租房新规能否管住高房租?

  　日前，住房和城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)，明确合同期内出租人不得单方面随意提高租金水平，同时叫停将房间拆改出租的“房中房”行为，规定“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”这令省城“蚁族”有喜有忧。

　　一套房被隔成12间出租

　　12月16日，记者来到济南洪家楼附近某小区，楼门口的广告牌上密密麻麻地贴着求租和租房的广告。记者以租房人身份联系了小区内一家房主，结果被看到的情景吓了一跳：一套173平米的住宅被分成了9间，加上一楼小院里搭起的3间板房，一套房居然被分成12间出租!

　　一进门，记者就闻到了一股卫生间的气味。狭窄的过道晾着衣服。一个房间开着门，一对情侣模样的年轻人正坐在床上看电视，这张 1.5米宽的双人床几乎占去了屋子的一半，电视似乎没装有线，图像不清晰。屋内还有一张玻璃圆桌，桌面上和夹层里都塞满了日常用品、食物、矿泉水瓶等杂物，一辆小自行车挤在门后。

　　房主告诉记者，这样的房间大约9平米，租价350-400元/月。“每户改造了单独的电表，电费按表计，水费每人每月10元。没有炉灶，你可以用电磁炉。”记者注意到，小屋里电线乱七八糟，没有晾衣服的地方，衣服只能晾在过道、角落，屋子没有暖气，又冷又潮。

　　房主走后，记者和这对情侣聊了起来。他俩在附近打工，已经在这里住了一个多月。“凑合吧，住的人都挺好的，就是厕所有点脏。”谈起租房新规，两人说：“我相信这是为了保障咱租房人的安全，这几天冷，大家都烧‘小太阳’，我俩真是悬着心。”

　　“也是没办法，还不是因为正经的楼房房租太贵?60平米的两室也要 1200元左右，和别人合租也得出 600 元，比这里要贵出一倍。”女孩说。

　　记者走访附近的二手房中介，经纪人柳女士告诉记者，这样合租群租的年轻人不在少数。特别是刚毕业的大学生和外来打工的年轻人。这两年房租上涨很快，现在，低于1000元的两室在洪家楼已经很难租到了，周边甚至有的储藏室、地下室也租住了人。

　　记者电询历下区棋盘小区一中介，发现上世纪 80年代的一室一厅老房，租价已经到了600元以上，而天桥区工人新村北村附近的师范小区，上世纪 90年代的老楼房，没有任何家具、装修，七八十平米的两室租金也在800元以上。

　　房租说涨就涨

　　“如果不是买房了搬走了，这次房租又涨了200元。”在山大路南段租房两年半的高先生告诉记者。他2008年3月租房，60平米两室当时租金1000 元，一年后租金涨到 1200元，今年9月他刚搬走，房主接着给下一家涨到了1400元。

　　“《办法》规定，房屋租赁合同期内出租人不得单方面随意提高租金水平，这对租房人是个保障。以前，拖家带口搬家不易，房主说涨也就涨了。”高先生说。

　　山东豪才律师事务所刘英芳律师说：“这个问题主要看合同约定，若双方签下书面合同，约定租赁期间租金是固定不变的，出租人擅自抬高租赁价格，须承担违约责任。如果双方约定租金随着市场变化可以变动，则出租人可以根据行情等因素，提高租金。”

　　但记者采访了解到，实际上，涨房租往往是在合同期结束、需要续签时提出来的，这就“拦不住”了。刘英芳说，合同到期，如果再签订合同，双方对租赁期限、价格等重新进行约定，这就形成一个新的合同。

　　“卖房撵客”也是租房者常遇到的尴尬。《办法》第12条规定，房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。刘英芳说：“买卖不破租赁”在合同法等法律法规中已有规定，但是该条款中将赠与、析产、继承等转让行为进行了明确规定，是一个进步。

　　部分条款执行有难度

　　“《办法》对租住者有好处：房租不能随便乱涨，房子也会住起来舒适一些。 但是否真能落实呢?”今年24岁的李胜南深有感触。她在齐鲁软件园工作两年，一个月工资1500元，曾想过在丁家庄附近和同事合租一间房，但发现最便宜的也要 500 多块钱( 20 平方米)。

　　记者在采访中了解到，许多租房者都对叫停随意涨房租的规定十分欢迎，但不少人也有疑虑：“《办法》中对房租中途涨价如何处理，没有明确规定，我应该到哪个部门去投诉呢?”

　　另外，《办法》叫停“房中房”出租行为，规定违反者“由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。“这固然是为了维护租房者的安全，赋予了建设主管部门这样一个没收违法所得或罚款的职权，但由谁去查没有明确。”刘英芳律师说。

　　备案制度也与此类似。《办法》规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。否则由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

　　21世纪不动产孚瑞加盟店翡翠店店长张洪庆透露，目前超过六成的租赁业务是自行成交的，房主和租客对备案都缺乏积极性。房主害怕可能招致财产租赁所得税等，租客则害怕这些税负转嫁到自己头上，变相提高房租;这些条款如何执行恐怕还需细则。