山东青岛楼市租售比严重超标 以房养贷难上难

　　一年来，青岛房价一路上涨，但房租小幅波动，甚至原地踏步。今年3月份青岛被国土资源部点名位列全国6大泡沫城市 。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 1∶300～ 1∶200，而记者近日调查发现，岛城楼市一年来租售比超标越来越严重 ，市内四区的租售比越来越偏离正常值。那么，在租售比失衡的形势下，购房者该持有什么样的投资态度？岛城楼市的泡沫程度又是怎样的呢？来看看记者的调查，以及专家的理性分析和投资建议。

　　何谓租售比

　　据了解，租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比低于 1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于 1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于 1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　“租售比很好地解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石。但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的。作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。”业内人士林宪周分析说，用租售比这一国际标准来衡量岛城楼市不一定准确，但可以作为参考。

　　租售比界定值为1∶300～1∶200，来看看青岛的楼盘

　　市南区

　　依山雅居 2009年12月租售比1：524；2010年10月租售比1：574

　　依山雅居位于延吉路与福州路交会处，公交和自驾出行方便，小区以66O至119O的高层中小户型为主，很多在中心区上班的年轻人喜欢在这里租房子住。“这里交通方便，配套不错，我和对象俩人租了个小两居室，每个月1800元。不过房东说下个季度要涨100块钱，那也挺划算的。”小张和女朋友小逄一个在李沧区上班，一个在香港中路上班，他们租房住在依山雅居，两人上班都比较方便。

　　依山雅居是高层住宅，去年底售价约为11500元/平方米，而租房价格约22元/每平方米；而到了今年10月份，此处房屋售价约为15500元/平方米，不到一年就涨了4000块钱。同时，租房价格是27元/平方米，涨了5元，租售比从1：524变为1：574，差距进一步扩大。

　　海廷雅居 2009年12月租售比1：370；2010年10月租售比1：560

　　海廷雅居位于市南区延吉路，是青岛海尔房地产开发投资有限公司开发的一个高层楼盘。“我记得去年底时，小区的二手房还没过万元，还不到一年，这儿的房子都一万四五了。”附近某房屋中介经纪人赵先生告诉记者，这个小区从建成开始，价格就一直在飙升。但是这里的租房价格则很稳定，始终保持在每平方米25元左右的水平上，“和附近的其他小区比，水平差不多。不过这个小区的房源不多。”赵先生说。

　　市北区

　　良辰美景 2009年12月租售比1：522；2010年10月租售比1：571

　　一年间，良辰美景的房价从每平方米约12000元涨到了16000元不止，涨了四五千元，但房租只涨了约五元钱，从每平方米23元涨到了28元，以前一套80平方米的两居室，租金每月1800元，现在大概为每月2300元，涨了500块钱。记者采访了几位市民，以房客刘小姐为首的几位住户由于感觉生活压力大，满腹怨言。

　　良辰美景位于山东路111、117号与敦化路交会处。小区为生态型封闭园区，配备大型地下车库，户型从60O到170O不等，很受职业白领的喜爱。据统计调查，良辰美景租售比一直低于标准值很多，去年底租售比为1：522。虽然房租从今年9月份开始，出现了一次普遍的涨价，让众多租房者都明显感到了居住成本带给他们的压力，但在数值上，却还是无力抗衡一路飙涨的房屋出售单价，租售比反而更低了，约为1：571。

　　崂山区

　　鲁信长春花园 2009年12月租售比1：500；2010年12月租售比1：666

　　鲁信长春花园是新小区，位于银川路北、劲松七路东，地处浮山新区，紧靠颐中体育场。去年年底该小区在售房源价格仅为11500元/平方米，而房租价格是23元/平方米。今年4月份的时候，120平方米目前在售房源都在10层以上，单价在13500元/平方米左右。今年5月份，鲁信长春花园还有部分剩余现房，80O 、81O套一户型，统一定价12500元/平方米，而小区二手房价格已经卖到了1.4万元/平方米。

　　“这个小区是封闭式小区，管理都很到位，现在部分房源都卖到1.6万元/平方米。目前一套面积112平方米的二手房，南北通透，价格到了180万；另外一套面积130平方米的顶层，要价是210万。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说，“一年间，这个小区房价涨幅非常明显，但房租基本没什么变化，最近一段时间有一定的涨幅，但幅度很小。”根据租售比的计算公示，2009年12月小区房价11500元/平方米，房租23元/平方米，租售比1：500；2010年12月，租售比1：666。租售比进一步减小了。

