上海全面执行新“限外令”豪宅市场遭遇冲击

　　为防止境外热钱流向中国的房地产市场，住房和城乡建设部、国家外汇管理局于11月15日就进一步规范境外机构和个人购房管理联合下发通知。通知要求，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　记者从沪上各大房产中介机构了解到，目前上海已开始全面执行新版限外政策，在上海购房的境外人士都必须出具一份购房自住承诺书以及相关劳务证明。不过，由于境外人士的婚姻状况、家庭关系较为隐秘，因此目前的限外政策只能针对个人，而境外人士家庭的购房状况尚难严格限制。

　　须承诺“唯一”和“自住”

　　以经营市中心二手房交易为主要业务的德佑地产境外客户占有一定比例。自上周新版限外政策出台后，该公司要求每位购房的境外人士必须出具一份《境外个人、港澳台居民和华侨购房自住承诺书》。记者在这份《承诺书》的范本上看到，境外购房人必须承诺“因在沪居住生活需要”且“所购商品住房用于本人及家属的居住，并自觉遵守中国政府《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的有关规定。”此外，境外人士购房时还需出具劳务合同，并能证明其已在上海工作一年以上。

　　而在信贷方面，记者了解到，境外人士购房往往通过外资银行贷款。目前上海各家银行也规定外籍人士只能贷款购买一套房产，贷款政策与外地人在沪购房差不多，要求出具劳务证明等。“银行基本上还是通过征信系统查询境外购房者的房产情况，如果境外人士此前购买过房产但未使用贷款，那么银行方面可能会放行，但交易中心过户环节也可能会卡住。” 凯盛经略(上海)投资管理有限公司市场部经理孙怡告诉记者。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，今年前10月上海二手房交易中，外籍人员和港澳台人士的购房套数占比分别为0.90%和0.89%，较去年水平分别增长0.23%和0.08%。上述两类人群的购买对象主要集中于中高端物业，总金额在300万元以上的买卖分别占对应人群总交易套数的48.6%和51.2%。虽然在全市范围内，境外人士购房比例并不大，但基本集中在古北、新天地、陆家嘴等传统豪宅区域，因此一旦严格执行限外政策，对这些豪宅区域的成交将产生一定影响。

　　对境外人士家庭尚难限制

　　其实，早在2006年7月，建设部等六部门曾联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。值得注意的是，2006年的限外政策并未严格限定境外及港澳台购房者购房套数和住房性质，也没有对境外机构进行专门设限，外籍人士购房在政策上一直相对宽松。

　　也正因为如此，此前境外人士时常打“擦边球”在沪购房。据一位业内人士透露，不少境外人士会借本地居民的身份证在沪购房，规避限外政策，也有人在沪注册公司，以公司名义在沪购房。不过随着限外政策的升级，目前以公司名义购买商品住宅已经行不通，最新政策规定，境外机构只能购买自用的非住宅类的商业地产。

　　值得注意的是，住建部和外管局明确规定，新版限外政策限制的对象是“境外个人”和“境外机构”，境外人士的家庭购房情况并未给予明确限制。业内人士透露，由于外籍人士在户籍、婚姻状况、财产等方面的信息具有一定的隐秘性，因此以家庭为单位的“限外”仍存在一定的操作难度。国内居民购房以户为单位限购一套，但是外籍人士的婚姻状况很难考察，因此只有以个人为单位限购，家庭仍可以购买一套以上住房。