首套房贷最低利率可能上调 楼市资金流向股市

　　首套房贷最低利率可能上调至8.5折

　　央视记者了解到，根据口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。2010年10月30日央视《经济信息联播》播出《首套房贷最低利率或上调至8.5折》，以下是节目实录：

　　欢迎继续收看《经济信息联播》，接下来进入我们的楼市新观察，这两天，有关北京和上海取消对首套住房贷款利率7折优惠的消息引起了很多人的极大关注，今天，我们的记者了解到，根据口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%，也就是首套房贷优惠利率最低按8.5折执行；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。

　　不过，对于对于存量房贷的政策，商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。我们来算一笔账，30年期的100万按揭贷款，基准利率为6.14%，从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，一年多出6663.72元。但是我们的记者了解到，各家银行目前还没有接到相关正式文件。

　　中国建设银行客服电话：“还没有收到相关的文件，(首套房)首付比例在30%(含30%)到40%的，(贷款)利率不得低于基准利率的0.75倍，(首付比例)在40%(含40%)以上，(贷款)利率不得低于基准利率的0.7倍。”

　　交通银行客服电话：“首套房(利率优惠)现在还延续中国人民银行下浮三成，就是7折利率，暂时没有接到通知。”

　　中国工商银行客服电话：“如果您首付款比例在30%以上的话，贷款利率一般不低于基准利率的0.8倍，如果认为您风险很低，会适当下浮，但是最低不得低于(基准利率的)0.75倍。”

　　招商银行客服电话：“2007年 2008年的时候有7折(利率优惠)，现在的话就没有，也没有像7.5折这么低的，现在都是9折或者8.5折左右，个人的话，你可以享受到几折优惠，就取决于您个人实际情况，还要结合当地的市场情况。”

　　记者：“在北京，我们了解到，对于首套房贷利率优惠，目前各家银行实行的都是差别化的利率政策，银行的相关部门会根据客户的风险状况和信用等级给与不同幅度的利率优惠。银监会今天向财经频道表示，今年9月29日，中国人民银行和银监会就联合下发了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求银行业金融机构严格执行差别化的住房信贷政策。商业银行按照差别化住房信贷政策的要求，实施风险定价，有利于抑制投机需求，增强银行信贷风险缓释的能力。”

　　楼市二轮调控满月

　　上海投资客纷纷抛房

　　距离929楼市二轮调控新政出台已经整整一个月时间了。这轮新的调控被业界称作是“精准打击，冷却楼市“，无论是限购、严贷，还是之后的加息，可以说是招招锁住了房产投资客的要害。在楼市调控的严厉措施下，这一个月来，上海已经有不少楼市投资客撑不住了，纷纷着手抛掉手中物业，退出楼市。

　　今天，来自浙江的小强站在他刚刚卖掉的位于上海浦东的房子里，长出了一口气，他很庆幸终于抛掉了这个在最近半年时间里，给他带来无尽烦恼的房子，心里的一块石头也落了地。小强就是那种人们常说的房产投资客。去年下半年，正在浙江做生意的小强，听从朋友的建议来上海买了套房，是位于上海世纪公园附近的一套景观房，面积一百三十二平方米，当时的价格是每平方米二万五千元。

　　房产投资客小强：“然后到今年的四月份差不多可以卖到35000元/平方米。一平方米赚一万块钱。我没卖，因为当时看好后面的市场嘛。”

　　没想到，今年四月中旬国家出台了楼市调控政策，

　　市场迅速转冷，成交萎缩，房价也开始松动。

　　不过，那个时候的小强还比较乐观，他觉得只要等一等，房价也许就会像股市一样迎来反弹。

　　房产投资客小强：“出了政策当时想反正我买的价格也不高嘛，再摒摒看，因为以前也出过政策，基本上过一阵子也不会太久，就马上会反弹起来的，但是想不到最近又能出政策了。”

