房贷调整进入倒计时 “老房奴”别忘了多还款

　　今年10月央行加息，按照按揭合同规定，部分老房贷将于明年1月开始执行新利率。济南银行人士提醒“老房奴”，加息后月供款将在明年元旦开始上升，对习惯固定存入月供款的市民尤其要引起重视，如果不及时归还足额房贷款，自身信用记录很可能因此“被抹黑”。

　　加息提升“房奴”负担

　　加息，对济南众多房贷一族来说意味着月供支出的增加。中信银行理财师给记者算了笔细账：按基准利率计算，如果购房者贷款100万元，期限20年，10月20日加息前，月供为7130元，加息后月供升至7245元，每月利息增加115元;总利息则由原来的71.11万元，增加至73.89万元，要多支出2.78万元。

　　对购买第二套住房的购房者，加息后负担更重。同样以贷款100万元，20年期为例，如果购买第二套住房，必须执行基准利率1.1倍的标准，10月20日加息后，月供从7475元上涨至7606元，月供增加131元，而总的利息负担则从原来的79.42万元，增加至82.54万元，多了3.12万元。

　　“老房奴”别忘了多存钱

　　据了解，目前大部分处于还贷期的客户基本上属于“次年调整”，即明年1月1日起执行新利率；也有部分客户是“次月调整”；还有个别客户是“季度调整”。

　　银行人士提醒，市民应根据按揭协议，仔细计算每月多出来的房贷款额，并及时保额地向金融机构还款，否则自身信用记录或受影响。由于每家商业银行与客户约定的合同条规不完全一致，加息可能对部分还款人即时起效，也有可能到明年初才发生变更，市民若不清楚情况，可到贷款银行进行详细咨询。

　　合理还贷能“减负”

　　如何在加息后减轻房贷负担？对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议。

　　招商银行理财专家告诉记者，虽然银行的贷款产品很多，利息计算公式也很复杂，但贷款者只需掌握一个基本的计息原理。那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，就得从公式中的三个因素想辙，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。

　　此外，市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像深圳发展银行的“双周供”等。相关人士表示，“双周供”也就是每双周归还一次贷款本息，在加快还款频率的同时，贷款期限也相应缩短，最大限度地节省了利息开支。

　　活用理财产品省利息

　　目前济南各银行还为贷款者推出了相关的理财产品，打理平时的闲钱。贷款客户向房贷账户中存入闲散资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消，从而实现节省利息。目前，兴业、民生等银行均有此类产品，如“存抵贷”、“存贷通”等，适合一些资金流动量大且频繁的房贷客户。

　　据了解，这类房贷理财产品很好地解决了“还贷款”和“保留流动资金”的矛盾问题。客户将手里的闲散资金存入指定账户，银行按一定的比例抵扣贷款利息，相当于实现自动提前还贷，客户不仅可获得正常的存款利息，还可获得一定的理财收益，同时需用钱时也可随时提取，实实在在减轻还款压力。

　　需要提醒市民的是，此类产品均设有起点。如有的存抵贷起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各银行都不一样。

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　　房贷收紧波及商品房成交量

　　本月10日央行再次宣布上调存款准备金率，这是央行一个月时间第三次上调存款准备金率。记者走访济南多家商业银行发现，目前房贷业务仍在办理，但办理速度变慢、难度加大。

　　受房贷难蔓延影响，济南商品房成交量出现滑坡。据统计，进入12月份以后，济南市的商品房交易量并未延续11月份的高增长，反而转头向下，11月29日到12月5日，全市共成交611套，环比前一周减少了129套，跌幅17.43%。业内人士分析，随着各银行收紧房贷政策，年底的商品房交易量不容乐观。