京沪杭三地楼市调查：限购令下各有对策

　　面对人地关系紧张与民生的刚性需求，限购令实施的法律尴尬再度暴露出，土地供应的计划性与商品房自然流通的市场性之间，难以调和的中国特色矛盾。

　　房地产作为地方支柱性收入产业而非民生产业的地位如不改变，这种行政调控所遭遇的法律尴尬，将如同威尼斯商人“割肉不得流血”的困境一般，无法消逝。

　　10月22日，上海限购令出台第15天。位于闵行区的万科花园小城二期将于两天后开盘，开盘价17000元/平方米。这是目前万科在沪开盘价格最低的一个楼盘。

　　此时，万科在浦东区的城花新园二期已开盘3天，只剩4套房在售，价格由开盘时25000元/平方米升至3万元/平方米。花园小城销售人员正以此为例说服看房的客户决策须果断。

　　10月24日9时，花园小城开盘。1小时后，40套房全部售罄。

　　在中国，没有一个话题能像房地产这样，迅速刺激国民的表达神经。即便是街边卖报的大叔，也能对记者说出诸多经济术语，并强调，最后的结论判断属心得原创。

　　限购令是政府对中国楼市二度调控的一剂猛药。就有关与限购令为代表的新政，《法治周末》记者探访、暗访了京沪杭三地多位非官方、非学界的一、二线“民间观察员”。

　　限购令存灰色地带

　　万科花园小城销售员孙雅俊对于限购令的政策并不以为然。“限购令太泛泛。”将话题引向她认为更能影响这笔买卖达成的关键因素，“您的预算够吗？之前有无贷款？”

　　10月24日开盘的花园小城，40套住房面积均为80平方米。从目前已开盘全部售罄的30多栋楼房看，购房者多为首次购买，自住率在90%以上。可以说，此处客户的购房需求符合最狭义的刚需。正如万科对花园小城的目标定位：青年置业。

　　“限购令说家庭只能新购一套，我们刚和闵行区房地产交易中心确认过，如果您在10月7日后新购了一套房，日后想改善住房，卖掉这一套后，仍可以再次新购。”孙雅俊肯定地重复作答，“马上就要开盘，我们天天都会去确认，我们也不希望卡在限购令上最后交易不成。”

　　就此限购细节，《法治周末》记者此前致电上海市房地产交易中心，得到的第一个答复是：“现在只是媒体报道了内容，还没有实行。”当记者再度要求确认“还没实行”是否属实时，其官方答复为：“您如果在限购令实施后已新购一套房，不管新购的这套是否转卖出，支付方式无论全款贷款，都不得再新购第二套房。”

　　10月18日，杭州市限购令出台第7天。9点至11点间，记者粗略统计了来杭州市房产信息中心办理各色业务的人，大约30余拨，其中专为限购政策咨询而来的人两拨。

　　面对限购询问，杭州市房产信息中心业务咨询员金微并不指引客户上楼候询，而是直接作答：“不管之前买了几套，限购令后一个家庭只能再新购一套；外地人口需纳税、社保满1年才能购买；另外之前的税费减免政策取消。其他具体情况，细则还没出来，不清楚。”

　　北京最早出台限购令。“建议你试一下多地置房。北京市只能贷款新购一套，但运气好的话，在其他城市买房说不定也能给你算首套贷款。”链家地产亚奥区某门店经理打的是“全国征信系统尚待完善”的时间差。“在京购房，如果是全额付款，只要银行没有你任何信贷记录，至少9月二次调控前购买多套一般没影响。”

　　“全付不受限购影响。”隔壁我爱我家地产的经理肯定了“邻居”的说法，打趣道，“我研究房产多年，发现政策对富人都没影响。”

　　“限购令也提到契税减免优惠政策要取消，海淀区前几日刚取消，我们朝阳区暂时还没有。”链家地产的经理进一步劝说，“这可相差好几万元，得抓紧。”

