京沪杭三地楼市调查:限购令下各有对策

2010-10-27 16:45    作者:中正   来源:  

  万科花园小城销售员孙雅俊对于限购令的政策并不以为然。“限购令太泛泛。”将话题引向她认为更能影响这笔买卖达成的关键因素,“您的预算够吗?之前有无贷款?”

  面对人地关系紧张与民生的刚性需求,限购令实施的法律尴尬再度暴露出,土地供应的计划性与商品房自然流通的市场性之间,难以调和的中国特色矛盾。

  房地产作为地方支柱性收入产业而非民生产业的地位如不改变,这种行政调控所遭遇的法律尴尬,将如同威尼斯商人“割肉不得流血”的困境一般,无法消逝。

  10月22日,上海限购令出台第15天。位于闵行区的万科花园小城二期将于两天后开盘,开盘价17000元/平方米。这是目前万科在沪开盘价格最低的一个楼盘。

  此时,万科在浦东区的城花新园二期已开盘3天,只剩4套房在售,价格由开盘时25000元/平方米升至3万元/平方米。花园小城销售人员正以此为例说服看房的客户决策须果断。

  10月24日9时,花园小城开盘。1小时后,40套房全部售罄。

  在中国,没有一个话题能像房地产这样,迅速刺激国民的表达神经。即便是街边卖报的大叔,也能对记者说出诸多经济术语,并强调,最后的结论判断属心得原创。

  限购令是政府对中国楼市二度调控的一剂猛药。就有关与限购令为代表的新政,《法治周末》记者探访、暗访了京沪杭三地多位非官方、非学界的一、二线“民间观察员”。

  限购令存灰色地带

  万科花园小城销售员孙雅俊对于限购令的政策并不以为然。“限购令太泛泛。”将话题引向她认为更能影响这笔买卖达成的关键因素,“您的预算够吗?之前有无贷款?”

  10月24日开盘的花园小城,40套住房面积均为80平方米。从目前已开盘全部售罄的30多栋楼房看,购房者多为首次购买,自住率在90%以上。可以说,此处客户的购房需求符合最狭义的刚需。正如万科对花园小城的目标定位:青年置业。

  “限购令说家庭只能新购一套,我们刚和闵行区房地产交易中心确认过,如果您在10月7日后新购了一套房,日后想改善住房,卖掉这一套后,仍可以再次新购。”孙雅俊肯定地重复作答,“马上就要开盘,我们天天都会去确认,我们也不希望卡在限购令上最后交易不成。”

  就此限购细节,《法治周末》记者此前致电上海市房地产交易中心,得到的第一个答复是:“现在只是媒体报道了内容,还没有实行。”当记者再度要求确认“还没实行”是否属实时,其官方答复为:“您如果在限购令实施后已新购一套房,不管新购的这套是否转卖出,支付方式无论全款贷款,都不得再新购第二套房。”

  10月18日,杭州市限购令出台第7天。9点至11点间,记者粗略统计了来杭州市房产信息中心办理各色业务的人,大约30余拨,其中专为限购政策咨询而来的人两拨。

  面对限购询问,杭州市房产信息中心业务咨询员金微并不指引客户上楼候询,而是直接作答:“不管之前买了几套,限购令后一个家庭只能再新购一套;外地人口需纳税、社保满1年才能购买;另外之前的税费减免政策取消。其他具体情况,细则还没出来,不清楚。”

  北京最早出台限购令。“建议你试一下多地置房。北京市只能贷款新购一套,但运气好的话,在其他城市买房说不定也能给你算首套贷款。”链家地产亚奥区某门店经理打的是“全国征信系统尚待完善”的时间差。“在京购房,如果是全额付款,只要银行没有你任何信贷记录,至少9月二次调控前购买多套一般没影响。”

  “全付不受限购影响。”隔壁我爱我家地产的经理肯定了“邻居”的说法,打趣道,“我研究房产多年,发现政策对富人都没影响。”

