银监会调查60家大房企资金链 三成负债率超70%

60家真相

银监会最新数据显示，在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的426个，同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。

“调研发现，大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明。”一位接近监管部门的知情人士说。初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而19家主要商业银行掌握的信息中，对上述集团成员企业的缺失率达28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。

“在银行系统，只能显示贷款情况，不会显示授信情况，即使在总行层面，房地产企业互保的数据也不完整。”一位大行房地产信贷部门人士坦承，但这涉及各行的商业秘密以及IT系统完善，短时间内很难解决。“未来一两年的时间，主要的压力还是还款。”

知情人士透露，在前述调研的60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。

“开发贷款的周期就是三年左右，2009年的贷款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示，贷款的集中到期会推动房地产商加速房屋销售速度，但想卖就卖毕竟还是理想状态，总体来说，房地产企业合理负债率为60%-70%，另外还要结合公司现金流情况，“年中以来的总体趋势是，大型企业通过销售已经持有较多的现金。”

监管加压

然而，多数开发商担心的是，以“限购令”和房贷新政为代表的严厉调控政策明年还将持续下去，迟早销售回款会出现问题。

一位房企董事长对本刊记者称：“（对开发商来说）预售款的影响最大，接下来是应付土地款，这本身是刚性的，虽不在负债表里，却是真实的负债，再接下来，就是银行的贷款，已经反映在负债表里。”

从销售回款来看，调控政策对购房需求的抑制，尽管对房企销售回款带来直接影响，但目前来看，由于今年前四个月楼市销售的火爆以及9月（销售面积同比增16.6%）出现调控后的销售回暖，这一影响至今还比较有限。国家统计局的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。

聂梅生预计，2009年全年商品房销售面积为9.37亿平方米，今年还有三个月时间，如果全年能销售8亿平方米，将与去年的销售额4.39万亿元相差无几，因今年的平均房价上涨了。

从商业银行的贷款来看，尽管今年4月调控政策出台后，5月至8月房地产贷款新增额呈逐月下降趋势，分别为1817亿元、1273亿元、1033亿元、1000亿元，但今年前四个月房地产新增贷款月均投放高达2671亿元，堪称超常，而且今年9月房地产贷款新增额止跌回升，反弹至1385亿元。

今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。

因此，前述大行人士透露，监管部门在要求继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。

“一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。”该大行人士直陈监管部门要求令行禁止的决心很大。

对于银行房贷的承压情况，前述接近监管部门知情人士介绍：“银监会也在调整压力测试方法，更准确反映房地产风险，新的方案正在报请。”