楼市预期发生微妙变化 不排除调控再发力可能

　　楼市成交的惨淡远比预想中短暂。首套房贷首付最低30%等一系列楼市新政出台两个月之后，多地楼市回暖态势已较为明显，在开发商推盘的刺激下，部分热点城市成交量大 幅 回升，房价依旧高位运行，个别楼盘甚至出现了价格攀升现象，与此同时，众房企在土地市场动作频频，其中不乏高价地逆市而出，市场各方预期随之发生微妙变化。

　　多数接受《经济参考报》记者采访的业内人士预测，未来一段时间内楼市将维持相对平稳的状态，成交量有望逐步回升，明年春节过后房价上涨压力进一步加大，不过，不排除后续调控再度发力的可能。

　　逆转

　　部分热点城市成交量较大幅度回升

　　新一轮楼市新政出台两个月之后，北京、上海等地新房、二手房成交量双双回升，与一个月前相比，形势出现较大幅度逆转。业内人士预测，这种局面将持续至明年春节前。

　　美联物业的最新统计数据显示，上周(11月22日-11月28日，下同)一手住宅市场，四个一线城市中，除广州外，成交量均有较大幅度回升，其中，北京成交套数达2738套，成交面积为28.6万平方米，环比分别猛增68.5%和46.2%，涨幅居首。在上海，佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品房成交面积为40.3万平方米，与前周相比大涨31.7%，商品住宅成交面积为32.1万平方米，环比前周大涨50%，有7个区的成交面积在2万平方米以上，这一成交量甚至明显高于9月的周成交水平。

　　部分二线城市也表现突出，其中，重庆上周的成交套数为6226套，环比增长25.4%，成交面积达58.3万平方米，环比上涨33.2%。

　　与一手住宅一样，二手房的成交量也表现出上扬势头。根据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，上周北京市二手住宅网签总量为4241套，近三周以来的成交量持续回暖，环比前一周则上涨了16%，日均成交量达605套。

　　这与一个月前相比，形势发生了较大逆转。业界所称“9・29新政”之后，各地纷纷响应并出台了落实新政的一系列细则，多个城市楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下跌。以上海为例，地方版细则颁布的第二周(10月11日-17日)，原本处在今年成交顶峰的上海市商品住宅市场，成交量立即下挫23%，此后四周上海市商品住宅成交量步步走低，直至11月中旬(11月15日-21日)才有所反弹。

　　对于近段时间成交量的上涨，业内普遍认为，这主要是受开发商推盘速度等因素影响，整个市场的供应量有所上升。以北京为例，伟业我爱我家集团副总经理胡景晖表示，造成上周北京楼市新房和二手房成交量双双出现大幅上涨的一个主要原因是上周北京新盘大量入市刺激成交量回暖。据统计，上周北京共有16个住宅新盘开盘预售。另外，二手住宅市场，可售房源量的增加刺激了成交量的回暖。

　　预期

　　市场各方预期逐渐转向

　　在成交量走高的支撑下，商品住宅的均价依旧高位运行，个别楼盘甚至出现了明显的上涨。美联物业的统计数据表明，上周深圳一手住宅成交均价为18672元/平方米，环比上涨12.9%，杭州一手住宅的成交均价达22333元/平方米，环比上涨4%。

　　另据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海市商品房成交均价为21463元/平方米，环比前周小幅上涨0 .8%，全市商品住宅成交均价为23008元/平方米，与上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外环外几个项目的售价已接近或突破3万元，业内人士纷纷惊呼“外环外公寓价格已直逼中心区域价格”。

　　对于房价依旧高位运行，美联物业全国研究中心主任徐枫表示“不意外”，“让房价坚挺的因素比下降的因素多很多。”在她看来，从中长期来看，城镇化进程加快、东西部发展差距、土地财政、流动性过剩、人民币升值等都是支撑房价坚挺的因素。就短期而言，除了高端项目的入市拉高了区域均价的因素外，有效需求仍较为充沛，购房者的预期正发生着微妙变化，相当一部分购房者认为，即使在多重调控政策之下，房价也很难走入下降通道。

