调控不断加码 八成中小房企面临融资难

　　近日，针对“中、农、工、建等四行停止新增开发贷款审批”风波，记者采访了解到，四行虽然否认了对房企停止开发贷款的审批，但都明确表示，年底信贷额度有限，放款要根据企业的资质情况来决定。业内人士认为，资质不怎么高的中小房企或将被银行拒之门外，年底，八成中小房企犹如冬天的“寒号鸟”被冻得直打“哆嗦”。

　　房企调控政策持续加码

　　继9.29新政、限购令出台之后，房产调控政策持续加码。据媒体报道，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。虽然该消息被四行否认，但四行皆表示，年底信贷额度比较有限，放房企开发贷款要考虑企业的资质。这意味着资质不怎么强的中小房企将面临“贷款”难的境遇。

　　更坏的消息还在后面。一个月内，央行两调存准、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道。调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。资深房地产专家谢逸枫表示，中央会根据房价是否大幅度上涨来决定要不要出台新一轮调控政策，尤其是今年11月份的房价，将会决定中央是否发起第三轮房地产政策调控。“如果开发商继续哄抬房价，不排除会放出更加严厉的政策，实施第三轮房地产政策调控。

　　大型房企： 不差钱

　　二三线城市“拿地欢”

　　近日，银监会选择了60家大型房地产企业集团进行分析，发现多数大型房企存在负债率过高、贷款集中到期等诸多风险点。但房地产开发企业并不以为然，据记者了解，品牌房企10月份在二三线城市“拿地欢”。

　　据了解，素有房地产权重股“万保招金”四家房企在前三季度收益颇丰，前三季度销售总额达到1378亿元，与2009年全年1427亿元的销售总额相比，仅相差不到50亿元。在资金充足的情况下，多数房企开始涌向二、三线城市拿地。根据中国指数研究院对20家重点企业的监测，10月重点企业新增土地储备1837.57万平米，环比大涨136.76%。多数新增土地位于二三线城市，新增土地平均楼面地价仅为1621元/平米，环比大幅下降49.87%。另据数据显示，今年10月份，20家重点监测企业中新增土地储备的企业由7家增加到9家，接近半数的企业在10月份内新增土地储备。

　　广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，房企涌向二、三线城市拿地，一是因为二三线城市没有限购令；二是去年中央经济工作会议明确加快城镇化步伐，中小城镇有更多发展机遇；三是二三线城市发展迅速，对开发商来说利润也不输于一线城市。

　　中小房企：融资难

　　成冬日“寒号鸟”

　　在融资方面，中小房企一直处于劣势。在银行开发贷款方面，中、农、工、建四大国有商业银行已经明确表示，放房企开发贷款要考虑企业的资质。这意味着，融资渠道本来就有限的中小房企将面临“贷款”难的境遇。

　　房地产专家谢逸枫表示，开发贷“减粮”，对中小房企来说犹如晴天霹雳，不排除小部分中小房企突击抛售手中土地或者降价售房的现象。中小开发商今年冬天要做“寒号鸟”。中小房企被并购的现象已经出现。数据显示，前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍。业内分析，接连出台的政策调整和第二轮加息的预期，让开发商普遍看空四季度。伴随着调控政策效果的进一步显现，不排除短期内部分实力稍逊的房企有资金链断裂的可能。

　　专家观点pk

　　资深房地产专家谢逸枫：八成中小房企资金链或断裂

　　面对再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云，已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。但从融资渠道上来讲，中小房企的融资渠道相对有限，如果银行收紧开发贷款，对他们来说绝对是“晴天霹雳”，80%中小房企资金链或面临崩溃。

　　知名房产专家陈真诚中小房企较难洗牌

　　银行收紧开发贷款，不断对品牌房企还是中小房企，影响都不会很大。对于多数中小型开发商来说，本来就不容易从银行获得贷款，尤其是一些小型开发商，或因调控政策限制不能从银行贷款的项目，本来就很难从银行获得贷款，即便没有减少新增开发贷款审批，他们也几乎不能获得贷款，因此，停止新增开发贷款审批对他们也没有多少实际影响。

　　记者观察

　　瘦死的骆驼该比马大

　　多数人认为，瘦死的骆驼未必有马大。但笔者认为，用在房地产企业方面，不管在“牛市”还是“熊市”，大型品牌房企都要比中小型房企多“耐磨”的多，也就是说，即使是“瘦死”的品牌房企，也应该比中小型房企大得多。

　　众人皆知，能被称为品牌大型房企的企业，很多要素是中小型房企无法“媲美”的。即使在楼市从疯狂进入熊市的2008年，连潘石屹都抛出“百日剧变”论，号称100天后中国的开发商会大批量死亡。但是时间已经过去了两年，房企批量死亡的情况不仅没有出现，品牌房企，销售额年年增、利润年年突破。

　　前两年房价高涨给开发商带来了大量的金钱和利润，因此，即使销售量持续下跌的大型品牌房企，熬一年半载的也肯定没有问题，又何况一些在政策重压下，销售额月月涨的品牌房企呢？而对于中小房企来说，当楼市各种政策压下来之后，日子可能就没有那么好过了。本来资金实力就不够雄厚，如果楼市进入下滑通道，成交量严重下滑将直接影响着资金链。

　　不管是大型房企还是小房企，都要调整心态，放弃暴利思想，只有房价回归到合理的轨道上，才能释放楼市潜藏的需求。这样骆驼不会瘦死，马也不会“断粮”。