展望2011商品房价是涨是跌?八大理由诉真相

　　中国的商品房价，09年经历了“倒海翻江卷巨澜”的过程，10年在调控政策层层重压之下，年底时“惊回首”，房价仍是高得“离天三尺三”，在几个月的价平量缩之后，近日重又现“快马加鞭未下鞍”、量价齐升的局面。

　　展望2011，商品房价是涨是跌？

　　其实在流动性充裕、通货膨胀、物价普涨的环境下，假使房价不涨，只是横盘的情况下，相对其它物价来说，便已是下跌了。然而，在笔者看来，这样房价不涨不跌的情况，依然是求而不得的奢望。

　　2011商品房价，极有可能会继续上涨。原因在以下几点：

　　其一，商品房价重新上涨趋势确立。当前调控政策重重，归纳起来无非是一方面压制地产商即卖方的融资渠道，一方面降低购房者即买方信贷杠杆、限制购买数量以阻止房地产泡沫化趋势。但最近的量价齐升，已为去泡沫化以后的房地产走势写下注脚：卖方不需降价回笼资金就足以熬过冬天，而买方也不需杠杆就已有足够资金和意愿进行购买。如果没有更多的外力作用，这样量价齐升的趋势，很可能将会持续。

　　其二，未预见更严厉政策出台。中央经济工作会议并未定出明年商品房价调控的明确目标和任务，目前看,似乎不会有更加严厉的措施出台。该会议给房地产市场部署的主要任务是大力发展保障性住房，此外，有消息称上海重庆将出台房产税。然而，由于以下将提到的原因，不论是保障性住房建设，还是房产税，都不能对商品房价格产生压制，相反，还可能起到推涨作用。

　　其三，现有机制下，保障性住房建设未必能压低商品房价。保障性住房建设，在以前几年，一直处于完成度远低于目标的状态。现在住建部又定下1000万套的目标，能否达成，首先要打一个问号。即便迅速全部完成，由于保障性住房保障的是最低收入阶层，并不会对现有的商品房购买群体造成大量分流。现有机制下，建设保障性住房的地和钱都需要从地方政府手中拿：保障性住房用地将进一步减少商品房用地的份额；要过度倚重商品房土地出让金过活儿的地方政府拿钱补贴盈利微薄的保障性住房建设，可以想见，长远来说，地方政府有更大动力来提高商品房土地出让价格，从而最终令商品房购买者付出更高的成本。另一方面，保障性住房的分配，由于不是市场机制，谁能保证不再出现马化腾的“经适房”和杨澜的“廉租墅”？低效和不公平的分配，对全社会来说，是一种资源的浪费，将令真正需要商品房的人付出更高成本。

　　其四，房产税前景尚不明确。毋庸置疑，房产税的最终付费群体还是商品房购买者。最理想情况，无非将未来每年要缴纳的税款按一定成本折现，从而降低现价价格。但现价降低的部分，迟早都要从未来的税款中缴纳回去，对购买者的实质负担，没有任何减轻。此外，上海重庆的房产税细则尚不得而知，有传闻只对增量进行征收不对存量征收。如果真是如此，在房产税推出之前，必然会引起一波抢购浪潮，推高房价。

　　其五，整体资金面仍将宽裕。在保增长还是防通胀，也即，先吃饱还是先减肥的问题上，从最近政府货币紧缩的力度来看，无疑还是重前者轻后者。此外，随着美国经济稳步复苏，外部需求增加，人民币占款也将持续增加。总体看，资金面充裕的状态基本不会改变，资产价格，仍将维持高位。

　　其六，投机资金迟早重返楼市。不论从日本、美国，还是香港、东南亚的经验来看，房地产泡沫，最终都是以骤然破裂，接最后一棒的投机者的大量资金被套在楼市成为负资产这样的形式终结的。中国的楼市泡沫，在其到达顶峰之前，被调控政策压制。投机楼市而不得的资金，因此流向农产品、艺术品、证券、商品等市场，在广阔的中国大地上流淌。投机资金由于未被套牢，当这些市场也遭遇调控，或楼市调控政策开始放缓时，资金必将重新流回楼市，推涨商品房价格。按下葫芦起了瓢，商品房价格何时上涨，无非楼市何时是葫芦，何时是瓢的问题。