　　有关契税减免取消存在时间差，亦得到杭州金微的认同。“杭州限购令出台到其中的税费减免取消，曾有两天的时间差。”

　　规避限购令高招迭出

　　万科花园小城开盘前，50岁出头的许氏夫妇一大早赶来看房。由于新楼挨着化工厂，夫妻俩转战销售中心对面的万科二手房租售中心。

　　许氏夫妇算了算，花园小城二手房的价格大致与新楼盘相差不大，于是向租售中心储备店长杨徐萍咨询起贷款问题，并问及限购令，以慎用新购指标。

　　“楼市调控是一套组合拳，限购令不能单独来看，购房者决策时也会综合限购限贷各种政策。”我爱我家杭州分公司企划部经理周包军表示。

　　许氏夫妇已有过两次贷款记录，按政策理论，第三套房已不能再贷款，只能全款付清。“如果您前两次贷款已经还清，我们和农业银行刚达成合作，第三套房可以按二套房贷政策给您，即首付五成以上。”杨徐萍说，“限贷的执行细则不在政府，关键看各家银行。”

　　但夫妻俩仍在犹豫，因为他们现在市区上海南站的旧房，新政后似乎不再好卖。“限购令后好多人都在观望，希望二手房能降价。”但许氏夫妇已有前车之鉴，决意不再鲁莽卖房。

　　“二次调控后，二手房价的微妙变化是，以前房主没得商量，现在可以小商量，但总价仍无大变。”北京链家地产亚奥区某门店业务员分析道：“至于房产开发商和炒房投资客，2009年的楼市已经回笼大量资金，有足够资本与限购对抗。”

　　10月25日，为期5天的浙江省第17届房博会落下帷幕，创下10年史上“两最”―――成交量最低、成交均价最高。

　　搜房网数据显示，截至10月22日，全国29个大中城市中，24个大中城市普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降，京深广降幅约5成。

　　“此次限购打击到的，我认为主要是杭州90/70政策后【即2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。记者注】，想保有大户型供应量的开发商钻空弄出的拼套户型，即1套房办多本房产证。至于有钱人，炒房钱早挣到了，根本不怕新政。”限购令出台前，杭州房产信息中心的金微，看到一名50多岁妇女一次办理了18套房的产权证。“养老缺钱就逐一卖出，一点不用愁”。

　　上海的高档住宅星河湾，在限购令出台后的10月10日如期开盘。有媒体报道称，售楼部外长约两公里的停车队伍中，约五分之一的车以浙字开头，温州浙C车辆尤多。

　　其中一位温州投资客表示，早在“限购令”之前，他就不再用自己的身份证购房，而借用员工身份证。每个支付5000元到10000元不等，并在公证处公证。据悉，这种操作手法在温州投资客中十分常见。

　　限购令出台后，民间开始流传“假离婚”新购二套房产、甚至“丈母娘与女婿结婚节省过户费”等招数。“现在要结婚也可以，户口不迁到一块就行了。”北京链家地产亚奥区某门店经理支招。

　　“关键是在任何银行能接触到的信息上，不要留下已婚记录。或者婚后不再办信用卡。”上海万科的孙雅俊补充。

　　杭州本地人金微已购置两套房，都挂在父母名下。“就为防止政策有变自己不能再购房，这也是给自己留机会将来买经适房。”

　　极力规避限购令外，即使不符限购令购房、面临“不给备案过户”的处罚规定，上海万科的杨徐萍认为也不必过多担心。“比如后天开盘的花园小城，要明年年底才能交房，房产证办理另需1年时间，两年后，限购政策可能早就没有了。”杨表示，“大家都知道，限购令是暂时的。”

　　在上海万科花园小城租售中心，记者看到一位20岁出头的女孩在3位从东北赶来的长辈陪同下，确定购买该处的二手房，因不想最后由于限购令“外地人纳税、社保证明须满1年”，被“暂时”碰丁。

