济南:买期房遇纠纷退房 所交款项能否双倍返还?
2010-10-28 21:52 作者:中正 来源:
“我与开发商签订了商品房购买意向书,并交付了2万元钱款,可后来开发商迟迟不给房子。无奈之下,我要求退回双倍定金却遭到拒绝。”27日上午,济南市民李先生致电本报天天315房产维权热线进行反映。李先生所交纳的2万元是否提前约定性质?开发商是否该赔偿李先生损失?记者进行了采访。
李先生告诉记者,在朋友介绍下,他相中了市区东部一小区的一套期房,与开发商签订了商品房认购意向书,并交纳了2万元钱款。当时因为是朋友介绍,2万元钱款仅口头承诺为定金,出具了收据,并没有与开发商进行书面约定钱款性质。可到后来,开发商迟迟不给房子,后来一打听开发商把本属于卖给我的房子卖与他人。因为牵扯到朋友关系,当时只想把双倍定金4万元要回就算了,可没想到对方以该钱款并非定金而是认筹款为由拒绝退还。“太欺负了人了,为了争取自己的权利,我把开发商告上法庭,不仅索要双倍定金赔偿,还要对方赔偿现今房价与所签合同时的房屋差价。”
具体到本案中的2万元钱款到底是定金还是认筹款?山东辰静律师事务所宋祯祥律师表示,定金必须从法律上进行明确表述。作为购房者,不能认为具有初步合同就是定金。要注意的是,初步意向书不具备正常合同所要求的事项,特别是房屋面积、户型、付款方式没有详细约定。当双方能对购房具体事项达成一致的时候,具备了所要求的条款,才能成为双方购房合同。综上所述,李先生所交付的2万元并非定金,因此其诉讼请求不能得到支持。
采访中记者了解到,和商品房预售相关的购房合同纠纷不在少数。宋祯祥律师介绍,商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。根据法律规定,房屋预售需要具备如下条件:一是已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。二是持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。三是按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。宋祯祥提醒,如今开发商通常采用预售方式,与购房者签订意向书或认筹书,同时要求购房者先交付一定款项作为认筹款或者定金。只有在意向书中明确约定该款项的性质为定金,才能适用定金罚则。“市民在购买期房前,对开发商的审查很关键。”相关人士介绍,不仅要审查开发商是否具备合法的法律规定的商品房预售资格,又要查看开发商的相关许可证件。另外,查看商品房有无被查封抵押的情形。如果房屋被查封,会影响到房屋的转让。
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