土地调控再加码目标首指高价地 专家建议改善土

□晚报记者 张骏斓 报道制图 任萍

　　在今年房地产持续调控下,四季一线城市土地市场再度火爆,土地交易市场屡屡爆出高溢价地块,而土地价格上涨更是带来推高房价的预期。

　　为防止高价地出现,国土资源部19日晚再度出手加强土地调控,严格落实房地产用地调控政策,打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为,坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

　　对此,业内专家昨日在接受记者采访时直言,如果要落实这个新政,目前的土地拍卖的模式就需要有所改善。

　　国土部调控首指高价地

　　“这是国土部门第一次将调控的方向指到高价地。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍教授说。

　　她表示,与以往的调控政策不同,这次出台的通知中,明确了“凡可能出现高价地的地区,须事前评估,采取有效措施,防止出现高价地,稳定市场预期。对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内,按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况,上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。 ”

　　在姚玲珍看来,“对招拍挂出让中溢价率超过50%的上报”要求,最主要的作用是给地方政府一个信号,要控制高地价的出现。这道门槛推出之后,地方政府可能采取一些措施,人为地把土地价格压下来。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍也坦言,现在“面粉”的上涨速度已经超过了“面包”,使得市场对于楼市的预期越来越高,这对于楼市的调控将带来非常大的难度。而来自上海易居研究院综合研究部的数据也应证了这点,1到11月份,全国商品房价格涨了7%,而土地价格涨了34%,土地价格的涨幅远远超过房价。

　　正是在这种预期下,开发商拿地的热情越发火爆,而在住宅用地上更是频频爆出高溢价。

　　宋会雍表示,当前国内房地产市场健康运行面临复杂局面,近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高,已经引起社会广泛关注,国土部正是在这个节点下发布了对于高价地的调控信号,其目的就是为了调整市场过热的预期。

　　上海督察局加紧督察

　　在国土部发布通知的同时,派驻地方的国家土地督察局也已开始行动。经国家土地总督察批准,12月15日,上海督察局已按照年度工作计划和预验收工作方案,派出3个预验收组共15人,分赴上海闵行、嘉定和青浦,对三区2010年土地例行督察发现问题的整改情况开展实地预验收。

　　上海督察局公布的信息称,根据土地督察工作计划和工作方案,1～7月,上海督察局共派出16个督察组158人,历时77天,对上海、浙江、福建、宁波、厦门共13个市(区)的52个县(市、区)开展土地例行督察。 9月中旬又派出3个督察组,共30人,对上海、浙江、福建集中开展审核督察,实地督察了15个地级市(区)。同时,针对督察中发现的房地产用地存在的问题,上海督察局报经总督察批准后,及时发出督察意见书,提出整改意见,明确整改要求和整改期限。为保证督察意见的落实,上海督察局开展2010年土地例行督察意见整改落实情况开展预验收。

　　据了解,此次土地例行督察预验收将从支持地方经济发展和保护耕地的角度出发,严格执行验收有关标准。上海督察局相关人士表示,预验收结束后,国家土地总督察还将组织开展交叉验收,如整改工作达不到预验收标准的,国家土地总督察将发出整改意见书督促继续整改,如在指定期限内仍未整改到位的将在全国范围曝光。

　　专家建议改善土拍模式

　　对于此次调控到底会收效几何,业内专家坦言,政策的有效落实最为关键,而目前最直接的方式就是改善土拍模式。

　　“如果要求不得溢价50%,政府完全可以将起价提高,这样也可以防止溢价过高,但是这个却有违政策的初衷。”宋会雍说。他表示,人为地把土地价格压下来,很可能造成由于市场竞争不充分,在竞争者之间产生不公。同时,一些地块由于出让面积与位置与早前同区域的地块不同,出现地王的可能性很大,如何进行评估,这个非常关键。他认为,溢价率应该以市场平均价格为基础进行计算。

　　姚玲珍也指出,在通知中提到了要事先评估,但是目前的评估以什么为基准呢？ “现在上海市也有土地的基准价,但是这个基准价与日本执行的土地基准价有很大的差别。 ”姚玲珍建议,中国的土地基准价格应该更为明晰。她还坦言,目前最直接抑制高价地的方式就是改善土拍模式。她指出,在土地招拍挂的出让方式中,拍卖的方式占比太多,而招标的方式占比较少,而拍卖价高者得的方式,也助推了高地价的形成。因此,在她看来,土地出让方式的改革,可以对土地拍卖的范围进行限制,对高档商品住房、商业用地采取拍卖的方式出让,对普通商品房土地出让应缩小拍卖范围,谨慎选择拍卖方式。

　　而上海督察局与国土部咨询研究中心联合开展房地产用地情况调研,形成的 《关于当前房地产用地管理问题的调研报告》中,也对此提出了相关的观点。 《报告》对上海市和浙江省等地方房地产用地价格、当前房地产用地各种有偿使用形式及其适用条件等进行综合分析,提出从技术和商务两个层面构建评标体系,通过 “综合评标”完善现有制度的意见和建议。

　　据汉宇地产昨日发布的统计数据显示,截至12月15日,上海市经营性用地总成交建筑面积已累计达1312.27万平方米,超过去年全年成交面积。

　　其中住宅用地成交688.36万平方米,占总成交量的52.46%;预计今年全年的成交总量可突破1400万平方米,相比去年增加约13%。