案例的介绍，是说咱们北大资源能够更好的适合城市发展的方向所以才选择跟咱们合作，同时也对余总提出了非常高的要求。

　　余丽：所以我们压力也很大，但是我们有信心。信心来自于两方面。一方面我们是北大的企业，方正的企业，我们有很多独有的优势。另外，作为我本人来讲，包括肖社长，我们本人就是城市生活中的一分子，我们自己所享有的生活也是老百姓享有的生活，从这点围绕着居民所需去做事情，从政府角度去做事情，我相信我们一定会成功的。

　　我们从去年开始往城市运营这个方向去探索一种新的开发模式，我们城市运营的实践刚刚开始，包括刚才我跟你介绍的济南项目，上海项目和开封项目，都是今年刚刚和城市政府开始合作的，未来的道路还很长。在漫长的过程中我们肯定需要党校包括社长给我们大力的支持，所以我们非常希望和党校形成长期合作，把中国城市管理论坛一届一届的办下去，最后依托城市发展来做一些我们资源应该做的一些事情。

　　肖勤福：这个城市管理论坛，按照我的理解它不仅仅是虚的，虚功要追求实效，它最终要落脚到推动中国城市化的科学发展。通过中国城市化的科学发展，给老百姓，给居民带来实实在在的利益，让大家生活变得更好。

　　主持人：看来我们关注论坛的所有网友不得不继续关注我们这个论坛。

　　余丽：不仅要关注我们的论坛，而且要关注我们北大资源集团开发的项目。刚才你问到社长未来的城市运营和城市的一个理想状况是什么，他是从一个很高的角度去概括了有中国特色的城市运营应该怎么去发展，居民想要的一种生活品质和内容是什么。 我作为一个普通的居民，未来我希望是怎样的一种城市生活呢？就是新浪乐居“乐居”这两个字，乐居就是我一个理想的生活目标，就是我们每个人都能快乐的居住，快乐的生活。

　　快乐的居住就包括很多方面的内容，比如我们环境的生态问题，就是现在国家强调的低碳、环保这些内容，就是生态环境非常和谐。

　　但是我也非常希望我的孩子能够受到一个良好的教育，同时我们也有一个好的就业发展。同时，像我们这个年龄都是在外工作，那我的父母是不是有一个好的养老的地方给我解决后顾之忧，去支撑帮助我更加投入到工作里面去，这都是生活品质的主要内容。我想我们资源就可以做到这一点，至少我们可以为居民提供将来可以到我们北大的小学上学，上北大的附中，到北大上学，考不上北大我们还有其他院校，我们还欢迎每位毕业的学生到我们方正集团来就业，你们父母可以到我们北大资源开发的非常好的养老社区去颐养天年，快乐生活，我们资源就是做这样一个开发。

　　主持人：我想起了方正科技的一个广告词，就是“你看不见我，但我在你身边”。其实这是我们的一个企业理念，也是我们对未来生活的畅想，也希望两位携手一起持续地来办这种更好的更多届的论坛，也让更多买房人在理论的高度下，在余总项目的实践里面体会到刚才两位所说的未来城市的理想状态。今天我们的访谈就到此结束，非常感谢两位嘉宾的到访！今天先跟肖社长进行一个约定，我们下次论坛再见！