终结圈地时代 海南收回土地一级开发权

　　与国内大多数地区的土地开发形式不同，此前，海南省为了解决土地开发缺钱的问题，引进岛外开发商直接做土地一级开发。按照海南省有关政策，开发商最高可享受土地一级开发收益的70%。

　　据媒体报道，全国各大开发商已经在海南省圈地13万亩，而海南省可出让土地规模约17万亩。大量土地被开发商圈占后，囤而不建。

　　当海南穿上“国际旅游岛”的华丽外袍之后，这种情况正在发生变化。

　　海南省保亭黎族苗族自治县，这座距离三亚凤凰机场不到60公里的小县城，因为海南国际旅游岛规划将其纳入“大三亚经济圈”，正面临上百亿元的投资缺口困境。一个城区人口仅16万人、年财政收入刚刚突破10亿元的县城，如何解决发展资金来源？

　　小县大城的投资压力

　　保亭县是典型的“小县大城”：在被纳入“大三亚”开发规划后，这个城区人口仅16万的县城打出了“再建一座保亭”的口号。

　　根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，国际旅游岛建设分为东、西、南、北、中5个功能组团和一个海洋功能组团。其中，南部组团以三亚为中心，包括紧邻的保亭等周边区域，重点发展酒店住宿业、疗养休闲等高端休闲度假产业。是为“大三亚经济圈”。

　　根据规划，“大三亚”地区（保亭，亚龙湾，海棠湾）将形成半小时旅游圈。三亚绕城高速公路与凤凰国际机场已经开建，未来还规划有高速铁路。仅“大三亚交通圈”建设，总投资就达200亿元。

　　为了加速融入“大三亚”，保亭在该县土地利用总体规划中提出，规划期内的交通、水利等重点工程投建优先安排“大三亚经济圈”的规划项目。

　　保亭县发改委一位人士对记者说，目前县内在建的重大项目大多是中央投资项目，均为此前中央扩大内需的规划项目，而目前建设中的廉租房等保障性安居工程也有大量的中央财政补贴。

　　但“大三亚经济圈”的域内规划项目的投资均需保亭县自身完成。根据规划，保亭县需要在未来5年内至少投入100亿元以上，而这还不包括保亭县城的基础设施建设所需投资。

　　民盟海南省委的一份提案表明，海南省要建设国际旅游岛，到2020年至少需要投入上万亿元资金，每年新增投资都在800亿-900亿元。而海南省现有投资平台的融资能力已经用尽，财政担保能力已明显不足。

　　保亭县可为国际旅游岛投资困境的一个缩影。上述保亭县发改委人士坦言，之前保亭县的支柱产业是旅游和农业，GDP增长比较缓慢，从2009年开始，受固定资产投资拉动，GDP开始快速增长。

　　记者从保亭县财政局了解到，2009年，保亭县财政收入约7亿元，财政支出就接近9亿元。2010年虽然财政收入可能历史性突破10亿元以上，而固定资产投资也将接近10亿元。

　　政府拿回土地一级开发权

　　11月1日，记者从国土资源部了解到，保亭依据修编后的《海南省土地利用总体规划》进行修订的《保亭土地利用总体规划》，已得到国土资源部的正式批准。该规划提出，2010年保亭城镇建设用地规模为783.00公顷，2020年为985.76公顷。

　　保亭县为了在新一轮投资中拥有土地储备作为资产，已经新成立了一家县级投资公司。在巨大投资和土地收储效益转化上，保亭正在盘算如何将土地化为投资来源。

　　保亭县在被纳入“大三亚”圈规划后，其房价已由2008年时的均价3600元/平方米，上升到2010年的均价6000元/平方米；地价更是由30万元/亩，上涨到了100万元/亩。

　　去年底，该县城一块60亩的土地，竞拍价格达100万元/亩，堪比三亚和海口市区地价。而由于三亚及周边很多地区土地都被开发商以一级开发的形式圈走，政府手中土地储备很少。因此，保亭虽然地价上升很快，而近几年通过公开招拍挂出让的土地规模却很少。

　　上述保亭县发改委人士表示，保亭县2020年可利用的985公顷建设用地，如果按照全部由政府土地储备中心平台进行运作，按当下每亩100万元的市场价格标准，即可实现150亿元土地出让收入。这能解决未来5年保亭县“大三亚”经济圈基础设施建设的投资所需。

　　不过，根据保亭县2010年发展规划，前期需大规模收储土地8000亩以上。这意味着需要投入高达数十亿元的土地收储资金。

　　为了解决土地一级开发所需要的投入，保亭县决定一方面将原有政府土地储备加快出让，实现“腾龙换鸟”，另一方面就是跟一些要求条件比较宽松的土地开发商进行项目合作。

　　今年初，中铁建下属中铁二局与保亭县签署合作协议，准备由中铁二局出资100亿元开发当地旅游小镇项目。

　　曾参加过海南建投某项目咨询的大岳咨询公司总监李伟向记者表示，中铁建等央企对项目回报的要求相对较低，它们愿意与地方政府共同从土地开发中获取长期收益。另一方面，对于“国际旅游岛”获批之后的海南省地方政府来说，它们迫切需要建立自己的土地整理和收储机制，而中铁建这些央企又可以为其提供资金支持。

　　“开发商在海南动辄圈地几千亩的时代不会再有了。”李伟说。