“环首都”楼市一夜崛起 河北多地房价酝酿上涨

　　“环首都”楼市崛起

　　受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”，楼市闻风而动。看房人增加，开发商取消优惠甚至涨价，明后年楼盘放量……以京东、京南新城为主的“环首都”楼市正在迅速崛起。

　　综述

　　燕郊房价又开始涨了？上周末去燕郊看房的文女士觉得市场的风向在发生着变化，燕南园、天洋城和星河185等几个热门楼盘都缩减了优惠，甚至开始酝酿涨价。

　　同时，在另一个热点区域DD香河，在发生着变化：某在售联排别墅项目的销售负责人说，新推出的房源目前已经售出9成，尽管有着限外的政策，一套房的价格接近200万元，但还是有七成以上的房子都卖给了北京人。

　　涿州楼市突破万元的传闻也不胫而走……

　　这一变化来得如此迅速，和一则近期被热炒的消息有直接的关系DD受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”，楼市闻风而动。

　　新经济圈政策下楼市再热

　　根据规划草案，今后，环京区域将建设3座百万级人口新城，以吸引北京购房需求。还要用2年左右时间，通过高铁、轻轨、高速路网等交通设施实现河北13县与北京的同城化；随后，逐步在养老、医疗、社保等方面实现一体化。

　　报纸上大规模的宣传被楼盘销售员再次放大，在河北一些楼盘的售楼处，这一消息被装裱后在显著的位置展示。

　　记者调查显示，从市场层面来看，涿州、固安都相对平静，目前最热闹的是燕郊，但是后劲最足的恐怕要数香河、涞水了。目前，仅在香河这座人口不到30万的县城，就已聚集了绿地、万科、富力、珠江、首创、万通等大型地产商，坊间还流传着一个说法，冯仑(微博)在2008年看好香河的发展后，只和王石(微博)简单说了几句话，王石当即就拍板进入当地，可见大腕们对这个信息有多敏感。

　　新城开发瞄准北京高端人群

　　从官方和业界的动向来看，明后年动静最大的应当属香河、固安。

　　燕郊的开发基本已经定型。而从香河已经盖出的房子来看，无论是近万元的单价，还是别墅类的产品，明显不是为当地人准备的，他们的目标只有一个：北京人。在“限外”的政策下，购买这些项目的北京人必须选择一次性购房。近两百万的总价下、毫不犹豫的买房人也让大家看出了购房人的实力。

　　河北某县城一位不愿具名的官员在接受本报记者采访时表示，高端的楼盘是为高端的产业人才准备的，在河北和北京的高层对接开始之前，北京人是被挤出北京被迫到燕郊的，而今后在进入河北13县“经济特区”的北京人，可能就是“跳出北京”去的，为的是更好的发展机会和更好的居住生活品质。“这是一个本质的跨越”，该官员说。

　　户籍“附加值”将集中转移

　　统计数据显示，今年1-9月，河北省房地产开发投资完成1624.4亿元，同比增长50.8%；完成土地开发面积975.4万平米，同比增长16.1%；土地购置面积2040.1万平米，同比增长42.5%，土地成交价款273.2亿元，增长86.4%。其中，环北京区域的县市房地产开发投资和土地购置费用的增长更为迅速。

　　“围绕首都的新城既能缓解北京的人口压力，又能带动河北经济的发展，两地高层一拍即合。”上述官员表示，最近公布的河北与北京的对接，主要的目的之一就是要转移北京的人口压力，包括就业压力和住房压力，这是北京愿意与河北合作的内在动因；和过去最大的不同就是有了省级的高层次对接，给的是特殊的优惠政策。

　　“电话号码很快就会换过来，有人说是明年1月1日起，我觉得可能没那么快，不过也不会差太多。”该官员透露，河北邻京13县市与北京的同城化已经启动，前几天河北省政府和地方政府召开沟通会议时，大家还提及了是否会取消北京人购房限制的问题，户籍可能不会统一，但是一些县城买房送户籍的政策还在执行，户籍的附加价值，如医保、就学、养老等问题肯定会逐步让北京人在河北实现无障碍。

　　河北燕郊燕顺路附近，一片正在盖的高楼。930路公交正经过。本报记者 孙纯霞 摄

　　燕郊 萧条不见 火爆重现

　　从萧条再回火爆，燕郊楼市只用了一个多月的时间。

　　9月29日燕郊出台“限外令”后，燕郊房价再次遭遇降价，年初一度火爆的燕郊楼市迅速萧条。然而，近日“环首都经济圈”规划、北京至燕郊轻轨有望明年开通等利好犹如给燕郊楼市注入了一剂兴奋剂，燕郊各大楼盘成交量出现明显反弹，新一轮的涨价也开始酝酿。

