开发商：调控加码仍有对策 压力两年后才显现

　　越来越多的迹象显示调控的力度正在加码，11月29日起，央行再度调高存款准备金率。在一波紧接一波的调控面前，开发商到底缺不缺钱?如今，这一问题的答案不仅关系到行业的趋势变化，也直接关系到房价的变动。

　　中国人民大学最新的研究报告显示，开发商由于年底还款压力增加，不得不以降价的方式加速销售，估计明年房价将在今年的基础上下调20%。

　　在连番调控措施的打击下，11月下半月，部分城市楼市反而开始小幅回暖。统计显示，楼市供需博弈并未逆转，按照现在的销售速度，上海住宅市场仅需4个月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量仅需27周就能被市场完全消化。

　　在这种情况下，开发商是否会因资金链紧绷而降价销售?

　　压力两年后才显现

　　“从2010年12月起，房地产企业进入还款高峰期，应付款累计增速将超过30%。”人民大学经济学院副院长刘元春表示，除了还款高峰期，加上销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素，房地产企业资金来源将出现快速恶化，预计到2011年一季度将出现大幅度负增长。而另一方面在政府加强土地和房产开发进度管理、整顿市场秩序的作用下，房地产开发投资和新上马项目大量增加，这直接导致未来资金需求压力加大。

　　12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。从监管层内传出的消息称，如果北京实施顺利，预售资金监管将向全国推广。有评论认为，全行业实施这一措施后，开发商的资金腾挪将严格受限，以前“十个锅子，七个盖”的经营模式将被迫改变为“十个锅子，十个盖”。开发商的资金压力因此大增。

　　此前，市场曾传出银行将停止开发贷发放，传言导致了A股房地产板块股价全线回落。此后虽然四大国有银行否认了这一传言，可是有迹象显示，基层银行的开发贷明显收紧。这些压力果然如刘元春所言，直指开发商的资金链。

　　然而，10月的数据却显示房企的资金依旧稳健。中信证券近日发布的一份研究报告称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解。行业的有息负债率为32.37%[有息负债率=(短期借款 一年到期非流动负债 长期负债 应付债券)/总资产]，比今年中报反而降低了0.5个百分点。同时，全行业的短期还款压力不升反降。显然，虽然经过了近6个月的调控，可开发商的资金情况却没有专家推测的紧张。

　　银监会最新的调研数据显示，在60家大型房企集团贷款期限结构中，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年年底前到期的大额贷款占比为63.6%。开发商贷款集中到期的情况较为明显。那么，开发商还款压力最大之时应该在2012年年底。此前业内人士也告诉《中国经营报》记者，开发商已逐步将还款集中期延长到两三年后，开发商是在赌调控的延续性。

　　房地产新增贷款仍在增加

　　“现在看来，预售资金监管并不能改变开发商的经营模式。”广州一上市地产商的财务部门负责人表示。这个监管层寄予厚望的调控措施，广州早在2006年已经全市实施，但开发商的资金链并没有因此而绷紧。

　　“市场有很多变通的方法，比如借助流动资金贷款。”该人士表示，监管账户虽然会冻结开发商的部分资金，但账户所在的银行会以监管账户做抵押，额外给予开发商一笔流动资金贷款。开发商虽然增加了一笔资金成本，相对于信托融资动辄15%的资金成本，这些增加的资金价值只能算九牛一毛。

　　但是对于开发贷收紧一说，这位上市地产商的理财部门负责人则略显保守。房地产开发资金来源主要是国内贷款和自筹资金，如果其中一环突然收紧，那对于开发商而言无疑是迎头一击。“还是要看具体执行力度。”上述人士表示。

　　从增量数据上看，银行贷款今年一直在缩水。今年的“国内贷款”项目占比显著低于历史年份。截至今年10月，国内贷款占资金来源的比重为18.35%，比2 月份的23.77%低5.42个百分点。贷款增速逐渐下滑，目前已经从年初的46.1%下降至10月末的26.3%。

　　但是增量减少，绝对数却不见得有所下降。从2007年开始，几乎每年年末都会盛传来年收紧开发贷，今年更先后遭遇两次调控。但今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。盛传收紧开发贷的10月，依旧有过千亿元的房地产新增贷款。

　　销售还是关键

　　“还是有一定的资金压力。”上述人士如此形容房地产行业。数据显示，今年1~10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%;而房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。换言之，两者增速有着4.5%的差距需要开发商从往年收入中填补。

　　中邮证券邵明慧表示：“如果开发资金增速长期下行，那么开发投资增速将难以维持高位。但是由于2009年开发企业资金来源增速大大超过投资增速，目前开发企业的资金仍然可以维持。就像2007年年末虽然收紧了资金，但投资不会很快下滑。”

　　另一方面，如果银行贷款短期内无法增加，在企业自筹资金增速有限的背景下，项目销售情况将成为影响开发资金的重要因素。可以看到，调控进入重要节点后，大型开发商的销售情况并未缩减。万科公告显示，2010年10月份万科实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9%和137.3%。而且连续第三次刷新国内房企单月销售纪录，此前的纪录是万科在2010年8月份和9月份分别以119.9亿元和142.1亿元创立。从研究机构统计的数据显示，11月上半月万科的销量依旧维持强势。

　　万科并非一枝独秀，今年半年报时国内上市房企中，未能完成全年业绩的尚有50%。但进入10月后，其公布的业绩数据纷纷显示，这些房企已经完成或者接近完成全年的业绩。例如，表现不算理想的金地集团，第三季度的销售额几乎是上半年的两倍，截至10月底，2010年全年销售目标的94%已告完成。中原地产关于标杆房企市场销售调查最新数据表明，10月，国内10大标杆房企销售情况普遍良好，总成交面积达440万平方米，环比微降2%，同比上升7成左右。

　　9月底的二次调控无疑为楼市当头泼了一盆冷水。但最近一周的楼市销售情况显示，各地已逐渐从二次调控的阴霾中走出。

　　11月15日至21日，中国指数研究院监测的30个城市中，17个城市成交量环比上涨，其中，温州、扬州、南京、昆明4个城市涨幅超过50%，深圳的涨幅也高达40.61%。10个重点城市中，有3个下跌，分别是北京、天津、成都，下跌最大的是北京，跌幅达25.47%。

　　以表现最为温和的广州为例，最近四周的网签数分别为1600、1358、1144、1338。虽然数据依然在低位徘徊，但已经企稳回升。而各地楼市的售价依旧维持在高位，除了由于开发商降价销售的动力不足外，与各地楼市的供需状况也是密切相关的。

　　例如，11月15日至21日上海住宅成交面积为38.22万平方米，但可售住宅的面积仅为617.72万平方米。换言之，即使按照现在处于低位的销售速度，上海住宅市场仅需4个月就能消化完所有新房。同样的情况深圳也有所显示，据世联地产的研究数据，截至2010年11月21日，深圳全市一手房可售套数为26230套;若按近8周深圳全市新房周平均966套的销售速度，虽然去化速度较前周继续增长2周，但目前的新房可售量仅需27周就能被市场完全消化。

　　这种情况下，断言开发商因资金链紧绷而降价销售，似乎还为时尚早。