  “限购令也提到契税减免优惠政策要取消,海淀区前几日刚取消,我们朝阳区暂时还没有。”链家地产的经理进一步劝说,“这可相差好几万元,得抓紧。”

  有关契税减免取消存在时间差,亦得到杭州金微的认同。“杭州限购令出台到其中的税费减免取消,曾有两天的时间差。”

  规避限购令高招迭出

  万科花园小城开盘前,50岁出头的许氏夫妇一大早赶来看房。由于新楼挨着化工厂,夫妻俩转战销售中心对面的万科二手房租售中心。

  许氏夫妇算了算,花园小城二手房的价格大致与新楼盘相差不大,于是向租售中心储备店长杨徐萍咨询起贷款问题,并问及限购令,以慎用新购指标。

  “楼市调控是一套组合拳,限购令不能单独来看,购房者决策时也会综合限购限贷各种政策。”我爱我家杭州分公司企划部经理周包军表示。

  许氏夫妇已有过两次贷款记录,按政策理论,第三套房已不能再贷款,只能全款付清。“如果您前两次贷款已经还清,我们和农业银行刚达成合作,第三套房可以按二套房贷政策给您,即首付五成以上。”杨徐萍说,“限贷的执行细则不在政府,关键看各家银行。”

  但夫妻俩仍在犹豫,因为他们现在市区上海南站的旧房,新政后似乎不再好卖。“限购令后好多人都在观望,希望二手房能降价。”但许氏夫妇已有前车之鉴,决意不再鲁莽卖房。

  “二次调控后,二手房价的微妙变化是,以前房主没得商量,现在可以小商量,但总价仍无大变。”北京链家地产亚奥区某门店业务员分析道:“至于房产开发商和炒房投资客,2009年的楼市已经回笼大量资金,有足够资本与限购对抗。”

  10月25日,为期5天的浙江省第17届房博会落下帷幕,创下10年史上“两最”―――成交量最低、成交均价最高。

  搜房网数据显示,截至10月22日,全国29个大中城市中,24个大中城市普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降,京深广降幅约5成。

  “此次限购打击到的,我认为主要是杭州90/70政策后【即2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。记者注】,想保有大户型供应量的开发商钻空弄出的拼套户型,即1套房办多本房产证。至于有钱人,炒房钱早挣到了,根本不怕新政。”限购令出台前,杭州房产信息中心的金微,看到一名50多岁妇女一次办理了18套房的产权证。“养老缺钱就逐一卖出,一点不用愁”。

  上海的高档住宅星河湾,在限购令出台后的10月10日如期开盘。有媒体报道称,售楼部外长约两公里的停车队伍中,约五分之一的车以浙字开头,温州浙C车辆尤多。

  其中一位温州投资客表示,早在“限购令”之前,他就不再用自己的身份证购房,而借用员工身份证。每个支付5000元到10000元不等,并在公证处公证。据悉,这种操作手法在温州投资客中十分常见。

  限购令出台后,民间开始流传“假离婚”新购二套房产、甚至“丈母娘与女婿结婚节省过户费”等招数。“现在要结婚也可以,户口不迁到一块就行了。”北京链家地产亚奥区某门店经理支招。

  “关键是在任何银行能接触到的信息上,不要留下已婚记录。或者婚后不再办信用卡。”上海万科的孙雅俊补充。

  杭州本地人金微已购置两套房,都挂在父母名下。“就为防止政策有变自己不能再购房,这也是给自己留机会将来买经适房。”

  极力规避限购令外,即使不符限购令购房、面临“不给备案过户”的处罚规定,上海万科的杨徐萍认为也不必过多担心。“比如后天开盘的花园小城,要明年年底才能交房,房产证办理另需1年时间,两年后,限购政策可能早就没有了。”杨表示,“大家都知道,限购令是暂时的。”

  在上海万科花园小城租售中心,记者看到一位20岁出头的女孩在3位从东北赶来的长辈陪同下,确定购买该处的二手房,因不想最后由于限购令“外地人纳税、社保证明须满1年”,被“暂时”碰丁。