　　麦岛金岸 2009年12月租售比1：363；2010年12月租售比1：526

　　麦岛金岸位于崂山区石老人国家级旅游度假区内，是为数不多的大规模海景资源项目，已经开始入住。麦岛金岸分为麦岛金岸别墅区和麦岛金岸公寓区，目前麦岛金岸别墅区的均价已涨到58400元/平方米。12月1日，记者采访了解到，目前麦岛金岸的普通海景房价格已经达到32000元/平方米。

　　21世纪不动产一位工作人员向记者介绍说，麦岛金岸是2008年开盘的，如今房价已经超过了30000元/平方米。这个小区在去年7月、8月出现了暴涨，两个月内每平方米涨了5000元～8000元，此后一直稳步上涨。而随着周边海信天玺的上市，这个小区的价格又涨了上去，租房价格也比较高。

　　目前该楼盘一套230万的二手房要价870万元，该房源位于5楼。16楼一套面积142O的房源价格是460万元。房租方面，目前一套面积168O的房源，出租价格是1万元/月。

　　橄榄城 2009年12月租售比1：434；2010年12月租售比1：500

　　青建橄榄城南邻浮山，东邻海尔路，距规划建设的海尔路中央商务区不足1公里，地里位置较为优越，户型面积自55平方米到130平方米不等，以90平方米以下小户型为主。2009年年底的时候，小区房价超过了9000元/平方米，如今一年过去了，房价已经到了12300元/平方米。

　　林宪周向记者介绍说，去年年底楼市最火爆的时候，橄榄城价格超过了9000元/平方米，到今年4月份，每平方米涨了2000元到3000元，现在这个小区的每平方米房价在1.2万元～1.3万元。目前小区一套面积76平方米的房源，要价达到了110万；一套90平方米的房源，要价是115万。租赁市场方面，小区一年来变化不大。2009年12月份的时候，大约在21元/平方米，如今也仅仅维持在25元/平方米左右。

　　李沧区

　　百通花园 2009年12月租售比1：520；2010年10月租售比1：581

　　在记者调查的市区内所有楼盘里，租售比全部都是离标准线越来越远，并且这种巨大的差距并非一时现象，而是一个稳定的持续状态。拿李沧区的百通花园为例，从今年三月份开始，此小区二手房出售价格涨幅已经不是很明显，稳定在每平方米9000元～10000元之间，视房屋装修程度、楼层等其他情况而定。房租则两年来一直稳定在每月每平方米15元～17元的水平。

　　来自济南的孙先生在办公地点附近的百通花园租了一套90平方米的三居室，“房租是从2009年8月一直交到2010年8月，虽然在这一年里，这套房子的售价已经涨了近三十万元，从六十多万元到了现在的将近九十万元，但房东一直没有向我追加房租。”

　　四方区

　　兴隆花园 2009年12月租售比1：450；2010年10月租售比1：523

　　兴隆花园项目位于青岛四方区兴隆路，毗邻海云庵广场，属成熟居住地带，停车位580余个，并设有生活商业配套、会所及未成年人活动中心等。去年底，房屋售价为每平方米7000元，这里的房租约为每平方米16元。

　　记者近日在附近某中介看到，一套97平方米的小高层住宅售价为99万元，单价突破1万元；同样三室两厅户型的房子，租金为每月1900元，相当于每平方米租金19块多。租售比也在进一步远离1：300的标准线。

　　青岛楼市曾被国土资源部点名有泡沫

　　早在今年3月29日，国土资源部公布了《 中国城市地价状况2009》。据报告统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为 6.42% 、6.11% 、4.83% 、4.59% 、3.81% ，另外 5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土资源部选取的 2009年六个样本城市中，其住宅租价比均

　　低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。报告中显示2009年这6个城市租价比均低于4.5% ，其中北京为 3.81% ；深圳为 3.82% ；上海为3.75% ；杭州为 3.84% ；天津为3.97% ；青岛为 3.37% 。据介绍，这是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5% ，则说明该地区的房价存在泡沫；如果该比值高于5.5% ，则说明该住房尚存在升值空间。

　　国土资源部目前以全国城市地价动态监测系统为基础，持续跟踪京沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示，近5年来，由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨，住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势，其中住宅物业自2008年以后，重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向，直至历经去年的疯涨之后，泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。