　　上周末销量超10月份

　　记者11月16日走访了燕郊各大楼盘，购房大厅内看房人数激增。

　　上周开盘的燕南园，大厅内挤满了购房者，每张桌子旁都坐满了签约的人，甚至有人站着签购房合同。据销售人员称，10月份，每天的签约量都是个位数，一个月最多卖十几套房。媒体报道地铁将开通的消息后，上周末两天就成交了近300套。“现在看好的户型，过一个小时再回来，可能就没房了。”

　　在天洋城、星河185等在售楼盘，开发商介绍，上周末两天的销量比之前一个月还要多，“之前卖不动的房子，几天就卖完了”。尚未开盘的东方夏威夷，开发商称，上周每天只排十几个号，最近几天每天排号七八十个。

　　东方夏威夷负责人表示，燕郊的客户最重视的是交通，因此地铁开通的利好很大地刺激了燕郊的购房需求。在燕南园现场，多数购房者都表示，燕郊到北京的便捷交通是他们购房的最大因素。地铁开通后，交通将更加便利。

　　购房者预期逆转

　　楼市发生如此剧烈的变化，燕郊开发商却一致表示，主要是购房者预期发生了变化。他们普遍认为，燕郊的购买需求一直旺盛，之前成交量下降主要是各种限制政策让购房者对房价下降产生强烈预期。

　　而最近的多个利好消息扭转了他们的观望情绪，他们对燕郊楼市的预期也由房价下跌变成了上涨。也有部分投资者认为现在是出手购房的好时机。在燕南园的售楼处现场，一对来自北京的购房者就表示：“现在买一定能赚”。其理由是通州新城规划出台后，通州房价涨幅巨大，而现在燕郊的多重利好，也会带动燕郊房价上涨。

　　有业界人士担心，现在的房贷政策对资金有限的刚需族限制较大，在利好消息作用下，投资需求在这时候进入了燕郊。是否会推高燕郊楼市的泡沫？

　　小涨，政策平衡房价

　　目前，燕郊房价上涨的态势已初见端倪。星河185的价格已经上调了100元-200元/平米，并取消了开盘时的9.5折优惠；燕南园均价也比开盘时上调了100元/平米，并且优惠由原来的9.6折变成了9.8折，销售人员甚至称“近几天还会涨价”。

　　对此，各开发商表示，不会刻意酝酿涨价，但目前市场如此火爆，涨价也是正常现象。不过，由于各种限制政策依然发挥作用，这对房价也起到平衡作用。有开发商表示，如果没有这些政策，燕郊房价会陷入无法控制的上涨。

　　另外，据媒体报道，在“环首都经济圈”规划最终确定前，河北邻京13个县市不再批复新的项目建设，也不再批准拿地。开发商普遍表示，由于燕郊目前新盘很少，老项目房源也不多，这一政策对燕郊市场会产生不小的影响。

　　星河185项目负责人表示，会在推盘速度上略作调整，可能会适当放缓。但东方夏威夷项目负责人表示，不会刻意调整开盘速度，还是根据施工进度而定。

　　微博热论

　　王小王爽：准备卖房，打电话给中介，第一句话就是恭喜我：燕郊的房子涨价了。通地铁的利好使得房主都捂着房子不卖，以前是一个人看好几套房子，现在是好几个人看一套房子，价格还高得很。我就想说：之前的打压政策没管用啊。

　　亿玛张强：燕郊通地铁的消息已传说多年，但这一次似乎像是真的。昨晚收到中介公司电话，问是否卖房，这帮人还真是会跟风炒作……

　　大运河孔雀城已销售到6期，目前联排别墅均价9500元/平米。本报资料图片 周晓东 摄

　　固安 房价欲冲7000元/平米

　　北京购房者占比近八成；业界估计明年放量200万平米

　　河北多个环京县市的楼市都处在“看图说故事”的亢奋阶段。与大兴一河之隔的固安县虽然较香河、涿州等地发展落后，但有楼盘马上要向7000元/平米挑战。11月16日，记者从北京南三环上京开高速，驱车一个小时后来到了固安县。只见106国道旁林立着20多家售楼处。小小县城几乎被建筑工地淹没。