　　徐枫预测，从现在到明年春节前，房价将保持平稳，“明年春节过后，如果调控政策有所松动的话，价格很可能会出现一定幅度的上扬。”

　　上海一位长期关注楼市的投资者陆先生告诉《经济参考报》，新政刚出来时还在观望，但“‘狼最终没有来’，反倒是越调越涨”，所以自己和身边的大多数朋友已决定“个把月内就出手”。最近的一项网络调查显示，只有3成网友认为楼市新政收到了预期效果，而将近7成网友仍认为楼市实际上依然火爆。美联物业全国研究中心认为，新一轮调控自9月份推出以来，其负面影响有被市场淡化迹象，面对高企的通胀压力，自住客入市动力加大。

　　开发商的预期转向也表现得越来越明显，大手笔的“圈地”行为便可在一定程度上加以佐证。继月初广州金沙洲地块拍出区域最高价后，上周广州高价地再度逆市而出，据业内估算，该荔湾区黄沙大道(广铁南站)地块的平均楼面价高达17276元/平方米，创下了广州市区楼面价新高。

　　另据公开市场消息，龙湖[简介最新动态]、万科[简介最新动态]、佳兆业、富力[简介最新动态]等房企近日在上海、北京、天津、广东、四川、辽宁等地频频出手，佳兆业更是创造了一天内斩获9幅地块的纪录。

　　广发证券房地产行业分析师沈爱卿对《经济参考报》记者表示，由于房地产价格持续高位运行，原先持观望态度的众多改善型住房需求者开始动摇，因而加快了入市的步伐。而在强劲需求的正面刺激下，开发商也开始转向“谨慎偏乐观”的态度。另一位券商分析师则对记者表示，目前开发商原先“赌涨”的心态更为偏向乐观。

　　政策

　　后续调控或再发力

　　在房价依旧居高不下尤其是市场各方预期发生转向的情况下，一部分观点认为，后续调控压力将承受更大压力。

　　就价格而言，新一轮调控似乎并未让商品住宅价格出现明显的整体性松动。仍以上海为例，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟介绍说，据相关统计在未受新政影响的9月，上海全市商品住宅均价为21226元/平方米，这一数据在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%；而11月前 三 周 的 均 价 更 是 进 一 步 上 涨 至22091元/平方米。在9、10两月都有成交的327个商品住宅项目中，10月均价高于9月的有186个，占了56.9%。

　　从供应上来看，有观点认为，新政出台后虽然出现过短期的供应低谷，但大部分时间的商品住宅新增供应量依然处于高位，虽然“逼出”供应量是调控的最终目的之一，但事实上，在调控后供应量的萎缩是正常现象，也是调控政策对于开发商威慑力的一种体现，而新一轮调控后新增供应量未出现大幅下跌。

　　对开发商来说，“虽然受到房地产调控政策的影响，但上市公司整体偿债能力仍处于正常水平，短期内地产公司资金断裂的风险很小。”渤海证券分析师陈慧认为，从偿债能力来看，房地产上市公司流动比率和速动比率在2010年一季度达到峰值后逐步下降，表明在房地产调控政策的影响下，房地产上市公司的偿债能力虽有所降低，但两者相对于2008年的低点仍有较大距离。

　　另有业内人士对《经济参考报》表示，打压刚需的首付提升和利率优惠幅度降低等政策持续出台，使得刚需群体指望依靠调控政策来圆购房梦的想法变得很困难。

　　不过也有业内人士提醒，目前态势的持续也可能引发监管层出台更为严厉的调控政策。沈爱卿提醒，目前的情况下，不排除监管层出台更为严厉的调控政策，比如房产税或是价格管制等措施。

　　据披露，在新一轮调控出台近两个月的时候，住房和城乡建设部与国土资源部正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。业内猜测，不排除有关部门酝酿后续调控的可能。