　　其七，分配不均的现状，并非短期内能够改变。中央经济工作会议指出：“要研究制定收入分配改革方案，努力扭转收入差距扩大趋势”，但追源溯本，冰冻三尺，远非一夜之寒，不能期待在明年之内，收入分配问题就能全部得到解决。

　　其八，商品房价上涨预期从未被有效打破。商品房投资，本质是投资预期。当社会大多数人都认为房价只会涨不会跌时，投资楼市就是有利可图的。而人对社会预期的影响力是不对称的。社会中有钱、有力的群体，多是房地产资源的拥有者或房地产卖方，他们有强烈的维护房价上涨预期的动机。而他们对社会预期的影响力，对政府政策左右的能力，都远远超过无房者或房地产买方。龚方雄称“房价泡沫严重是媒体的误读”、王健林称“房价越调控老百姓越痛苦”、孔锐称“打压房价就是误国误民”…….凡此种种，一次次强化人们心中“房价不会跌”的印象，而当大多数人的预期都会上涨时，房价又怎会下跌。

　　打破房价上涨趋势、出台更严厉调控措施、完善保障性住房建设与分配机制、切实制定有利于房地产业健康发展的税赋规则、调整流动性宽松局面、限制投机资金自由进入领域、改革分配制度、用事实打破房地产价格只涨不跌神话等等，都需要超然于房地产资源拥有者或卖方之上，更为强大的力量来完成。

　　这般摧狂锋折锐剑、挽狂澜于既倒的力量，只能来自于政府，来自于更有魄力、更有协同力的行动。

　　愿2011年底，我们再次“惊回首”时，商品房价，不会如本文所预料的那样，倏忽间依然高到“刺破青天锷未残”。

　　2011年的楼市将仍然处在较严厉的调控中，限购令是否会继续？房产税是否会推出？加息力度如何？这些都会给市场的方方面面带来影响。因此投资者要多留意政策面的变化，并注意把握商业地产和二三线城市的投资机会。

　　调控基调不会改变

　　整个2010年，可以说调控是贯穿整个年度的脉络。房地产市场在经历了前几年的异常火爆后，今年以来政策的导向已经发生了巨大变化。调控、调控还是调控，这已经成了一场跨年度的战役。我们认为，在市场进入2011年之后，针对楼市的调控基调不会改变。这是研究楼市的大背景，了解清楚这一点，对于投资者来说有着重大的意义。

　　其实，当前调控的意义早已超越了房地产市场本身，更立足于国家和宏观经济大背景本身。中国指数研究院分析认为，未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是，房地产市场强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，政府不得不担忧资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。对此，齐鲁证券进一步分析认为，由于楼市调控已成为政治任务，因此政府决心坚定，房价若不稳，政策将不止。因此，展望2011年，调控仍然是行业发展的主旋律。而除了行业信贷收紧之外，供应端政策（推进保障房建设、打击囤地捂盘、清缴土地增值税等）的执行力度将持续加大，调节个人房产收益的房产税也将开始试点并逐步推向全国。

　　在当前的市场大背景下，2011年房地产调控政策的着力点无疑成了时下最大的看点。首先，“限购令”会不会退出？2010年房地产调控最大的特色，就是出现了行政干预措施，“限购令”在不少城市横空出世。虽然许多城市的限购政策都定位在“暂时”上，但在目前房价居高不下，调控政策依然从紧的大前提下，我们认为，像上海等不少城市的限购政策在2011年都会继续执行下去。

　　另外，有种种迹象表明，房产税或将在明年推出，从而给力房地产调控。有消息称，目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订，以符合对居民自用房的征税。而试点城市也正在抓紧完善试点方案，上海、重庆已进入首批房产税试点城市名单。财政部税政司综合处处长周传华日前表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，个人房产将逐步纳入征税范畴。对此中国指数研究院认为，无论近期内物业税（房产税）是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财收入的不足。

　　中国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“十二五”期间推进房产税改革，近期就应抓紧进行试点。因为只有试点出来后，才能知道房产税改革会产生怎样的效果。明年3月之前出台房产税是合适的，因为明年是“十二五”的开局之年，而且两会召开是意见集中反映的最好时机，如果房产税在此之前开始试点，代表委员们在两会上就可以集中讨论。