　　公寓6000元-7000元/平米

　　“固安房地产市场才刚开始发展，产品主要是别墅和公寓两种。”固安绿洲房地产执行副总刘卫国介绍道，别墅项目主要是大运河孔雀城，均价每平米八九千元；而城区的公寓，均价逼近六千元。大多数开发商都是固安本地或来自河北霸州。此外，记者走访发现，固安城区在售楼盘规模多为中等偏小，但户型偏大，两居都在80平米以上。

　　在大运河孔雀城、孔雀大卫城、K2红树湾三个售楼处，都有不错的人气，而且都毫无例外地把“环首都经济圈”和“京南新城”为报道主题的报纸陈列在售楼处的醒目位置。

　　“K2红树湾本周六开盘，均价预计6800元D7000元/平米。肯定能过七千，是固安最贵的。”在红树湾销售现场，共有六七组客户前来看房，该项目销售人员说，敢开高价是因为政策利好和项目品质，开发商北京华美地产此前在通州开发了K2海棠湾、K2清水湾等。

　　京御地产旗下的大运河孔雀城已销售到6期，11月初开始全面上调近500元/平米后，目前联排和叠拼的均价分别为9500元、7500元/平米，开发商称销售方面明显回升。而孔雀大卫城是京御首次在固安推出的别墅以外的高层公寓项目，销售人员介绍，一期2600多套房已全部出货，二期将在12月16日入市，均价在5500元-6000元/平米，目前已排号600多组。

　　此外，固安城区规模最大的楼盘中宏新界，销售人员表示，项目一期500多套房在四五月份就售完，均价涨到6500元/平米，二期预计也会涨过7000元/平米。

　　“新民居”工程多，三年内供应井喷

　　业内人士介绍，除了大运河孔雀城的别墅更多是为北京客的休闲度假外，固安城内公寓的购房客户多为北京大兴、丰台一带上班的白领一族和投资客，占比近八成，其中又以投资客为主，其次才是固安当地人，包括政府公务员、学校老师和私企老板和拆迁户等。

　　刘卫国对此并不否认，但他希望绿洲正在操作的固安“浙江产业园住宅项目”能增加自住率，吸引北京南城的白领来定居。据介绍，该项目占地面积近2万亩，建筑面积达200多万平米，产品包括住宅、酒店、商业步行街等，一期最快将于明年中入市。记者发现，就在该项目的斜对面，是霸州房企绿宸地产正在开发的200万平米的京南国际新城。

　　“明年放量200万平米左右，应该说还不算大，未来三年内固安楼市的供应都在高点。”刘卫国表示，像绿洲、绿宸这样介入固安县政府主导的“新民居”工程的开发商还有很多。业界传言华润、金地等正在与当地政府谈判。

　　据悉，“新民居”是固安县政府今年以来最重要的工作，以合并村庄、鼓励农民到县城定居的方式，置换出更多的耕地和建设用地进行新城开发。

　　据固安房地产信息网数据显示，10月固安网签住宅套数达1005套，均价5751元/平米。或许固安“北京南部卫星城”的故事才刚拉开序幕。

　　微博热论

　　GogoUp：今天，固安汽车站。在固安看房买房的，几乎清一色是北京牌照的汽车。

　　董晓进：下午剪头。理发师很严肃地咨询了我一个问题：他手头有笔钱，问我是在房山买个30多平米二手房合适，还是在河北固安买个70平米的房子合适？房山的大概一万三一平，固安6000多，但是离市区至少六十公里。我也很纠结，就劝他：赶紧买一个吧，马上房价又要涨了。

　　业界人士表示，香河楼市有多个支撑点，如拥有天下第一城、家具城等资源及产业。本报记者 曾慧娟 摄

　　香河 “限外”抵消利好 房价平稳

　　“环首都经济圈”规划的消息一经公布，令万科、绿地等已经提早布局河北香河的开发商们乐得合不拢嘴。在售项目看房量比9月份“限外令”刚出台时有明显增加。但各项目售价并未出现大涨。

　　业内人士认为，香河楼市的平稳，主要是“环首都经济圈”具体细则并未出台，其利好与“限外”、“限购”形成了对冲。

　　微博热论

　　王石：（河北邻京13县市拟建“发展特区”）突破行政限制，既缓解北京用地压力，又发展了围绕北京的河北区域经济，一举两得。

　　月光水水：七环来了,八环准备!

