客户难积累 预售证难拿 开发商面临尴尬

　　 北京通州某纯新盘项目的一位销售负责人最近透露，该公司首期拟开盘房源有300多套，“目前已经积累了600多个客户，每套房子都有两个客户排队等着，但是自从二次调控以来却一直没能拿到预售许可证。”这位人士称，“我们这个项目现在打算定价3万元/平方米，这已经比一开始预计开盘的价格降低了1万元/平方米了，可是仍然拿不到预售证。现在单价在3万元以上的项目，都很难拿到预售证。”

　　记者了解到，北京市建委10月份发放的单价3万元以上项目预售许可证为2个，分别为华润橡树湾三期及北京ONE，均为老项目后期，定价均在3万元/平方米。

　　这和9月底各房地产顾问机构统计出来的北京10月预计开盘项目的均价情况呈现了鲜明反差。9月底亚豪机构的统计数据表明，10月拟开盘且有定价的14个住宅项目中，整体均价为2.5万元/平方米，部分项目如PARK北京、首开?铂郡、富力10号，预计价格在5万元/平方米以上，另有3个别墅项目，均为千万级别，如中粮祥云单价为4万元以上。 上述项目均未能拿到预售证。拿到预售证的橡树湾项目当时预计销售均价3.5万元/平方米，实际开盘均价下调了5000元/平方米。

　　亚豪机构数据显示，10月北京实际开盘入市的项目为20个，实际供应量比预期降了一半。

　　由于获得预售许可证的项目多在五、六环间，均价较低，因此拉低了10月的成交价格，10月商品房成交均价为年内首次跌破2万元大关，降至19160元/平方米。从实际成交情况来看，均价在2万元以上的项目签约率也远不如均价2万元以下项目，签约率大多不足五成。

　　不过，在众多未能按期开盘的“预计开盘项目”中，除了没能拿到预售许可证的项目，也不排除有的项目由于客户积累不足原因推迟开盘。据朝阳区某高端项目营销人士透露，由于外地限购、家庭限购、首付、利率、贷款等政策都从严执行，影响了不少改善型和投资型客户需求，有的已经打算购买的都被提高的门槛拒之门外，或主动暂缓了购房计划。

　　在目前的调控形势下，开发商都卯足劲，使上各种手段积累开盘客户。记者在新浪房产网上查询到，上述未能拿到预售许可证的通州纯新盘项目填写的楼盘预计均价仅为2万元。一位业内人士表示，开盘前故意报低开盘价目前成了很多项目通行做法，可能是为了吸引更多客户关注该楼盘。