　　在整体调控的大背景下，我们还是运用国家统计局的数据来进行一些预测。我们预计在2011年房地产市场的增长将会放缓，房地产开发投资在今年基础上会有10％左右的增幅，总规模在55000亿元，销售与今年基本持平在9亿平方米，而70个大中城市房屋销售价格指数的涨幅将会控制在5％以下。

　　开发商面临新考验

　　那么，2011年的市场又会出现一些什么样的变化呢？我们还是从各个层面来加以分析。首先我们发现在2011年，随着房贷政策日益收紧，购房者面临着非常 “恶劣”的环境。记者的一位朋友近期打算买房，虽然他从来没有过购房的经历，但却仍然被归入了“二套房”一族。原来，他父母在很多年前购买老工房的产权时把他的名字也写上去了，这样在“认房又认贷”的原则下，他也不折不扣地进入了二套房的范围。

　　由此我们可以看出，当前房贷政策不断收紧的态势非常明显，而这种趋势在2011年仍将继续维持下去，明年的房贷政策不会放松。从另一个层面来看，今年房地产信贷政策的收紧也出现了不少新的变化。比如从发布者来看，政策直接由国务院首发，发布级别的提高正体现了重视程度的上升。除了房贷政策的收紧之外，加息也是影响2011年购房的重要因素。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，2011年将有两至三次加息。而摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶也预计，2011年总共会上调利息三次，而且政府加息的时候存款和贷款的利息应该同时加，加的幅度也应该是相同的，三次加息每次加息25个基点，明年一年期存款利率可能达到3.25%。相应地，五年期以上房贷基准利率预计经过三次加息后为6.89%。记者根据基准利率的85折预测，明年最优的房贷利率应在5.85%左右。

　　在购房环境颇为严峻的前提下，我们认为2011年开发商将会面临较大的压力。我们发现，从财务报表所反映的情况来看，当前房地产企业的货币资金仍然相当充裕。我们查阅了总体141家房地产上市公司的数据，今年三季报其货币资金总额达到了2102亿元，在这种情况下，企业显然没有降价的意愿。然而明年的情况就不一样了，首先在一系列因素的作用下，市场的销售将会出现回落。其次种种迹象表明，开发商的融资渠道也将受到进一步的挤压。由此我们预测，2011年开发商货币资金的保有量将会出现下降，这141家房地产上市公司货币资金的总额将会降至1500亿元。中国房地产指数系统分析师认为，在银行信贷趋紧、资本市场融资受限、调控导致的销售低迷等多种因素的合力下，开发商资金压力持续加大，加速推盘、加快资金回笼在年底及明年将趋普遍。

　　多角度把握市场机会

　　那么，调控依旧和加息不止的背景下，投资者又该如何去把握市场的机会呢？对此记者认为，主要可以从两个方面去考量。首先，在住宅投资已经受到全面抑制的情况下，商业地产无疑是大家可以关注的投资领域。

　　其实很长时间以来，商业地产都被种种因素困扰着，使其表现得非常低调。而现在随着政策面翻天覆地的变化，住宅受到的限制比起商业地产反而有过之而无不及。在这种情况下，商业地产的种种优势便显现了出来，而首当其冲的无疑就是价格。不少业内人士认为，按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5倍到2倍，但是由于这两年住宅炒得比较高，相对价格上涨也比较高，便出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就拿同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺均价倒挂会达到两三千元，这恰恰给商业地产带来了投资契机。

　　其次，要多多关注二三线城市楼市的成长空间。当前购房者有一个观念是必须要树立的，那就是全国性的视野。从目前来看，随着北京、上海等一线城市房地产价格的不断高企，有众多开发商进入了二三线城市进行开发，而这些城市楼市的发展潜力也受到了越来越多投资者的关注。其实在此前很长时间以来，如果说到房地产市场，很多人都会把目光集中在像上海、北京这样的一线城市上，但从未来来看，不少二三线城市会表现出相当的潜力，市场的活跃程度也可能会超过一些一线城市。而从更深层次的原因来看，这也与当前中国的国家发展战略不无关联，所以我们就要用一种更大的视角来看待当前的房地产市场。从这点来说投资者可以把握住两点，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多元化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如长三角、珠三角、京津冀都市圈以及其他一些中部和西部城市等等。