　　近30家房企囤地约260平方公里

　　素有“京畿明珠”美誉的香河，号称“半小时出京入卫，一小时上天下海”，京沈高速、规划中的大七环等多条高速路遍布周边，938快速公交40分钟直达国贸，地理优势毋庸置疑。从2008年至今，众多大型房企纷纷进驻香河开发，成为北京周边固安、涿州、怀来等地楼市无法比拟的最大看点。

　　记者统计进军香河的多家房企的资料发现，截至今年7月，包括万科、京汉、万通、富力、绿地、香江、珠光、世贸天阶投资集团等22家房企，共在香河拿地约222.33平方公里。此外，中粮、北京鸿坤伟业等企业也在香河投资和拿地。最多的一家房企已手握40多平方公里土地，其他房企从几平方公里到30平方公里不等。据熟悉香河的业内人士估计，截至目前大约有近30家房企拿地约260平方公里，其进军方式主要以“新农村建设”名义获得大量土地。

　　“限外”影响尤存，房价平稳

　　“环首都经济圈”的提出，无疑利好香河的房地产发展。记者在走访时发现，香河域内开发商已重点宣传，更有开发商将本报11月初“环首都经济圈”报道的内容制作成易拉宝放置在售楼中心。但具体到各项目房价和区域供应表现上，市场整体表现平稳。

　　10月份开盘的别墅项目万通紫藤堡，目前仅剩少数几套房源，今年并无推盘计划；在售项目珠光御景，从9月28日开盘至今，均价一直保持在5300元/平米左右；11月20日即将开盘的逸品蓝山，均价5580元/平米，与其8月开盘时持平。区域内某大盘则推迟了首次开盘时间，预计明年开盘，据开发商介绍，主要是受到“限外”影响。

　　记者在新华大街一家二手中介了解到，9月出台“限外”和“限购”令后，门庭冷落，一个多月后的现在，政策有消化迹象，“环首都经济圈”利好放出后，看房者比9月份政策出台时好了些，但相比9月之前，还是差了很多。

　　京御房地产开发有限公司营销总监王君认为，“环首都经济圈”给区域带来重大利好，但有9月份“限外令”一定程度上的抵消。另一方面，香河的客群主要是北京的购买者，他们对政策、房价颇为敏感，所以目前香河房价并未出现大的起伏。

　　明年放量，竞争将白热化

　　香河多位开发商认为，明年香河楼市供应将可能出现类似今年房山、大兴区域的市场状况，区域项目集中放量，产品、价格进入白热化竞争状态。

　　某不愿具名的开发商向记者表示，“环首都经济圈”新闻报道后，集团确实就此事进行过讨论，但是因为具体细则还并未出台，所以对于价格、推盘节奏等方面，还没有具体内容可以告知记者。但今年的在售楼座价格不会出现调整。

　　对于明年房价的判断，北京珠光地产营销中心总监崔辉认为，“环首都经济圈”规划、大房企项目的入市，区域价格也必将受到一定的影响，“估计会稳中有升。”

　　王君表示，预计明年3月份时，“环首都经济圈”会有更具体的政策出台。孔雀城各项目会根据市场情况进行价格调整，如将对比周边其他项目、或者燕郊等区域的房价，整体上保持稳中有升。今年最后两个月项目则未有太大的调价意向。

涿州一些楼盘的地图已经将地铁房山线延伸到涿州作为卖点。本报记者王贵彬 摄

　　涿州 房价大涨是个传言

　　年初房价涨至6000元/平米以上，目前多个普通住宅楼盘均价未超7000元/平米

　　“日销几百套”、“房价大涨”。初冬，媒体报道河北涿州楼市有点热。这种“热度”和11月初“涿州即将并入北京”的流言关系甚大。从流言出现到省府辟谣，涿州的楼市是不是走了一个过山车？

　　微博热论

　　“河北舍不得涿州”：涿州并入北京？别乱炒作了，实实在在修好路，先让涿州本地人能买得起房再说。

　　“北京人在涿州”：我是在北京买不起才来涿州买房的。再涨，北京人在涿州都买不起了。

　　售楼处冷热不均

　　从京石高速涿州出口下，就是涿州市繁华的范阳路。范阳路与其北边的华阳路、南边的冠云路，正是涿州市区三条平行的主干道。在范阳路上，就有不少临街楼盘和其他楼盘设于路边的售楼处。

