各地楼市回暖主因：刚性需求

　　本报记者 姜燕 刚出炉的上周房产数据显示，上海推出的新房源环比涨25.6%，成交量环比涨20%；房产公司研究数据显示，上海二手房12月成交量较上月涨10%。 各地楼市回暖的报道频频出现：北京年末楼市强劲反弹，二三线城市房价涨幅首超一线城市，各地新“地王”你方唱罢我登场…… 被称为“政策年”的2010年行将结束之时，楼市回暖值得深思。 总体成交量稳中有升 从房产集团研究中心的统计数据，到二手房中介门店经理的简单测算，都显示房产成交量稳中有升。

　　新房情况，中国房产信息集团最新数据，上周(12月13日-12月19日)上海共有16个楼盘推出28.43万平方米新房源，环比上涨25.6%；成交量达到27.17万平方米，环比上涨20%。另外，在豪宅集中成交的带动下，上周商品住宅平均成交价格再度回升到23555元/平方米，环比涨幅达10.27%。 中原集团对10个重要城市的监测显示，上周新房成交量较前周略降5%。一线城市中，北京和广州出现较大幅度波动。北京在经历前周的冲高之后，上周略有三成的回落。

　　广州则在上周出现近8成的大幅增加，成交量创近2个月的新高。沪深两市与前周基本持平。二手房市场成交量情况，除广州继续小幅下降外，北京、上海、深圳和天津等城市的二手房成交量均有不同程度的增长，环比涨幅在1-2成。 卢湾区一家房产中介经理王先生透露，11月他所在的门店没有成交量，12月情况已经好转，并且挂牌量和看房客数量也在攀升。 嘉定丰庄路上一家房产中介门店经理窦女士称，10月受新政影响，看房的人确实少了很多，但没过多久买家又开始增加了，12月已有不错的销售业绩。

　　刚性需求者约占七成 被采访的业内人士普遍认为，10月的调控政策出台后，市场虽然受到影响，但回落程度远不及4月新政之后。中原集团研究中心高级经理刘渊介绍，4月份调控政策出台后，月销售面积从300万平方米的高位，一下跌到100万平方米，而第二次调控政策之后，销售面积只是从9月的346万平方米降到10月、11月的260万平方米。 经历过第一次调控政策的“历练”，人们对第二次调控政策的心理调适能力和理解消化能力相应增强，这也是楼市较快回暖的原因。 但是，深层次的原因并非心理调适，而是市场有需求。调查显示，购房者中约七成属于刚性需求。中原集团研究部门在二手门店做过一次调研，结果发现，在调控政策出台后的市场恢复期，购房的主力军是首套自住的住户。

　　近期，国家统计局上海调查总队在“上海统计”及“中国上海”门户网站开展了一次网上调查，了解新政下本市市民的购房意愿。报告称，改善现有住房、安家置业等刚性需求是市民购房的主要动力，超过七成。调查显示，计划3年内购房的受访者中，有44.2%是为了改善现有居住条件，31%是为了购置婚房、成家立业，两者合计为75.2%；14.3%是为子女购房，仅3.8%纯粹为投资购房。这表明，改善现有住房条件、购置婚房、成家立业以及为子女购房是购房的三大主因，市民购房刚性需求仍占主导地位。

　　调控放松市场或井喷 有业内人士担忧，一旦楼市调控政策不继或效果不好，被压抑的刚性需求爆发，很可能导致市场出现井喷现象，而导致房价飙升。 一家地产公司的研究主任表示，今年楼市调控的结果是价格与年初持平或略升，但成交量与去年相比下降30-40%。即成交量下降主要原因是政策调控，而非市场不好，如果政策继续维持，严格限贷限购，才能限制后市，一旦放松，即会反弹。 中国社科院12月7日在北京发布2011年《经济蓝皮书》也指出，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。如果中央政府下决心解决房价过高问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，那么2011年房价才有可能下跌，或者涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。

　　刘渊认为，以后调控会是一个常态，而且一些行政手段如限购令，以后还可能用得更多，因为与税收和利率这些市场调控工具相比，它的调控性更强。 房产税未必能抑房价 房产税一直被认为是调控政策悬而未落的“第二只靴子”，何时开征、如何征收在民间和业内被广泛讨论，但始终“雷声大雨点小”，至今没有来自官方的准确消息。 在刘渊看来，房产税如何征收很难定调，税率太高或太低都不好，这也可能是房产税迟迟没有征的原因之一。 太高会对正常拥有自有住房的人产生不良影响，太低又起不到调控作用。而且很多人对房产税的期待是出台之后，房价应声下落，但这种情况出现的可能性不大。一旦出台之后对房价的调控效果不好，对持币观望者的心理会有很大影响，所以房产税这只“靴子”不落地，还有威慑力，一旦“落地”效果不好，反而失去了它的效力。 不少有购房想法的人表示，考虑在近期或明年年初买房，因为“对调控政策抑制房价已不再抱有什么希望了”。

　　【焦点关注】 上周部分热点城市房价冲新高 申城商品住宅成交均价超2.3万元/平方米 2010年的中国房地产市场正火热收官。最新数据显示，上周(12月13日-12月19日)多个城市成交量涨幅超20%，部分热点城市房价冲新高。土地市场上，全国20个主要城市上周宅地放量入市，成交量创周度新高，部分地块成交价再度刷新纪录。业内人士认为，明年房价上涨压力将进一步增加。 有机构预测，明年全年全国平均房价有15%至20%的升幅，一线城市房价涨势将放缓。 中国指数研究院最新数据显示，上周监测的35个城市中，成交量上涨的城市占80%，其中过半数城市成交量涨幅超过20%，扬州、兰州涨幅更是超过100%。重点城市中，除广州、北京、南京、武汉外，上海、深圳、杭州、重庆等6城市成交量环比上涨，深圳涨幅最大，达34.24%，杭州、重庆、上海涨幅分别为33.55%、22.17%和11.09%。 在多地成交量增加的同时，部分热点城市的房价也频频冲高。以上海为例，据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海市商品住宅成交均价为23421元/平方米，环比前周大涨10.8%，这已是近五周内，周均价第四次突破2.3万元/平方米。其中，外环外公寓上周的均价已高达15860元/平方米，高出年均水平7.5%，不少外环外公寓项目均价高于2万元/平方米，个别项目更是超过了2.7万元/平方米。 在土地市场，随着推地高潮期的真正来临，开发商们拿地热情正逐渐高涨，多地上演激烈的夺地风波。

　　12月20日，北京大兴再推5宗共百万平方米地块，重庆龙湖地产以34.8亿元的最高报价竞逐其中一幅地块，保利北京更是连投三标两拔头筹。 中国指数研究院数据信息中心监测显示，刚刚过去的一周，20个主要城市住宅用地放量入市，成交量创周度新高，共推出住宅用地107宗，比上周增加20宗，推出土地面积965万平方米，环比增加27%。共成交住宅用地40宗，环比增加3%，成交土地面积299万平方米，环比增加14%。 虽然国土资源部12月19日紧急发布通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。但是一部分业内人士认为其对楼市的影响有限。 据《经济参考报》