浙江拿地到开盘，从3年缩短到1年

　　本报通讯员 赵莹　本报记者 张卉卉　CFP供图

　　泊林印象，近日开盘，而该地块的拿地时间在2009年7月。尽管从去年下半年到今年，市场多变，但德信仍以一年多的时间让楼盘进入了销售期，其在杭州已完成销售的3个楼盘都遵循了这“一年内开盘”的规律。

　　记者统计了2003年以来杭州的出让宅地，结果发现，杭州楼市已进入“一年内开盘”流行季，除少数豪宅外，开发商的操盘时间越来越短。

　　6年间，从拿地到开盘由3年缩短为1年

　　仔细对比2003～2008年出让宅地的拿地和开盘时间差，便不难发现这一规律：

　　2003年～2005年，杭州楼盘一般在拿地后3年开盘。那时，从拿地到开盘，单从项目设计、开工等工程进度上来说，需要两年的时间。

　　2006年后的项目，杭州楼盘一般在拿地后2年内开盘。记者统计了2006年拿地的25个住宅项目，这25个项目最后有17个是在两年内开盘的。其中，一些外来开发商特别是万科等地产大鳄带来了一年内开盘的新鲜空气。那一年，有魅力之城、德信·银树湾、云厦连园、华荣·风景蝶院等7个项目创下了“一年内开盘”的先河。

　　自2007年起，“一年内开盘”潮开始在杭州楼市占据主流。2007年，杭州出让宅地中有近一半的项目在拿地一年内开盘，2008年出让的土地，这一比例更是扩大到80%。

　　楼市开盘节奏的加快主要体现了房地产开发专业水平的提高，尤其是设计方案确定的时间在缩短。“如果早两年前开发商还抱着捂地的考虑，现在都是抱着能早开则早开的心态，否则一旦市场不好，可能就会错过好的开发时机。”德圣房产营销总监何其林分析。

　　但也有开发商认为，开盘节奏的整体加快跟土地金支付时间的缩短也不无关系。“以前，土地款拖个2年都没有关系，但后来，一般都要求在一年内付清。这样，开盘速度自然要加快。”一位开发商坦言，“再说，和早两年相比，囤地的财务成本也在不断增加。”

　　快速开发，做大公司的必由之道

　　哪些公司喜欢一年内开盘？其实，每家公司都有每家公司的开发节奏，而一向坚持快速开发鲜明风格的公司一般为大公司，本地如滨江，外地如万科、中海、朗诗之类的大鳄，还有德信之类的新兴品牌房企。

　　大家都知道滨江房产一贯的风格就是“快速拿地、快速开发”。而你可能没想到，滨江早在2003年的金色家园项目起就形成了这一风格。从金色家园到万家花城到万家星城，拿地到开盘时间都在一年内。

　　绿城一开始的开发节奏并不快：2005年，它拿的两个项目留庄和新绿园拿地到开盘都花了两年时间，但2008年，它拿的两个项目西溪诚园和海棠公寓都将拿地和开盘的时间差缩短到一年。

　　还有一家形成鲜明快速开发风格的公司就是德信。从2006年的银树湾到早城地块，拿地后尽快开盘，开盘后尽快拿地，这种连轴转的快速开发模式让德信迅速壮大。

　　囤地，赚钱不如快速开发多

　　“别人花两年时间才做一个项目，我们花两年时间却可以做两个项目。”德信地产常务副总裁费中敏说，“慢慢做项目在产品上可以精雕细琢，但一个公司要做大，必须要靠足够量的产品才可以。”

　　很多企业都以为“囤地可以赚更多钱”，但实际上，从企业利润和现金流健康角度来说，也是快速开发更有优势。就拿德信旗下的德信早城项目来说，早城2008年9月才拿的地，但去年12月份就已开盘，今年8月就已基本完成所有房源的销售。而其相邻的一个住宅项目虽然拿地时间比早城还早几个月，但销售才刚开始。两个项目的楼面价差不多，开盘价也差不多，赢利空间实际也持平。

　　“只有在市场上涨空间很大的时候，囤地利润才高于快速开发。这两年，调控已是常态，稍往后延，弄不好就会遇上调控。楼面地价高，财务成本那么高，还不如抓紧开盘。”一位开发商说。

　　开发节奏总体趋快，一些豪宅却进度缓慢

　　但在楼市整体开发节奏趋快的大背景下，一些豪宅项目如杭汽发、东南面粉厂、杭一棉项目，包括已开盘的御西湖，却普遍呈现周期长的现象。

　　一向快速开发的滨江房产，其高端豪宅开发同样缓慢。如阳光海岸，2005年8月拿的地，2008年11月才首期开盘。滨江和绿城合作的杭汽发地块，2006年9月便拿了地，但到现在还没有开盘。再看其他公司的豪宅项目，拿地到开盘时间都在3年左右。如昆仑公馆，从拿地到开盘，为两年半时间。杭一棉项目，2007年10月出让的土地，到现在也没有开盘。

　　“一方面，由于豪宅项目多处于市中心，规划方面的调整比较多，折迁难度也比较大。再一方面，豪宅的设计程序比较精雕细琢一些，也影响了开发时间。”一位知情的开发商透露。