房产开发商困惑：长沙天量销售哪里来？

　　中国的2010地产调控，更像是一场娱乐大战。

　　这一年，经历了调控，经历了口水大战，牵扯层面复杂的各方争论，房价依然桀骜不驯尽管中央领导人在一次次叙述自己对打压高房价的期待与信心。

　　资金流动性过剩的问题依然存在。而投资渠道的缺失以及中国面临的通胀和升值压力，使得与政策调控博弈的力量巨大。从某种意义上来说，这或许是2010年度长沙售楼部里喷薄的购房欲望之根本。

　　“我最大的困惑是，长沙如此庞大的成交量从哪里来？” 融科智地助理总裁兼长沙融科智地房地产开发有限公司总经理刘蔚说。说话时，数据显示，1-11月长沙市新建商品房累计销售备案1878.88万平米，同比增长21.79%。本报记者文洁 长沙报道

　　调控

　　长沙成交量不跌反涨

　　长沙地产界对刘蔚有这样的评价：“总是踩点准，节奏感倍好。”总能在调控出台前抢先发售，并且卖得好。

　　9月18日，融科东南海开盘，不到一周时间，一期房源销售额达到8亿元。仅仅11天之后，楼市调控措施出台，包括暂停第三套及以上住房贷款，首付比例提高，调整住房交易环节契税和个人所得税优惠等，提前一周开盘的刘蔚“躲过一劫”。

　　“当时我们原定计划是9月25日开盘，后来我感觉风向不对，提前一周抢先开盘。恰巧与调控擦身而过。”回忆起9月29日的感受，刘蔚的感受是：庆幸。

　　这并不是刘蔚第一次与调控“错过”。此前融科旗下另一个项目融科紫檀5月2日开盘前，刘蔚在价格和时间上都打了一个提前量一方面，VIP蓄客提前了一个月，另一方面，以4680元/平方米单价入市，这批低于市场预期价格的产品，恰巧“躲过了”因为4月“国十条”带来的楼市滞涨效应。

　　“可以说，2010年是一个不可思议的时代，这是一个不可思议的长沙。”如果用一句话来形容2010年的长沙，刘蔚这样判断。

　　不可思议，因为成交量。在2010年两次调控冲击波的侵袭中，长沙房地产成交量不跌反涨，数字显示，9·29政策之后的11月单月新增销售备案180.88万平方米，环比增长25.59%。

　　在预期与现实的对冲中，市场对于政策调控效果的预期愈降愈低，而对于房价上涨的预期则反向冲高。这个恶性循环将如何被打破？地方与中央、企业与政府、卖方与买方多重博弈，在一线城市初见分晓之后，在成长中的二线城市，显然刚刚开始。

　　困惑

　　长沙天量销售从何而来？

　　不矫情的说，长沙的巨量成交面积，让刘蔚们都有些心跳加速。“今年最大的困惑是，长沙的交易量怎么会这么巨大？”说话时，这位开发商眼里写满了问号。

　　这是所有的人的疑问。长沙，中部城市，2009年常住人口664.22万人。而2010年1至11月，长沙市新建商品房累计备案销售1878.88万平米。“长沙今年的销售量比北京和上海都要高。”刘蔚说。

　　统计数据显示，同期北京新建商品房销售面积为1375.5万平米，下跌31.1%，而上海新建商品房销售面积则为1793.95万平米，下跌41.5%，同样低于长沙。

　　无论是高端房产，抑或是低端物业，2010年的长沙表现就是三个字，卖得好。“我一直认为，一线城市存在价格的泡沫，而二线城市则存在量的泡沫忧虑。”刘蔚说，就在长沙，已经连续两年销售面积超过1700万平米。

　　为什么会出现这样的天量？刘蔚自己琢磨着，或许仍然是通货膨胀与宏观调控博弈的结果。“从今年的市场来看，两条主线在互相博弈。一条是宏观调控，而另一条，则是通货膨胀。”

　　“不能说调控没有效果，如果不调控，房地产市场还会更疯狂，只能说，效应被通胀抵消了一部分。”刘蔚说。

　　与成交量膨胀如影随形的，则是价格的狂飙。“工资上涨的速度远远达不到房价上涨速度。”一位网友说。

　　刘蔚说，“今年的通货膨胀明年或许还将继续，长沙房地产上涨或许无法逆转。”