　　小强说，这次楼市二轮调控政策的严厉程度，真的让他有些始料未及。而对于未来的市场状况，他的预期实在不乐观。于是前不久，他决定以每平方米低于市场价三千元的价格抛售这套房。

　　投资客小强：“算了算了，这个事情也是烦死了，抛掉算了。”

　　记者：“你当时买进的时候是25000元/平方米，你现在多少钱就把它卖掉了？”

　　小强：“3万块一平方米嘛，三万块其实不赚钱。当时是两万五一个平方米买进的，总价是三百三十万元，契税的话是百分之三嘛，加上中介费也就要差不多十三万元。

　　再加上我每个月还款，光利息的话每个月都要八千多元。

　　到目前为止，差不多还了十万块钱的利息。再加上首付一百万元的现金成本，光这些也要差不多三百六十万元的成本价。”

　　小强告诉记者，以现在每平方米三万元的价格出售，他这个房子卖到了三百九十多万元。

　　但由于这个房子属于非普通商品房。

　　距离买进也不到五年，需要缴纳房款5.55%的营业税近二十万元，而非普通商品房还需要缴纳总价2%的个人所得税八万元。实际到手的房款还不到三百六十万。小强说，这一年来他的房产投资经历，是上海浙江两头跑，到头来还是白忙活一场。而帮小强卖房子的房产中介告诉记者，楼市二轮调控实施这一个月来，像小强这样不惜降价，急着出手房产的投资客越来越多。

　　中原地产上海世纪公园分行高级经理沈毅：“这个政策出台以后，比较明显的和四月份不一样，是业主做出的反应比四月份来得快的多，他们直接就愿意主动降价来迎合这个政策，迎合这个市场，希望能够达成尽快成交的目的。”

　　二次调控满月

　　北京豪宅退房增多

　　看来，在楼市二轮调控的严厉举措之下，越来越多的楼市投资客开始急着抛掉手里的房产了。虽然卖房的急着出手，但买房的却越来越多地在观望，并不急着买。不仅如此，不少已经定了房的人，还纷纷要求退房。眼下在北京，每平方米售价在5万元以上的豪宅，退房情况就在明显增多。

　　北京长安8号楼盘，网络推广名也叫擎峰阁，是位于北京CBD区域，均价高达每平方米八万元的豪宅。根据北京房地产交易网的信息显示，10月13日，北京长安8号出现了1套退房信息，所退房屋的签约认购日期是今年8月27日；而10月15日又出现了9套退房信息，所退房屋的签约认购日期均为2009年3月13日。截至今天，网上退房信息为10条，退房率3.77%。而在北京，楼市调控新政下遭遇退房的豪宅还不止长安8号楼盘一个。鸟巢旁的盘古大观，网络推广名为七星摩根广场，10月15日单日就被退房15套。记者多方联系这两家楼盘的开发商，他们或者说负责人不在，或者直接否认退房现象。

　　北京长安8号销售人员：“我们没有退房，没听说过，我们最近还有签约的。”

　　在北京，除了豪宅外，进入10月份之后，普通住宅也出现了一些退房现象。北京房地产交易管理网数据显示，

　　北京K2海棠湾项目有13条退房信息，沿海赛洛城住宅项目有4条退房信息。据了解，楼市二次调控以来，限购、提高首付和停止三套房贷款等严厉举措，都是楼市销售降温的重要原因。而加快推进房产税改革试点，以及随后的加息等，也在一定程度上加剧了楼市的观望情绪。

　　中国房地产估价师及经纪人学会理事李文杰：“由于这次调控的力度比较大，而且持续时间比较长，不少买房人已经形成了一个价格下调的预期。特别是对这种投资属性比较强的豪宅、高价房，从目前的情况来看，豪宅加大了促销力度，有些折扣在九五折、九折，个别项目出现了八折甚至更低，在这种情况下，有些客户以调控、不符合购买条件为由退房。”