　　房价猛涨，租金涨幅很小

　　去年，浮山后的房价仅维持在7500元～9000元/平方米，今年年初直到4月份国家调控政策出台前，房价已经升到了 1.1万元/平方米左右，目前浮山后的房源有的已经达到了1.2万元/平方米。四方区房价已经突破 1万元/平方米，好地段更是达到了1.5万元/平方米。去年，四方区海云庵附近的房价大约为 7000元/平方米，如今每平方米已经过了万元大关。去年3月份的时候李沧区的二手房单价普遍涨到6000元以上，到去年年底个别房源达到了9000元/平方米，而如今，李沧区“万元小区”比比皆是。市南区的涨幅更不用说了，最牛的海景房价格都超过了5万元/平方米。

　　与此同时，二手房租房价格却并没有出现相应的增长，很多小区甚至原地踏步。市南区的天慧苑小区，去年年底房价在9000元/平方米，套二厅的房租是1800元/月，如今小区房价都涨到了 1.2万元/平方米，而套二厅的房租依然是1800元/月。

　　香港花园小区每平方米房价较去年同期涨了 3000元，但租金却没多大涨幅 ，70平方米的套二房，月租金也就2000元，还是精装修。浮山后房价在上涨，但房租涨幅很小。浮山后的房源都是1998年之后的新房，户型偏大 。套二户型，租房价格一般为每月1600元，好房源可能达到1800元，这样的租房价格，和这几年租房价格相比，涨价幅度都不是很大 。

　　“青岛租赁市场上的需求相对稳定，新就业的大学生、外来打工者，工资都不是很高，承受不起高房租，这也是这几年房租一直很稳定的原因。”林宪周介绍说。

　　以房养贷越来越难了

　　相关数据显示，去年12月青岛市区平均房租价格为每月每平方米22.56元，到今年12月份每月每平方米也不过24.59元，一年时间房租上涨幅度确实很小。房租的缓慢上涨，让很多房东吃尽了苦头。“年底年初，本来应该是租赁市场的热季。但从现在情形看，租赁市场依然不温不火，房租价格没有上涨，租房者还嫌贵。大部分租房者都是选择合租。今年看来，房价在上涨，但租房价格却没有跟上。”林宪周介绍说，“很多房东靠房租养房贷的情况越来越难了。”

　　在崂山区工作的王先生，购买一套新房，面积60平方米，60多万元，付了首付后，每个月他要还近3000元的银行贷款。而根据目前的租赁市场，他这套房子出租的话一个月租金顶多1500元。也就是说，王先生的这套房子靠收租金还不够还贷款的。

　　◎专家观点

　　几年前就失衡，青岛楼市确实有泡沫

　　房价上涨，房租涨幅不大，青岛楼市到底有没有泡沫？现在买房子合适吗？对于青岛高房价的问题，岛城楼市专家龙江介绍说，过去一年青岛房价在平稳上涨，具体涨幅还没统计出来，有些区域涨幅要高一些。楼市火爆与青岛本身需求旺盛是分不开的。“今年的楼市情况分为两个阶段。4月份新政出台前，延续2009年的火爆，疯涨。4月份以后，截至9月份，观望，成交量下跌。这期间积压了很多需求，10月份集中释放，楼市又开始火爆了，成交量破纪录，房价也上涨了，供需两旺。这里面原因有很多，其中市民担心通货膨胀，寻求最稳妥的投资方式，而购房成了首选。”

　　对于泡沫问题，龙江介绍说，前几年的时候，青岛租售比已经失衡了，平衡被打破。实际上房租市场才是市场的真实写照，泡沫是存在的 。“11月份青岛成交量依然很高，如果明年能保证供应量的话，青岛楼市的成交量还会很高，年成交量甚至可以达到10万套。这时候买房子，还得买高品质楼盘。众多房产大鳄进驻青岛，带来了高品质的楼盘。高端楼盘价格必然很高，毕竟各方面服务做得很好。”

　　另一位业内人士告诉记者，从目前青岛楼市状况看，青岛楼市存在泡沫，但房价下降的难度很大。外来投资者跟青岛高房价关系密切。购房者应该从自身实际条件出发。刚性需求的市民如有经济条件，可以买房。但市民千万不要以为投资楼市稳赚，需要量力而行，购房得谨慎。