回收抵押房考验资金链 明年三成房企或现缺口

　　据链家地产市场研究部根据北京市房地产交易管理网数据统计,10月15日,七星摩根广场单日退房15套,长安8号退房10套。当时正值9月30日第二轮新政出台后,因此市场将退房的原因归结为受第二轮新政的影响。但据记者调查,退房的背后却隐藏着开发商资金链的问题。

　　事实上,退房、供应量萎缩背后体现着开发商的资金现状。虽然2009年良好的销售业绩使开发商的资金状况尚可支撑,但是贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示:“如果目前的市场状况持续一年以上的时间,将有30％的开发企业出现资金缺口。”

　　退房背后是资金缺口

　　记者调查显示,长安8号10月15日集中所退的房子都是在同一天网签的,而盘古大观所退的房子甚至没有显示出哪一天卖出的记录,应该是时间比较久了。

　　记者就此事采访了盘古大观市场部的于小姐,她向记者表示:“这部分退的房子是盘古大观商业项目,于2008年做了物业抵押,如今公司有了资金就用退房方式收回这部分抵押。”于小姐甚至表示,现在退房表示盘古大观销售业绩不错,才能有钱拿回这些抵押的物业。

　　就此事,有业内人士向记者表示:“2008年房地产受到调控影响,开发商的资金链异常紧张,大家都不看好2009年的市场,当时接盘的风险很大,因此能够将项目抵押出去实属不易。”

　　但是,上述业内人士认为:“当时没有抵押给银行而是用出售的方式抵押给一个公司也比较奇怪。因为房价从2008年到2010年经历了快速的上涨,仍然按原价退房那可是件很便宜的事情。”

　　记者就长安8号退房事件采访了开发商中国奥园某董事,他向记者表示:“并不知道有集中退房的事情。”按长安8号10月份最低成交价50000元/平方米、最小户型标准270平方米计算,10套退房涉及资金超过1亿元。上述业内人士向记者表示:“高端住宅一次性退房这么多套,涉及资金额是很大的,高层不可能不知道。”

　　可以看到,10月15日,七星摩根广场和长安8号的集中退房并不是受到调控政策的影响,其背后是开发商资金链出现了问题。

　　资金缺口下项目转让增多

　　目前,记者了解到,在深圳已经有不少投资公司开始关注由于资金缺口问题而可能被转让的项目。

　　深圳市汇金世纪投资有限公司董事总经理彭锵誉认为:“未来出现转让项目、合作开发的数量将会越来越多。因为经过预售金监管、开发贷款收紧等一系列政策后,房地产行业所有的杠杆都消失了。以前开发一个项目只需要35％的自有资金就可以了,用一年时间就可以开发完毕。如果说以前一个项目需要3000万资金启动,那么现在上升到了6000万,降低了开发商利润。”

　　彭锵誉说,一些人本身不是做地产的,由于不同的原因拿到一些位置不错的地块,但是现在中小公司在银行基本难以贷到款,又要面对政策及市场不确定因素,于是这类人群会考虑放弃开发,寻求合作或把项目转让出去。相信这些资源将会向大开发商聚拢。

　　林先生是深圳一家投资公司的总经理,公司的投资方向正是房地产项目。最近林先生特别注意是否有合意的项目转让。

　　在林先生看来,受到调控的影响,不少房地产公司资金链开始日趋紧张,接下来必定有一些公司难以为继而把手里的项目转让出去。虽然林先生自己对接下来一年的房地产市场也持不乐观的态度,但是这却没有阻碍对接手优质转让项目的兴趣。

　　房企负债率达到3年最高

　　实际上,2010年再融资的困难,已经对开发商产生了明显影响。2010年中期房地产开发企业资产负债率、净借贷比均处于近3年的高位。

　　据中国指数研究院的数据显示,在2007年和2009年,开发商得益于销售业绩良好,净借贷比率相对较低。2010年中期,这一指标却达到46.6,较2009年底上升22.2%,上升变化非常明显。例如中海地产2010年上半年增加贷款130亿元,净借贷比从2009年底的22%上升到2010年的48%。

　　现在不少负债率比较高的开发企业也在采取一些措施降低负债率。中国指数研究院院长陈晟表示:“绿城就采用代建的方式降低负债率,即别人出资,绿城帮忙建设和管理。”

　　目前,银行贷款还是最便宜的融资方式。DTZ戴德梁行投资部高级经理刘兵对记者说:“与银行贷款相比,信托与境外股权投资都是成本比较高的融资方法。目前市场上信托融资的成本在15％-18％之间,万科这样规模和盈利能力的企业略低,有机会做到12％。而境外股权投资年回报则要求在20％以上,但不需要按年支付利息。”

　　杜丽虹表示:“如果目前的市场状况持续一年以上的时间,部分企业资金缺口将达到20％-30％,此外将有30％的开发企业出现资金缺口。这也迫使开发商加快销售速度,尽快回笼资金。”