　　过去求客户现在客户主动

　　“国内购房需求就像一个弹簧，现在压得越低，将来政策取消，反弹就会越高。”上海万科物业经营管理部区域主管庞大认为，并不排除日后房价报复性上涨的可能。

　　“限购令后万科总体成交量确有下降。但这里是上海，人多地少，你看城花新园的销售情况就明白。尽管抑制了很多需求，但买房人还有这么多，这说明刚需本身的购买力有多大。”庞大说。

　　不少业内人士将限购令解读为，实则变相承认当地商品房属稀缺资源，而稀缺商品的价格长远看，绝不会跌。

　　“其实今年六七月份来买是最好机会。因为那是政府第一次调控，开发商的态度比较好；相比限购令，当时限贷打击面也更大更深。我们6月底开的楼盘最初定价18000元/平方米，开盘时降到15000元/平方米，这是花园小城迄今最低的开盘价。”上海万科销售员孙雅俊告诉《法治周末》记者，“在一线我们也有明显体会，那时是我们求客户，现在是客户主动热情。”

　　北京的张洋刚刚在北2环蒋宅口购房，手头共有现房3套，他坚称3套均属刚性需求。“一套郊区大房供父母养老，一套房离自己单位近，新购的一套离女朋友单位近，而且是学区房。结合北京现在的交通堵塞、教育入园、入学难的城市病状，这3套房怎么不是刚需？”

　　张洋的新购房挂在女朋友名下。“她名下没房产，赶在婚前购买好贷款，全付我绝对周转不开。”张洋此前有过5次房贷，大都未还清。“主要考虑限贷，也考虑到限购令的指标限制。有能力就尽量多买房，也为保值。”

　　“从纯市场角度看，事情没那么复杂，没必要刻意将需求分为刚需、改善、投资。”上海王建的公司为多家房地产商做过销售代理。“放到大环境下看，由于人民币升值预期、国内通货膨胀、热钱多、投资渠道少等等，买房者都抱有投资保值心态。”

　　近日央行加息、公积金贷款利率提升，发出银根紧缩信号。但以100万元为例，1年定期存款利息增加250元，公积金贷款与先前利率比，每年多交2.5万元。有专家指出，目前银行货币政策仍属宽松。

　　“如未出现更好的增值替代品，购房的投资需求就无法根本消除。”王建认为，“行政手段的限购令一刀切，抑制部分需求的作用自然立竿见影，成交量会有所下降，但最终对房价的影响，以经验看，至少须等十一二月份的数据观看。”

　　王建同时强调:“另一个背景也需了解，即房地产作为现今支柱性产业，上下游产业连带十分紧密。”

　　据记者了解，房地产业实则关联建材等70余个产业。这意味着，商品房价格不能任由大涨之外，也无法承受大跌。

　　“回想2008年的房价下降，其实是万科等房地产商自己主动发起。”王建认为，“我比较赞同一句话，政府的归政府，市场的归市场。”

　　北京北4环我爱我家地产一家门店里，经理正要求员工业务闲暇时学习十一五、十二五规划。“‘十一五’房子没卖好，‘十二五’要争取卖好。”他半开玩笑半认真。

　　地方限购令缺法律依据

　　10月19日，大连出台限购令。至此，我国实施商品房限购政策的城市升至14个。此前的10月15日，广州限购令出台，吹响京沪广深四大一线城市最后一声限购集结号。以限购令为代表，史上最严厉的楼市调控，正自一线城市向二线城市辐射蔓延。

　　对比4月17日，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新国十条，只得北京一家大城市出台政策明文响应。

　　此后，9月29日，央行等七部委连发通告再度发力楼市调控，此次新政被归称为新国五条。由于新国五条首次纳入问责机制，在地方政策配套层面，此番调控终于摆脱曲高和寡的困局。20余天内，13个大中城市调控细则接连落地。