　　交易量大减

　　北京房产中介再次面临生存难

　　在北京，豪宅遭遇退房还只是一个方面，整个北京房地产市场交易都在迅速降温，无论新房还是二手房，交易量环比一直在持续萎缩。而大大小小的房产中介公司也再次感受到了寒意。

　　小杨是山西人，在北京做房产中介业务员已经5年了，小杨告诉我们，在楼市交易火爆的时候，他每个月都能卖2套房左右，佣金能拿到1万多元。而现在，随着楼市调控政策的连连出台，尤其是在929楼市二次调控实施之后，每天来看房的人寥寥无几，有时一个客户都没有。这一个月来，他手里连一套房都没能成交，收入直线下滑。

　　北京某房屋中介公司业务员小杨：“(现在月收入)大概在几千块钱，三四千块钱左右。”

　　小杨告诉记者，楼市二轮调控实施这一个月来，他们这个门店的房屋交易量差不多减少了一半，几乎每个业务人员的收入都大幅下降。

　　根据北京房地产交易管理网数据显示，楼市二次调控实施一个月来，北京市期房住宅合计成交为7306套，环比上月下跌了29.8%，现房住宅成交量是环比下跌了31.7%，住宅总成交套数为8218套。

　　深圳房产中介门庭冷落 违约率激增

　　感受到寒意的还有深圳的房产中介，他们的日子更难过，除了成交量大幅下滑，在深圳，楼市交易的违约率也在急剧攀升。来看记者的调查。

　　记者来到深圳地产中介比较集中的一条街道，以往这里是人来人往，热闹非凡，但今天记者看到的场面是冷冷清清，几乎看不到一位顾客的身影，地产中介的工作人员也都无所事事。他们告诉记者，这种冷清的局面已经持续一段时间了，他们的业务量也是大幅下滑。

　　深圳房地产信息网

　　市场总监周学军：“这样子，比九月份有相当大的一个降幅，达到了60%。”

　　深圳中原地产地王分行经理陈定英：“目前我们二手楼成交量大大缩水，大概下降了70%左右。”

　　成交量大幅下滑的还有深圳的一手房，深圳市房地产信息网的数据显示，今年九月深圳一手房成交套数为5422套，平均每天成交180套，十月份前的25天，一手房成交套数为4260套，平均每天成交170套，但减去十月一号到七号黄金周成交的2583套，此后实际成交套数为1677套，平均每天成交套数为93套，比九月份下滑了近50%。

　　中介机构工作人员还告诉记者，由于二手房的认购手续通常要一个月时间，刚好从九月跨到了十月，受调控政策影响，导致十月份的违约率比上个月大幅增加。

　　深圳美联物业区域经理邓晓刚：“违约率比上个月多了一半。”

　　深圳中原地产地王分行经理陈定英：“目前我们在跟踪的都是上个月到现在就是说这些单还没有跟完的，手头上都是上个月的单，都是纠结在政策这方面违约率有变化没有有变化多少大约增加了30%左右。”

　　楼市资金批量流向股市

　　在9.29调控新政出台之后，各地楼市陷入低迷，而就在同时，国内的A股却是一路飙升，很多业内人士就惊呼：这些资金就像从地下突然冒出的汹涌水流，不断地推高指数。这也让不少基金、券商、投资者措手不及。那么，这些资金都是从哪里来的？难道是炒楼的资金进入股市了吗？来看记者的调查。

　　这是位于深圳金融机构最集中的一条街上的一家证券营业部，虽然交易大厅十分冷清，让人感受不到证券市场的火爆，但是在营业部的内部交易系统上，却是另一番景象。

　　华西证券首席分析师常青：“我们看到投资者的资金大量流入股市，市场处于几乎白热化的状态英大证券研究所所长

　　李大霄从成交量剧烈的变化来看，新增的资金还是非常的明显的。”