  过去求客户现在客户主动

  “国内购房需求就像一个弹簧,现在压得越低,将来政策取消,反弹就会越高。”上海万科物业经营管理部区域主管庞大认为,并不排除日后房价报复性上涨的可能。

  “限购令后万科总体成交量确有下降。但这里是上海,人多地少,你看城花新园的销售情况就明白。尽管抑制了很多需求,但买房人还有这么多,这说明刚需本身的购买力有多大。”庞大说。

  不少业内人士将限购令解读为,实则变相承认当地商品房属稀缺资源,而稀缺商品的价格长远看,绝不会跌。

  “其实今年六七月份来买是最好机会。因为那是政府第一次调控,开发商的态度比较好;相比限购令,当时限贷打击面也更大更深。我们6月底开的楼盘最初定价18000元/平方米,开盘时降到15000元/平方米,这是花园小城迄今最低的开盘价。”上海万科销售员孙雅俊告诉《法治周末》记者,“在一线我们也有明显体会,那时是我们求客户,现在是客户主动热情。”

  北京的张洋刚刚在北2环蒋宅口购房,手头共有现房3套,他坚称3套均属刚性需求。“一套郊区大房供父母养老,一套房离自己单位近,新购的一套离女朋友单位近,而且是学区房。结合北京现在的交通堵塞、教育入园、入学难的城市病状,这3套房怎么不是刚需?”

  张洋的新购房挂在女朋友名下。“她名下没房产,赶在婚前购买好贷款,全付我绝对周转不开。”张洋此前有过5次房贷,大都未还清。“主要考虑限贷,也考虑到限购令的指标限制。有能力就尽量多买房,也为保值。”

  “从纯市场角度看,事情没那么复杂,没必要刻意将需求分为刚需、改善、投资。”上海王建的公司为多家房地产商做过销售代理。“放到大环境下看,由于人民币升值预期、国内通货膨胀、热钱多、投资渠道少等等,买房者都抱有投资保值心态。”

  近日央行加息、公积金贷款利率提升,发出银根紧缩信号。但以100万元为例,1年定期存款利息增加250元,公积金贷款与先前利率比,每年多交2.5万元。有专家指出,目前银行货币政策仍属宽松。

  “如未出现更好的增值替代品,购房的投资需求就无法根本消除。”王建认为,“行政手段的限购令一刀切,抑制部分需求的作用自然立竿见影,成交量会有所下降,但最终对房价的影响,以经验看,至少须等十一二月份的数据观看。”

  王建同时强调:“另一个背景也需了解,即房地产作为现今支柱性产业,上下游产业连带十分紧密。”

  据记者了解,房地产业实则关联建材等70余个产业。这意味着,商品房价格不能任由大涨之外,也无法承受大跌。

  “回想2008年的房价下降,其实是万科等房地产商自己主动发起。”王建认为,“我比较赞同一句话,政府的归政府,市场的归市场。”

  北京北4环我爱我家地产一家门店里,经理正要求员工业务闲暇时学习十一五、十二五规划。“‘十一五’房子没卖好,‘十二五’要争取卖好。”他半开玩笑半认真。

  地方限购令缺法律依据

  10月19日,大连出台限购令。至此,我国实施商品房限购政策的城市升至14个。此前的10月15日,广州限购令出台,吹响京沪广深四大一线城市最后一声限购集结号。以限购令为代表,史上最严厉的楼市调控,正自一线城市向二线城市辐射蔓延。

  对比4月17日,为遏制部分城市房价过快上涨,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即新国十条,只得北京一家大城市出台政策明文响应。

  此后,9月29日,央行等七部委连发通告再度发力楼市调控,此次新政被归称为新国五条。由于新国五条首次纳入问责机制,在地方政策配套层面,此番调控终于摆脱曲高和寡的困局。20余天内,13个大中城市调控细则接连落地。

