广州推地又“内定门” 万达、中石化牵涉其中

　　近日，广州市国土资源和房屋管理局重点推出包括金沙洲前“地王”鸿荣源地块在内的4块市区土地。其中两宗商业金融业用地，对竞买人的限制条件指向明确，被业界质疑给竞买人“量身定做”。

　　广受质疑的是分属海珠区和白云区的两宗商业金融业用地。据广州市国土房管局的公告，两地块对竞买人的要求十分严格。其中用地面积约3.8万平方米的琶洲地块，要求竞买人“须具有地铁线网开发建设管理资质”。而用地面积约2.3万平方米的白云新城地块，要求竞买人“须为国家批准的航空集团或其控股的公共航空运输企业”。

　　有业内人士分析，这两个地块的出让条件应该是为广州市地下铁道总公司和南方航空公司量身定做，其中白云新城地块有望建成南航总部大楼，成为白云新城的标志性建筑之一。

　　针对两宗地块的“内定说”，广州市国土房管局一位工作人员表示“一切以公告为主”，婉拒了记者的采访。而事实上，针对此前土地出让中同样备受关注的几起“内定门”，广州市国土房管局都表示“这只是正常的招拍挂程序”。

　　接二连三的“内定门”

　　去年10月，广州市国土房管局首次挂出白云新城范围内总用地面积超过12.6万平方米的4幅商业地块。出让条件要求竞买企业必须同时具备“注册资本15亿元以上，2007、2008年总资产均达120亿元以上，2007、2008年净资产均达20亿元以上。同时要具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200万平方米大型商业中心、五星级酒店项目的经验等”。

　　随后，有分析人士指出符合上述条件的开发企业只有大连万达，因此推测广州市国土房管局已将该地块“内定”给大连万达。而最终结果是，该地块只有大连万达独家报名并以底价11.22亿元中标，结果宣布后业内哗然。

　　类似的“内定”案例还有，在万达获得该地块两天前，中石化集团旗下的一个工程公司也因为“独家中标”广州一块住宅用地，并以低价拿下。该地块的出让条件为――“必须是拥有石油化工国家综合甲级设计资质的高新技术企业，而且其企业总部应设在或迁至广州。”而当时业界普遍认为，该地块原本就是为吸引中石化南迁而准备。

　　而此次被指“内定”的琶洲地块也有过类似的先例。2009年10月，琶洲村40万平方米的地块也因为特定的出让条件，被“内定”给保利地产，最终被保利以底价1.42亿元夺得。

　　针对连续的“内定门”质疑，广州市国土房管局相关人士则强调不存在“内定”，上述地块都是挂牌出让，只要竞买方达到公告条件的都可以进来。但由于只有一家竞标，所以这些地块就没有了公开的拍卖过程，也取消了公开的签约仪式。

　　该人士没有解释为什么“市场只有一家竞标”。广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同的答案是，政府制定的土地出让条件往往是“量身定做”，带有明显指向性甚至“唯一性”，所以符合条件的竞买人自然也只有一家，这等于变相内定。

　　提高土地利用率

　　既然广州市国土房管局一直强调没有“内定”一说，那么为何要在招拍挂程序中设定这样的游戏规则呢？广州一位分析人士指出，这是当地出于整体规划，提高土地出让效率的非常之举。公开拍卖会使得地价飙高，相比之下，广州市政府更重视的是对土地的利用率。

　　而广州日前针对闲置土地的处置决议似乎能佐证上述说法。在国土资源部清查闲置土地“10月查处大限”即将到期之时，广州率先宣布收回16宗闲置土地，同时宣布了闲置土地处置的配套政策。

　　广州市国土局新闻发言人黄文波介绍，今后属闲置土地首次处置并给予延长开发建设时间一年的，缴纳土地闲置费后，用地单位还须缴纳履约保证金；二次延期的履约保证金提高50%~60%。该举措目的在于希望进一步加大土地闲置成本，提高土地利用效率。

　　上述人士分析，即使刚刚公布了“限购令”，广州对抑制房价、地价上涨依然没有足够信心。而广州又是一个地王频出的地方。所以两害相权取其轻，广州宁愿放弃部分土地收益，以“量身定做”的方式出让土地，既保证了土地利用效率，也不至于出现地王。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文则表示，以“限购、限贷、限外、限年龄”为特征的广州细则出台以后，雪上加霜，广州楼市的持续降温已经可以预见。

　　量身定做也是违规

　　韩世同指出，广州市国土房管局的做法“是有违招拍挂程序公平公正公开原则”。因为既然“量身定做”就根本不存在所谓“市场化”。开发企业低价拿地以后并不见得房价就便宜，最终只是地方政府将好处给了企业而已。

　　这种竞买条件的指向“唯一”，使得招拍挂沦为土地出让“内定”合法化的一道程序。而且即使土地闲置被政府收回，企业也是无关痛痒，并无多大反应。

　　他认为，既然要指定和照顾，政府采取一些相关政策即可，而不应当用量身定做的“内定”做法。招拍挂制度需要完善，也需要公开和透明，既不能只是“价高者得”，但也不能借公开招拍挂之名，行量身定做之实。此举同样属于违规用地，与其他违规用地没有什么本质的不同。

　　韩世同认为，某些地方政府往往一方面采取价高者得的方式不断拍出天价地王，而另一方面又采取“量身定做”的方式让一些特定单位底价拿地。这会破坏土地招拍挂公平、公正、公开的原则。

　　在他看来，如果地方政府要给企业以政策惠顾，完全可以用合法的有偿划拨方式来处理，而没有必要采取如此方法惑众。这种“量身定做”不仅有违土地招拍挂制度，也直接影响了地方政府的公信力。