楼市热销牵动各方神经 或将迎来新一轮调控？

　　11月份购房需求进一步释放，各地楼市量价齐升。

　　楼市“二次调控”已两个多月，楼市走向牵动各方神经。有统计显示，11月全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.82%，环比上涨城市86个，下降城市14个。业内人士和有关专家分析认为，种种迹象表明，楼市很可能迎来第三轮调控。

　　量价齐升成各地楼市普遍特征

　　11月28日上午，位于奥体中心附近的中海奥龙观邸2号楼和海尔绿城全运村玫瑰园，位于燕子山路中段的大舜天成中国盒子和位于章丘的“维拉的院子”同时开盘。记者从售楼处了解到，中海奥龙观邸推出了112套116―137平方米精装高层住宅，均价1.05万元/平方米；海尔绿城全运村玫瑰园推出65套房子，面积最小的也在130平方米左右，均价2万元/平方米；大舜天成中国盒子推出150多套住宅，面积106―160平方米，均价1.2万元/平方米；“维拉的院子”推出20余套别墅，面积240―280平方米，起价220万元/套。

　　“两万元一平方米的房子，竟然有那么多人争着买，咱济南有钱人还真多。”昨天上午，在奥体中心附近看房时，市民孙先生对当前的楼市十分不解，“国家都出了两轮调控政策了，既没挡住大家的购房热情，房价也没降下来。”记者了解到，孙先生说的楼盘是11月28日开盘的4个过万元的高价楼盘之一，开发商发布的消息称，该楼盘尽管每平方米均价高达两万元，开盘当天成交额仍达到了1.7亿元。

　　统计显示，11月济南全市新建住宅成交1843套，创去年12月以来第二大单月成交量。此前曾有业内人士分析认为，受高价楼盘热销拉动，11月全市新建住宅成交均价可能进一步上涨，进一步延续量价齐升态势。

　　不光济南，各地媒体的报道显示，量价齐升已成为11月全国各地楼市的普遍特征。中国指数研究院发布的相关数据显示，11月全国100个全样本调查的城市住宅平均价格为8487元/平方米，较10月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，为2.5%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%。济南样本均价为8851元/平方米，样本均价列全国第22位，环比上涨0.84%，涨幅列全国第55位。

　　楼市政策调控效果被对冲

　　我市多位分析人士指出，11月全国楼市普遍呈现量价齐升的主要原因，是物价持续上涨带来的通胀预期和市场上流动资金泛滥，导致从4月中旬“国十条”特别是“9.29”第二次调控以来的所有楼市政策调控效果被对冲、消化。有专家表示，在一系列调控政策实施后，普通购房者的住房消费行为普遍受到抑制，但类似“限购”之类的政策并未全面实施，调控政策因此出现了空当，主要是“不差钱”也“不差房”的高收入者在一次性付款买房、“囤房”甚至炒房目前依然畅通无阻，未受限制。

　　记者了解到，为加强流动性管理，央行此前10天内两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，不过分析人士指出，此举对楼市影响到底有多大，还需要看楼市的进一步表现，目前还无法判断。

　　此前，住建部还推出了住房公积金贷款新政策，停止第三套及以上公积金贷款，提高首套房、二套房公积金贷款门槛，使差别化信贷政策从商业贷款延伸至公积金贷款，实现了“全覆盖”，但截至目前，仅有北京等少数几个城市出台了相关实施细则，政策的效力迟迟难以显现。

　　楼市或将迎来第三轮调控

　　“11月全国楼市的表现，更是引起了高层和国家有关部门的注意。”记者注意到，此前曾有媒体报道称，“二次调控”接近两月之际，住建部和国土部联合组织大规模调查，摸底地方对中央调控政策的落实情况；国土部有关负责人此前也明确表示，房地产调控仍有储备政策；12月2日，财政部有关负责人称“十二五”期间将稳步推进房产税改革；12月3日，中央政治局会议指出，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。多位相关人士分析认为，“种种迹象表明，楼市很可能迎来第三轮调控，早则年内，晚则可能到明年初。”

　　上述人士分析认为，在此前已出台严厉的信贷等政策基础上，未来的调控方向很可能从以下几方面中选择：一是进一步严格落实已有调控政策，比如督促地方政府尽快出台“公积金新政”的实施细则并不折不扣地执行；二是进一步收紧市场上的流动资金，通过进一步加息、上调存款准备金率，加大开发商资金压力，促开工促让利促销售，并进一步抑制不合理住房需求和消费行为；三是进一步加强商品房预售监管，严厉打击开发商的违法违规销售行为；四是加快房产税出台步伐，提高住房持有成本或征收资本利得，使房产投资无利可图；五是进一步扩大限购范围，尤其是对“不差钱”的富人购买多套住房进行限制，从而进一步引导市场供应转向。

　　(记者刘研波)