  促使10月新政出台的诸多国内外因素中,一个直接、严峻的背景是,据国家统计局数据显示,2010年9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,环比上涨0.5%,首次出现今年5月以来环比回升。

  限购令成为各地楼市调控细则中,最为抢眼的一大举措。然数名专家对《法治周末》记者表示,由于目前商品房的市场属性,各地方出台限购令其实并没有法律依据。

  面对人地关系紧张与民生刚性需求,限购令实施的法律尴尬再度暴露出,土地供应的计划性与商品房自然流通的市场性之间,难以调和的中国特色矛盾。

  房地产作为地方支柱性收入产业而非民生产业的地位如不改变,这种行政调控所遭遇的法律尴尬,将如同威尼斯商人“割肉不得流血”的困境一般,无法消逝。

  “房地产市场提供的是商品房,既然属商品,就应当实现自然流通。”中国法学会经济法学研究会副会长符启林教授对《法治周末》记者表示,“从现行法律上看,并未有哪条法律限制从正常渠道购买商品。现在地方出台限购令,实则不承认商品房是商品。”

  “我国民法通则规定,公民的民事权利能力一律平等。既然民事权利平等。那么应该每个人都能买房,不能说已有房就不能买房,或者只能拥有几套房。”有专家对《法治周末》记者表示,“地方的限购令过于严格,在法律上影响了我们基本的人身权利和民事权利。根据立法法,涉及到公民基本民事权利的立法,须经由人民代表大会表决通过。”

  大成律师事务所高级合伙人王宇对《法治周末》记者表示:“从物权法的法理角度看,地方限购令也并不合法。行政手段介入经济手段很正常,但要考虑和法律的衔接问题。”

  符启林认为,价格法和反垄断法上或可成为地方出台限购令的法律依据,但仍显勉强。“价格法规定,在特殊时期,价格已经严重影响到老百姓的生活,国家必须以行政手段进行干预。但何为特殊时期?”

  符认为,现行房价太高,普通老百姓买不起房,所以政府不得不实行打压。“基于此点,我认为限购令也只能是权宜之计。当价格回归至理性状态,限购令自然被取消。”

  “限购令等楼市调控政策并不是第一次出台,这类地方政策反复出台的本身,就说明其前瞻性和调控手段存在问题。”王宇认为。

  “限购的理由是什么?这没有法律依据,并非长久之计。”社科院公共管理与政府系博士马光远亦表示,“众人为何要抢购房产,因为看到房价上涨的预期。如果房价不涨,根本不用限购。所以关键是要把房价上涨的预期打掉,或者增加其持有成本。”

  有专家对《法治周末》记者表示,其曾与地方政府就限购令的合法问题进行过探讨。“他们认为,政府并未明文禁止个人买房,只是对于违反限购规定的个人,不给办理买卖合同备案、不给办理房产证过户。仔细阅读各地调控细则可以发现,还有的地方涉及以上相关内容部分,用的也是‘暂停’的表述字眼。”

  对此,北京大学房地产法研究中心主任楼建波副教授对《法治周末》记者表示:“如果各地出台的措施并未明文禁止购买,只是不给贷款、合同不给备案、房产证不给登记,确实很难上升到违反立法法的高度。”

  众所周知,房产证过户,是商品买卖中极为重要的环节。

  至于限购令对房价的终极影响,楼建波认为,短期内难以看出,政策制定者及老百姓都需要耐心。

  “值得注意的是,地价本身并没有成本,而是人为赋予其相对较高的成本,由此带来房价攀升,政府不得不限购应急,尽管并不十分合法。”中国消费者协会律师团团长邱宝昌律师强调,根源在于现行的国税地税机制。“中央地方财政分灶吃饭,地方在财政重压下不得不实行土地财政。”

  可以想见,地方土地财政困局未解之前,被普遍认为是遏制房价疯涨的根本性举措―――扩大房屋供给、建设廉租房及保障性住房,在各地的执行落实中难免会动力不足。

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