北京退房潮暗涌 四季度或集中涌现

2010-10-29 18:39    作者:严虎   来源:  

  2008年以来,每一次楼市调控之后,必然会随之出现一拨退房潮。今年10月14日,程晓退房一事终于在马驹桥法庭开庭,但一审并没有结果,接下来还要等待二审开庭再审理。

  2008年以来,每一次楼市调控之后,必然会随之出现一拨退房潮。国庆前后,以限购、首付比例提升等为主要内容的“二次调控”出台,接下来,会有新的退房潮出现吗?

  贷款难题

  北京10月份的退房数据确实已经有些显眼。

  北京房地产交易管理网数据显示,一些项目在10月后出现了集中退房现象,盘古大观(原七星摩根广场)退房15套,长安8号(原擎峰阁)退房10套,K2海棠湾有13条退房信息,沿海赛洛城住宅项目有4条退房信息。

  10月以来的新政果真带来如此迅速、明显的影响吗?观察这些退房记录发现,所退房屋的签约时间,基本上都在数月之前,以今年4月份左右签约的居多。

  由于签约后再退房涉及到多方面利益的交涉,如开发商、银行等,成功退房往往是在数月之后。由此可见,10月集中出现的退房数据,大多反映的是4月之后楼市调控的影响。

  对于购房者来说,他们为什么要选择退房,调控政策又带来了哪些变化?

  程晓(化名)的退房行动还在继续。今年4月初,程晓看中了位于马驹桥的融科香雪兰溪的一套房子,总价150多万元,因为对房子和贷款条件都比较满意,他当时就签订了购房合同。

  之前,程晓购买过一套房子,此次购买的是他的第二套房。在4月初签订购房合同时,“新国十条”尚未颁布,销售人员表示,二套房首付20%也能办下贷款。于是程晓当时就支付了约31万元的首付款,正好在他的承担范围内。

  然而,情况很快就发生了变化。贷款还没有办下来,4月底的楼市调控开始了,5月份,程晓接到通知,二套房首付提升至50%,这样他需要支付的首付款超过75万元,比之前增加了40多万元。

  之前支付的首付,几乎是程晓全部的积蓄,一时上哪儿再筹40多万元呢?面对超过支付能力的首付款和楼市调控的风险,程晓决定放弃购买这套房。

  但问题很快就出现了,程晓向开发商提出无力承担首付,希望解除合同,开发商并没有同意。程晓支付的30多万元首付也在开发商处,拿不回来。

  五六月份,无奈的程晓委托律师,正式起诉开发商要求退房。

  今年10月14日,程晓退房一事终于在马驹桥法庭开庭,但一审并没有结果,接下来还要等待二审开庭再审理。

  随着一系列调控政策的出台,围绕银行贷款出现的问题,正在成为阻碍购房者购房的最主要原因,而退房案也往往出在信贷环节。

  北京盈科律师事务所律师陈晓华是程晓的代理律师,目前陈晓华正在代理的退房案有好几宗,程晓一案是因二套房首付比例提升引起,除此之外,还有三个案件,一个是第三套房限购引起,一个是因购房者在香河买房但没有本地纳税凭证无法贷款引起,一个是因购房者在4月新政前同时买了两套房其中一套无法获得贷款引起。

  新变化

  10月份以来,北京的信贷政策还在发生新的变化,其中最主要的一个不同之处,即首套房首付从20%提升至30%。这意味着,一些在国庆之前认购房屋的首次购房者,接下来必须面对首付从20%上升至30%的事实,如果无法补交10%的首付款,则极有可能导致新的退房案例出现。

  不过,陈晓华表示,目前还没有接到因首套房贷款比例上升而导致的退房委托。“政策出台之后,对市场产生影响会有一个滞后性,可能在接下来的几个月,这种案例会出现。”

  北京市天依律师事务所律师商兴明在2009年就成功代理了数起退房案件,今年4月以后,也代理过退房案件。他表示,今年的退房案件集中出现在4月新政之后,现在还没有因10月调控而新增的案例。

  可以预见的是,4月份之后的退房者,在经过几个月的努力之后,退房成果会在最近几个月逐渐显现,而因首套房比例增加而出现的新退房者,则会紧随其后。

  近日,通州区法院的一项判决结果,引起了多方的关注。

  一名购房者在今年4月17日于通州选购房屋一套,并支付定金5万元和预付款5万元。这是该名购房者的第三套房。随后楼市新政出台,第三套房贷款受阻,购房者无力购买,但开发商拒绝退款,购房者上诉至通州区法院。

  近日,通州法院对此案一审判决结果为:新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化,现在合同已无法继续履行,应予解除。由此,退房人胜诉,开发商也应返还其定金和预付款共10万元。

  “通州区法院认为,新政属于‘无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化’,这可以构成合同无效。”商兴明表示,这给众多类似情况的退房者提供了信心。

  中原地产三级市场研究总监张大伟表示:按照北京市场的一般情况,期房能够获得贷款,一般是在签约后两个月左右,最长的需要半年以上,按照最近三个月约2万套商品房期房成交中50%为首套房计算,最少有5000套以上购房者需要补交一成首付。“首付从两成变三成,对于购房者而言,意味着前期购房成本上升了50%,这对于很多刚性需求来说,压力非常大。”张大伟说。

  中原地产认为,退房潮可能在四季度出现,并将主要集中在签了认购书而未网签者,以及交了定金而未过户者中。

  调控带来的信贷紧缩,直接推动了这类退房的产生。某商业银行住房信贷负责人对本报表示,贷款紧主要是因为没规模了,并不是银行不愿意放,个人房贷一直被监管部门视为高风险业务,但实际上其不良率在所有贷款品种里远低于其他贷款。

  张大伟表示,其实退房的一个根本原因,还在于对房价的预期。“如果房价继续上涨,购房人会首先想方设法筹集资金补充首付,而不会优先选择退房;但如果接下来房价开始下跌,那么这部分人极有可能会优先选择退房,而不是筹集首付。”张大伟说。

  接下来几个月,房价的走势,将会成为此轮退房潮是否会出现的决定性因素。

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