　　促使10月新政出台的诸多国内外因素中，一个直接、严峻的背景是，据国家统计局数据显示，2010年9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，环比上涨0.5%，首次出现今年5月以来环比回升。

　　限购令成为各地楼市调控细则中，最为抢眼的一大举措。然数名专家对《法治周末》记者表示，由于目前商品房的市场属性，各地方出台限购令其实并没有法律依据。

　　面对人地关系紧张与民生刚性需求，限购令实施的法律尴尬再度暴露出，土地供应的计划性与商品房自然流通的市场性之间，难以调和的中国特色矛盾。

　　房地产作为地方支柱性收入产业而非民生产业的地位如不改变，这种行政调控所遭遇的法律尴尬，将如同威尼斯商人“割肉不得流血”的困境一般，无法消逝。

　　“房地产市场提供的是商品房，既然属商品，就应当实现自然流通。”中国法学会经济法学研究会副会长符启林教授对《法治周末》记者表示，“从现行法律上看，并未有哪条法律限制从正常渠道购买商品。现在地方出台限购令，实则不承认商品房是商品。”

　　“我国民法通则规定，公民的民事权利能力一律平等。既然民事权利平等。那么应该每个人都能买房，不能说已有房就不能买房，或者只能拥有几套房。”有专家对《法治周末》记者表示，“地方的限购令过于严格，在法律上影响了我们基本的人身权利和民事权利。根据立法法，涉及到公民基本民事权利的立法，须经由人民代表大会表决通过。”

　　大成律师事务所高级合伙人王宇对《法治周末》记者表示：“从物权法的法理角度看，地方限购令也并不合法。行政手段介入经济手段很正常，但要考虑和法律的衔接问题。”

　　符启林认为，价格法和反垄断法上或可成为地方出台限购令的法律依据，但仍显勉强。“价格法规定，在特殊时期，价格已经严重影响到老百姓的生活，国家必须以行政手段进行干预。但何为特殊时期？”

　　符认为，现行房价太高，普通老百姓买不起房，所以政府不得不实行打压。“基于此点，我认为限购令也只能是权宜之计。当价格回归至理性状态，限购令自然被取消。”

　　“限购令等楼市调控政策并不是第一次出台，这类地方政策反复出台的本身，就说明其前瞻性和调控手段存在问题。”王宇认为。

　　“限购的理由是什么？这没有法律依据，并非长久之计。”社科院公共管理与政府系博士马光远亦表示，“众人为何要抢购房产，因为看到房价上涨的预期。如果房价不涨，根本不用限购。所以关键是要把房价上涨的预期打掉，或者增加其持有成本。”

　　有专家对《法治周末》记者表示，其曾与地方政府就限购令的合法问题进行过探讨。“他们认为，政府并未明文禁止个人买房，只是对于违反限购规定的个人，不给办理买卖合同备案、不给办理房产证过户。仔细阅读各地调控细则可以发现，还有的地方涉及以上相关内容部分，用的也是‘暂停’的表述字眼。”

　　对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波副教授对《法治周末》记者表示:“如果各地出台的措施并未明文禁止购买，只是不给贷款、合同不给备案、房产证不给登记，确实很难上升到违反立法法的高度。”

　　众所周知，房产证过户，是商品买卖中极为重要的环节。

　　至于限购令对房价的终极影响，楼建波认为，短期内难以看出，政策制定者及老百姓都需要耐心。

　　“值得注意的是，地价本身并没有成本，而是人为赋予其相对较高的成本，由此带来房价攀升，政府不得不限购应急，尽管并不十分合法。”中国消费者协会律师团团长邱宝昌律师强调，根源在于现行的国税地税机制。“中央地方财政分灶吃饭，地方在财政重压下不得不实行土地财政。”

　　可以想见，地方土地财政困局未解之前，被普遍认为是遏制房价疯涨的根本性举措―――扩大房屋供给、建设廉租房及保障性住房，在各地的执行落实中难免会动力不足。