北京严禁开发商直接支配预售款 下跌可能大增

　　开发商资金链再度被卡紧。昨日，北京市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》），自12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。分析指出，这一政策将加大开发商自有资金压力，迫使开发商降价促销以尽快回笼资金。

　　“保守估计开发商们有超过1/4的资金要被冻结起来。”北京市房地产业协会副秘书长陈志告诉记者，根据北京统计局最新数据显示：前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中金融贷款为973.9亿元，自筹资金为1256.7亿元，定金及预收款为1020.7亿元，换句话说，在开发商的资金来源中定金及预售款所占比例超过25%。“继限购、提高首付款后，开发商的资金压力已经加大，此番再有超过25%的资金被监管，开发商在迫切需要资金回笼的情况下势必采取突击开盘，迅速销售；为了能够达到上述尽快销售的目的，开发商更有可能调整价格。”

　　针对项目建设进度情况，《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　“现在来看，政府已经做了最坏的打算。”北京一位不愿透露姓名的开发商认为，一旦调控加剧，部分开发商的资金出现断裂，上述政策刚好可以保全购房者的利益，政府仍能用这笔钱保障项目进行下去，购房者能拿到房子。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，在第二轮楼市调控深化的当下，限制商品房预售资金的使用，这对于开发商来说无疑是迄今为止最严厉的一根稻草。信贷提高、开发贷从严、上市房企融资需审批，在各种资金被严格控制流入房地产行业后，商品房预售款其实已经是开发商惟一一笔可以自由支配的款项。如今预售资金被严格限制用于工程建设后，开发商拿地的资金来源也随之被限制，这就对下一步拿地的心理预期产生了较大影响。资金链紧张，开发商就不得不加大推盘速度，加快工程建设进度，在新盘的入市价格上也会更加保守，可能会让购房人在房价上有更多的选择。

　　陈云峰坦言，融资对房地产企业来说，一直就是件头等大事，没有绝不差钱的开发商。再加上半年以来的宏观调控政策，已经对大多数开发商带来了不小的影响。预售资金也被监管后，一些中小型开发商可能将率先面临资金链断裂，在整个行业中带来新一轮洗牌。21世纪不动产集团市场总监林蕾分析表示，上述政策引发的蝴蝶效应很有可能会让土地市场随之趋冷，此前小部分开发商会将部分预售款用去增加土地库存，政策收紧很可能使得这部分开发商在土地市场收缩脚步。

　　在商品房预售过程中，存在着信息不对等的状况，购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解，可能产生开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况。“比如菜户营顺驰蓝调就因资金断裂而导致延期交房，而北京很多烂尾楼也大多是开发商拿了钱一走了之，对购房者造成经济和精神上的极大伤害。”陈志因此表示，与之前种种调控措施试图抑制购买不同，此番对开发商预售款的冻结，更多的是为购房者进行保障，同时再对开发商的资金进行监管。

　　商品房预售资金制度始于1994年，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，最初的目的是为了推动住房建设和房地产市场。