房贷闸门拧紧 银行业务布局谋变

　　新政出台，楼市调控力度再度加码。

　　9月29日，住建部等多部委公布了新的房贷政策：各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　这是自去年12月第一波、今年4月第二波楼市调空之后的第三波调控。与以前不同的是，这次调控政策的出台，房贷的供给方银行似乎显得有些忧虑。

　　房贷审批收紧

　　“十一”前夕，家住北京朝阳的张先生看好一套90平方米的商品房，但因此前已经拥有一套50平方米的自住房，便以“改善性住房需求”的名义在银行办理了享有首套商品住房贷款的手续。但房贷新政的出台，不得不让他作出弃单的计划。“以前，凭一份改善性住房需求的证明，便可按首套房贷款政策进行办理。”张先生对《中国联合商报》记者坦言。

　　“现在不行了，国家的调控政策多严厉啊！”中国招商银行北京大望路支行工作人员齐峰对《中国联合商报》记者如是说。当记者询问能否通过个人消费贷款的方式购房时，齐峰当即否定：“个人消费贷款只提供额度(POS机刷卡)，不能提供现金。”

　　经记者求证，农业银行、建设银行、中国银行等多家银行现已执行国家出台的房贷新政，工商银行执行得最早，于“十一”前便开始执行。

　　新房房贷收紧的同时，二手房住房贷款也开始收紧。据了解，目前北京大部分银行已经对20年以上的老二手房停止放贷，购房者如果想买这部分房源，只能采取全款的方式。“这种房子没有公摊，房型普遍偏小，总价较低，选择购买这部分房源的基本上都是刚需族，因此全款购房的可能极低。”一位房产中介对记者说。

　　有专家对《中国联合商报》记者表示，国家收紧房贷在于控制当前的流动性过剩。金融机构发布的研究报告预测，9月份CPI同比涨幅最高或将达到3.9%。据了解，CPI在3%～5%的范围内才是普遍意义上认定出现通胀的标准。我国通货膨胀的控制目标是3%，但从3月起CPI指数就达到了3%，之后一路攀升。

　　中国城乡建设经济研究所所长主任陈淮在10月11日中国国际交流中心举办的“经济每月谈”发言时强调：“正常的住房按揭贷款，首付三成是必要的金融风险防范措施，是此类个人贷款品种的常态性要求。这在全世界皆然。2009年出台的‘两成首付’政策是在世界金融危机背景下‘保增长’刺激经济的一种短期优惠政策。既然是‘优惠’，就不可能是长期性的。”

　　陈淮指出，“调控房地产的政策要抑制的是四种不合理的需求，一是投机性、投资性需求，二是奢侈性需求，三是超过个人风险承受能力的需求，四是希冀‘一次到位’、过度超前的需求。房地产业的长期健康发展一定要遵从符合规律的金融风险防范界限；作为政策，也一定会坚持对市场中不合理、不健康的需求始终采取抑制措施的。”

　　银行板块影响不大？

　　“新国十条”的出台曾经触动了房地产商的神经，而9月底住建部等多部委公布的新政再次让“金九银十”的房地产市场面临变局。然而，受影响的不只是房地产市场，还有货币的供给方――银行。

　　中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚在接受《中国联合商报》记者采访时表示，“房贷新政出台对银行业的影响不能一概而论。不同银行的业务结构不同，有的银行可能房贷比例高些，有的银行可能财务顾问比例高些，有的银行可能中间服务环节高些。因此，房贷新政出台，不见得银行的贷款需求会下降。”

　　广大证券策略分析师开文明对《中国联合商报》记者表示，房贷新政对银行板块的盈利影响不大，其影响主要是对银行板块的边际影响，即增量影响，且主要是通过提高房贷的首付比例及贷款利率来实现。开文明认为，银行的盈利受阻主要来源于不良资产。

　　资料显示，房贷新政出台后的第二天，股市房地产板块和银行板块分别上涨2.58%和2.60%；其中，地产板块上升更快，绿景地产以9.96%的涨幅封住涨停，保利地产、华业地产、滨江集团等涨幅逾8%，而地产龙头万科A涨幅逾7%，招商地产涨幅逾6%。对此，有投资者认为，由于此前市场对于房产税政策早有预期，其先期已将政策部分消化；也有部分投资者认为此次新政严厉程度低于预期，也直接导致了此轮反弹。

　　但房贷新政的出台真的对银行板块影响不大吗？

　　据人民银行最新统计，今年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元。而十年前的1997年末，我国商业性个人住房贷款不过190亿元。从190亿元到近2.6万亿元，我国商业性个人住房贷款在不满十年时间里增长了135倍。

　　统计数据显示，截至今年6月末，全国金融机构商业性个人住房贷款余额比2006年末增加了3214亿元，半年间就超过了2005年全年的环比增幅，比去年全年的环比增幅只少862亿元。

　　如此看来，房贷新政的出台无异于银行业的大抽血。

　　亟待挖掘新的利润增长点

　　无论是边际影响，还是主体影响，房贷新政的出台都将使银行业受到了严峻挑战。这种挑战不仅仅是因为以“存贷款利息差”为盈利点的传统业务受到了冲击，还因为银行之间将面临更激烈的市场竞争。

　　银行业将如何挖掘新的利润增长点？

　　“未来将加大中间业务的拓展，包括信用卡业务、车贷业务等。”一位不愿具名的银行人士对《中国联合商报》记者透露，目前越来越多银行的利润增长模式已从“存贷款利息差”转为“中间业务”。有研究报告指出，中国银行业在经历了贷款规模快速发展后，资本充足率不容乐观。在资本市场形势依然严峻的情形下，增发融资变得较为困难，进一步的业务发展将会更加侧重于不占用资产的中间业务。

　　有证券公司预测，零售银行成为商业银行新的利润增长点，零售银行业务是未来银行业发展的趋势。零售业务包括资产业务、负债业务、中间业务、网上银行业务等等，例如信用卡存款、金融债券、个人汇兑结算、个人信托和个人租赁等。零售业务成本较高，但贷款风险较低，因而国外发达银行均热衷于此项业务，并以此业务为利润主要来源。而国内银行中，招商银行因为在国内零售业务占据领先地位，因此被多个机构列为“推荐”级别。

　　同时，随着老年人养老问题的日益严峻，寿险的强制性储蓄、保值和保障功能也有望成为继住房之后居民银行储蓄的主要替代品。

　　但随着房贷收紧，银行业盈利缩减，银行之间的恶性竞争也难以避免。“新‘国十条’出台以来，房地产市场的需求确实得到了暂时的抑制。但一直有银行通过‘曲线贷款’的方式发放贷款。”上述银行业人士对《中国联合商报》记者透露，购房者如果找到与开发商签订合作合同的银行，在房贷审批上会有所放松。“实际上，此次新政只是在落实新‘国十条’的执行情况。”

　　另据了解，还有个别银行通过返还现金的方式吸引客户贷款购房。