房地产调控深化 一线城市楼市动向调查

　　随着房地产调控政策的逐渐深入，一线城市的房地产市场成交量、成交价格、推盘数量、土地市场均发生了显著变化。而处在市场另一方的开发商，在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐步分化，不仅经营业绩大相径庭，而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。

　　房企四处融资 靓丽业绩难掩资金困境

　　今年的调控政策，好像对房企并没造成太大的影响。

　　700多亿元、400多亿元……房企陆续公布的前三季业绩，“丰收”迹象明显。而国家统计局公布的“前三季度全国商品住宅销售额增长11.2%”，更为房企的“丰收”提供了注脚。

　　事实并非如此。房企公布的亮丽销售业绩，还是难掩调控所带来的负面影响。在已经公布三季报的56家A股房企经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。

　　与此同时，上市房企的存货比年中又有所增加。一旦在严厉调控打压下四季度的销售不畅，将冲击整个行业的资金周转。正如万科在其季报所说，“开发企业资金面趋紧仍是主要趋势”。

　　因此，也就不难理解，为何销售业绩亮丽下，开发商还不惜高成本借道海外、房产信托等渠道进行融资。

　　高“收入”高“消费”

　　无论是房企公布的业绩还是国家统计局公布的数据，均明确指向：前三季度开发商的销售业绩非常漂亮。很多业内人士曾认为2009年的销售业绩是“不可逾越的天量”，今年却继续显露出超越的势头。特别是一些大型的上市房企，多数已完成了全年销售计划的九成以上，而今年的销售计划，是比去年有所增加的。

　　开发商的楼卖得好，在“消费”方面也不含糊。

　　国家统计局公布的数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。在9月份，房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。

　　广东房企同样不含糊，前三季度，广东房地产开发企业土地购置面积1315.18万平方米，增幅比去年同期提高39个百分点；土地购置费399.45亿元，增长86.9%，增幅分别比一季度和上年同期提高56.2个和129个百分点。

　　资金链趋紧是主流

　　高收入、高消费，本身就蕴藏一定的风险。更何况，我国房地产企业的开发资金主要来自企业自有资金、国内贷款和预售款。在国内信贷收紧，上市房企的增发、发行融资券等也一一被打压的情况下，单靠销售回款支撑房企运转，会面临很大的压力。

　　房企资金趋紧的情况，在房企的三季报中有明显体现。统计资料显示，目前已经公布三季报的56家房企，三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元。即使是“万保招金”四大地产龙头，三季度现金流同比减少均超过了140%，其中减少最多的接近了600%。统计显示，四大龙头三季度的总现金流也为-240.81亿元。

　　不仅如此，根据Wind统计显示，26日前公布三季报的A股49家上市房企，存货达到5000亿元，比今年年中的4626.65亿元又有了增长。在限购、限贷、加息等措施的冲击下，四季度销售估计很难复制前三季的势头，该部分存货滞销后的资产减值压力，将使房企的资金紧张情况加剧。

　　高成本融资缓解压力

　　对于资金链紧张的开发商，知名财经评论员叶檀形象地形容为“被架在火上烤”。为摆脱这种悲惨的状况，开发商想尽办法开辟更多融资渠道以缓解资金压力。

　　海外融资就是一个渠道。方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企相继推出海外融资计划，且均以数十亿港元计。据统计，今年以来在港上市房企的海外融资规模，已经远超过去3年的平均水平。此外，房地产信托也被更多房企盯上。据用益信托统计显示，2010年7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元，和2009年全年的发行规模449亿元相当。而到了9月份，房地产信托的发行规模已接近1300亿元，接近去年全年发行规模的3倍；10月份的发行规模，则和9月份相当。借道房地产信托，开发商要付出很高的成本。加上管理费等各种费用，房地产信托的融资成本可以高达25%。

　　因此，对于房企而言，最好的办法还是多卖楼。而要多卖楼，降价促销是很好的手段。有业内人士预计，“今年最后两个月发展商的降价促销活动将此起彼伏”。