　　记者在深圳的几家证券营业部了解到，股市在短短的十几天上涨了400点，但是，各路资金至今仍然还在不断地跑步进场，助推着指数继续走高。

　　华西证券首席分析师常青：“从9月30日到昨天为止，原来公司托管50个亿，在12个交易日之内，增加到62个亿，接近63亿。”

　　英大证券研究所所长李大霄：“10月份比上个月增加了200%以上，新增资金流动情况比较明显。”

　　国海证券投资顾问黄晓峰：“截止到今天为止，10月资金流入在30%以上，新增资金数亿元。”

　　各营业部分析师告诉记者，资金如此汹涌地流入股市的现象，仅在2007年的大牛市出现过，而与2007年不同的是，这次助推大盘大幅上扬的资金完全来自民间资本，业内人士认为主要是来自房地产市场。

　　英大证券研究所所长李大：“房地产资金是全部资金值里面第一大的，共有90万亿的存量，股票市值30万亿，第一大蓄水池的钱因为数量型控制，1035流向股市是大概率事件0515非常可能向股市转移。”

　　国海证券投资顾问黄晓峰：“很明显是民间资本，我们很多客户是又炒股，又炒楼。”

　　专门研究热钱流向的广东社会科学综合开发研究中心主任黎友焕发现，这次资金推动的行情中，以往撬动大盘蓝筹股的社保、保险等国家队资金并没有介入，主要是来自于房地产的资金，而且早在3个月前就开始流入股市。

　　广东社会科学综合开发研究中心主任黎友焕：“中国大部分热钱都在房地产，0939估计流出40%到股市，60%流向敏感性商品。”

　　房产投资人变身炒股者

　　楼市资金转移到股市，这是楼市处于调控而股市持续上涨的一个结果，据业内人士保守估算，10月份以来，深圳证券营业部的大客户，从楼市中转移来的新增资金可能超过100亿元。记者的调查也证实，现在的确有不少过去的房产投资者，现在已经变成了证券投资者。接着来看记者的调查。

　　在华西证券大户室，记者见到了今年刚从楼市将资金转移到股市的张先生。

　　投资者张先生：“今年初感到国家政策紧，逐步挪(资金)，6月挪了20%到30%，9月份深圳出台限购量，大部分挪到了股市。”

　　张先生投资楼市已经有10年的历史，虽然早在华西证券开通了股票资金账户，但是几年来在股市中的资金还不到楼市投资的10%，今年4月份国家出台第一轮楼市调控政策后，张先生就开始逐步将资金撤离楼市，但并没有马上进入股市。随着国务院对房贷政策的严厉调控，张先生坐不住了，在国庆前后将90%的炒楼资金放到了股市。

　　张先生：“未来楼市不如股市，房产政策不支持了，而现在股市的点位不算高。”

　　在深圳像张先生一样，弃楼买股的投资者不在少数。在一家公司的办公室，记者见到深圳知名的房地产投资人邹建民，他正在看当天的股市行情走势。

　　邹建明：“周围的朋友都不买楼了，80%转向股市，随便几个朋友几千万进去没有问题。”

　　邹建民告诉记者，现在楼市的年收益仅3%，而他在两月前将楼市资金全部买进了大盘蓝筹股，仅这一波行情他就获得了30%的收益。据业内认识介绍，在楼市投资最多的浙江、福建等地，炒楼资金也在大幅度流入股市。

　　北京地产评论人杨少锋：“我们调查了100名手上有富余资金的投资者，40%从楼市投向股市，60%观望，20%坚持。今年4月份，福建福清有30个亿资金投资房地产，到7月份全部进入股市。”

　　杨少锋告诉记者，楼市投资者目前还在将楼市的资金，逐步退出房地产，陆续进入股市。

　　杨少锋：“浙江、福建每个省几百亿，保守计算楼市300亿到500亿进入股市。”

　　楼市股市冰火两重天

　　自9月30日以来，不仅股指大涨，万得数据也显示，自9月30日到昨天17个交易日里，有9天的成交金额超过4000亿元，其他有7个交易日的成交总额超过3000亿。按照股市正常的交易，每天2000到3000亿元是属于正常范围。那么与10月份股市资金火爆流入相比，楼市资金的流入流出情况又是怎么样的呢？继续看记者的调查。

