北京退房潮暗涌 四季度或集中涌现

　　2008年以来，每一次楼市调控之后，必然会随之出现一拨退房潮。国庆前后，以限购、首付比例提升等为主要内容的“二次调控”出台，接下来，会有新的退房潮出现吗？

　　贷款难题

　　北京10月份的退房数据确实已经有些显眼。

　　北京房地产交易管理网数据显示，一些项目在10月后出现了集中退房现象，盘古大观（原七星摩根广场）退房15套，长安8号（原擎峰阁）退房10套，K2海棠湾有13条退房信息，沿海赛洛城住宅项目有4条退房信息。

　　10月以来的新政果真带来如此迅速、明显的影响吗？观察这些退房记录发现，所退房屋的签约时间，基本上都在数月之前，以今年4月份左右签约的居多。

　　由于签约后再退房涉及到多方面利益的交涉，如开发商、银行等，成功退房往往是在数月之后。由此可见，10月集中出现的退房数据，大多反映的是4月之后楼市调控的影响。

　　对于购房者来说，他们为什么要选择退房，调控政策又带来了哪些变化？

　　程晓（化名）的退房行动还在继续。今年4月初，程晓看中了位于马驹桥的融科香雪兰溪的一套房子，总价150多万元，因为对房子和贷款条件都比较满意，他当时就签订了购房合同。

　　之前，程晓购买过一套房子，此次购买的是他的第二套房。在4月初签订购房合同时，“新国十条”尚未颁布，销售人员表示，二套房首付20%也能办下贷款。于是程晓当时就支付了约31万元的首付款，正好在他的承担范围内。

　　然而，情况很快就发生了变化。贷款还没有办下来，4月底的楼市调控开始了，5月份，程晓接到通知，二套房首付提升至50%，这样他需要支付的首付款超过75万元，比之前增加了40多万元。

　　之前支付的首付，几乎是程晓全部的积蓄，一时上哪儿再筹40多万元呢？面对超过支付能力的首付款和楼市调控的风险，程晓决定放弃购买这套房。

　　但问题很快就出现了，程晓向开发商提出无力承担首付，希望解除合同，开发商并没有同意。程晓支付的30多万元首付也在开发商处，拿不回来。

　　五六月份，无奈的程晓委托律师，正式起诉开发商要求退房。

　　今年10月14日，程晓退房一事终于在马驹桥法庭开庭，但一审并没有结果，接下来还要等待二审开庭再审理。

　　随着一系列调控政策的出台，围绕银行贷款出现的问题，正在成为阻碍购房者购房的最主要原因，而退房案也往往出在信贷环节。

　　北京盈科律师事务所律师陈晓华是程晓的代理律师，目前陈晓华正在代理的退房案有好几宗，程晓一案是因二套房首付比例提升引起，除此之外，还有三个案件，一个是第三套房限购引起，一个是因购房者在香河买房但没有本地纳税凭证无法贷款引起，一个是因购房者在4月新政前同时买了两套房其中一套无法获得贷款引起。

　　新变化

　　10月份以来，北京的信贷政策还在发生新的变化，其中最主要的一个不同之处，即首套房首付从20%提升至30%。这意味着，一些在国庆之前认购房屋的首次购房者，接下来必须面对首付从20%上升至30%的事实，如果无法补交10%的首付款，则极有可能导致新的退房案例出现。

　　不过，陈晓华表示，目前还没有接到因首套房贷款比例上升而导致的退房委托。“政策出台之后，对市场产生影响会有一个滞后性，可能在接下来的几个月，这种案例会出现。”

　　北京市天依律师事务所律师商兴明在2009年就成功代理了数起退房案件，今年4月以后，也代理过退房案件。他表示，今年的退房案件集中出现在4月新政之后，现在还没有因10月调控而新增的案例。

　　可以预见的是，4月份之后的退房者，在经过几个月的努力之后，退房成果会在最近几个月逐渐显现，而因首套房比例增加而出现的新退房者，则会紧随其后。

　　近日，通州区法院的一项判决结果，引起了多方的关注。

　　一名购房者在今年4月17日于通州选购房屋一套，并支付定金5万元和预付款5万元。这是该名购房者的第三套房。随后楼市新政出台，第三套房贷款受阻，购房者无力购买，但开发商拒绝退款，购房者上诉至通州区法院。

　　近日，通州法院对此案一审判决结果为：新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化，现在合同已无法继续履行，应予解除。由此，退房人胜诉，开发商也应返还其定金和预付款共10万元。

　　“通州区法院认为，新政属于‘无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化’，这可以构成合同无效。”商兴明表示，这给众多类似情况的退房者提供了信心。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示：按照北京市场的一般情况，期房能够获得贷款，一般是在签约后两个月左右，最长的需要半年以上，按照最近三个月约2万套商品房期房成交中50%为首套房计算，最少有5000套以上购房者需要补交一成首付。“首付从两成变三成，对于购房者而言，意味着前期购房成本上升了50%，这对于很多刚性需求来说，压力非常大。”张大伟说。

　　中原地产认为，退房潮可能在四季度出现，并将主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者中。

　　调控带来的信贷紧缩，直接推动了这类退房的产生。某商业银行住房信贷负责人对本报表示，贷款紧主要是因为没规模了，并不是银行不愿意放，个人房贷一直被监管部门视为高风险业务，但实际上其不良率在所有贷款品种里远低于其他贷款。

　　张大伟表示，其实退房的一个根本原因，还在于对房价的预期。“如果房价继续上涨，购房人会首先想方设法筹集资金补充首付，而不会优先选择退房；但如果接下来房价开始下跌，那么这部分人极有可能会优先选择退房，而不是筹集首付。”张大伟说。

　　接下来几个月，房价的走势，将会成为此轮退房潮是否会出现的决定性因素。