　　记者以购房者身份来到金竹首府的售楼处，里面只有两三组买房人在看房。售楼员介绍，目前项目均价6800元/平米，部分房源在7200元/平米以上。记者从其销控表上看到，在售两栋楼开盘130多套房，目前已售出一半左右。售楼员表示，现在还维持着10月初开盘的价格，并未在11月初涨价。“从2009年以来，涿州房价就一直在涨。去年底还是每平米5000多元，今年4月就涨到6000元以上了。”

　　记者随后来到公园1号售楼处。据介绍，该项目上周末刚开盘。在售楼处内，记者看到人头攒动的景象，一系列关于河北周边县市利好的媒体报道被放大展示出来，售楼员极力推销着房子。半小时内，有3个买房人定购了房子，砸开项目准备的“金蛋”，以获得额外优惠。至于本次开盘的价格，记者了解到是6700元/平米左右，相对于前期超过7000元/平米的价格略有下调。对此，售楼员的解释是，“这不是降价，而是基于这一栋楼的销售策略，低开高走，后期肯定会追上原来的价格。”

　　相对于公园1号的热闹，相邻的另一售楼处则显得冷清许多。整个售楼处只有记者一个看房人。但项目的销控表显示，10月23日开盘的近200套房源已经销售一大半。该楼盘位于华阳路上，均价6200元/平米。

　　记者随后又走访了多家正在蓄客的售楼处，看到的只是稀稀拉拉的买房人。

　　多数开发商表现平静

　　“涿州并入北京的传言早已不是新鲜事儿。”在一项目售楼处，涿州本地的看房人陈先生告诉记者，这种时不时就冒出一次的传言早已让涿州人不为所动，而自己更关心的是像京石高铁这样实实在在的利好。在陈先生看来，闻风而来的更多是北京的买房人，“可能是有开发商在北京炒作。”

　　然而从售楼处的平静来看，涿州不少开发商还是表现平静。位于冠云路上的云景城售楼员就告诉记者，项目的客群还是涿州本地的自住型客群，在介绍项目时并不强调区划方面的事情。

　　位于涿州影视城附近的别墅项目慢城26岛相关人士也介绍，目前在售房源于今年9月推出，一直维持13000元/平米的均价，近期并未受“涿州并入北京”传言的影响而出现波动。该人士还表示，不少开发商注意到现在的消费者已经很理性。不止是涿州，燕郊也曾经出现过划入北京的传言；就涿州自身来讲，划入北京的传言由来已久，因此不少涿州本地人和开发商都比较平静。“慢城26岛原计划于明年5月再推新房源，目前仍然是按部就班进行，不会炒作规划概念。”

　　莫让环京新城变睡城

　　北京人卢女士前年因为工作关系而前往香河，每个周末开车40分钟返京看望父母。她时常感慨，这也就相当于她从北京东四环的家到原来京西的单位的行车时间。今年10月份在当地一个高档小区购买了房产。但最近她开始担心两件事情：一是自己在香河的工作能否长久，会不会有更多的人来这里工作，形成一个新的工作区；二是这里能否有相应的养老配套，久居北京的父母是否愿意在这里住下来，不用自己两头跑了。

　　从大批CBD的“京漂”到燕郊买房方便上班，到香河买房为了在香河上班和养老，不少“首都圈”的先行实践者既享着快乐，也有所担忧。

　　让环京新城告别睡城模式，是目前各界热议的话题。根本的解决之道在于有一个系统科学的产业规划，让房地产开发成为一种辅助产业发展的手段，而不是成为地方政府炒作产业概念后用来卖地赚钱的噱头。

　　燕郊的教训在于，缺乏系统的规划，缺乏高层次的对接，使得其与北京的融合局限于低层次，由于燕郊已经将低水平的房地产开发变为了既定的事实，即使将来通了轻轨，也只能变为一个略方便一点的“睡城”，这也是国内知名的开发商没有选择进入的核心原因。

　　有了燕郊的教训在前，加上交通距离要比燕郊更远一些，因此若再以概念炒作来投机套现，是很难受到市场认可的。

　　其他的“环首都”区域要引以为戒，以产业为先导，让房产成为吸引人才的手段，而不是以“土地财政”为目的炒作。

　　河北官员要让北京人“跳过去”的说法真的很有底气，很给力，但“环首都经济圈”要成为大家主动“跳过去”的新城，需要更好的发展机遇，更好的生活条件。河北环京县市，你们准备好了吗？