　　应均羽是北京的一名专业的房地产投资者，从2000年开始，他开始从事房地产行业的投资，在投资的高峰时期，他在北京拥有9套房产，而且一直坚信房地产行业会持续坚挺，但是现在他告诉记者，由于房地产政策不断地出台，他开始对房地产行业失去信心，已经卖掉了7套房产，仅剩两套。

　　北京投资者应均羽：“最近一段时间就是随着一些政策的变化，然后觉得房地产这个行业风险比较大一些，所以就是最近开始把这些房地产的东西基本上准备都卖出去，然后进行股市或者期货其它的一些方面的投资。”

　　除了应均羽感到房地产行业的紧张态势，记者在北京的一家期货交易所采访时也遇到了一名刚卖了一套房产而准备从事期货的投资者。

　　北京投资者：“觉得房地产的投资还是风险比较高，所以想能够更多地选择一些投资的领域，然后觉得现在期货，证券之类的金融还是今后的发展的还是应该潜力挺大的。”

　　记者在这家期货营业部采访的半个小时内，就遇到了三位前来开户的期货投资者，这里的负责人告诉记者，近段时间楼市新策出台后，资金流入明显增加了。

　　北京永安期货营业部总经理张军学：“股指期货的开户量最近确实是增加了，而且比较明显，商品期货的开户量最近应该说是增加地特别明显，因为我们的开户专员最近的工作量都已经超负荷了。”

　　除了期货市场出现交易的增加外，记者在证券营业部采访时也发现，不论是开户量还是分析报告都表明，近期以来证券市场火爆和楼市冷静相比形成鲜明对照。

　　上海证券有限责任公司研发部经理孙向忠：“最主要资金流向我们从统计来看1012这个应该属于场外的资金流入更多一些，1032那么很多的拥有这个更多房产的投资者或者投机者，他们在(房地产市场)一个相对目前价格还是比较高的地方做了一个变现。”

　　股市似楼市

　　过热有风险

　　在股市里，有一句话是一直萦绕在股票投资者的耳边，那就是：股市有风险，投资需谨慎！现在这么多楼市资金跑步进入股市，难道投资者忘记这了这句忠告吗？我们还是听听业内人士对未来股市的看法吧。

　　华西证券首席分析师

　　常青：“短期之内引发马太效应(强者恒强现象)，其它资金也会跟风进入国海证券投资顾问

　　黄晓峰 3305目前看资金推动型处在吹泡沫阶段，泡沫吹大，风险加大。”

　　不少分析师判断，房地产资金大量涌入股市的马太效应，使得债市、个人储蓄和机构资金等也会跟风入场，而热钱的快进快出，会加大市场的波动和风险。

　　广东社会科学综合开发研究中心主任黎友焕：“热钱炒作股市手法不一样，进去悄悄进去，股票有可能被炒，股价低，2131往往是国内散户、资金接盘。”

　　黎友焕告诉记者，楼市资金大量进入股市，在中国历史上还没有出现过，而且从日本等国的经验看，尽管楼市与股市价格周期存在差异，但长期看走向非常一致，因此目前对于国内楼市大量热钱的流动，有关部门需要多加关注。

　　黎友焕：“过去制定政策没有考虑进去，失灵，热钱大扰乱市场秩序。市场反映调节是一个黑洞。”

　　黎友焕告诉记者，中国可投资市场太窄，主要在股市、房市和价格敏感性产品三个方面，他在研究热钱与这三个市场价格关系时发现，热钱流向楼市，楼市价格就暴涨，而流向棉花、大蒜等价格敏感性产品时，也会出现恶炒，因此，对于楼市等热钱进入股市，未来造成像房地产一样的泡沫和风险也可能会出现。（经济信息联播）