二次调控已过半月 首付提高后济南小户型吃香

　　周末，在泉城广场举行的“2010山东高端住宅及商铺交易博览会”上，市民在海报前走过。在目前的楼市调控政策下，人们的购房意愿有所下降。

　　截至昨日，“9・29”二次调控新政公布已经半月。环比上月、同比去年，今年济南十月前两周的新建住宅成交量均大幅降低，济南楼市“银十不银”，市场气氛已经悄然转变。

　　“银十”过一半 销量不“长脸”

　　据济南市建委透明售房网数据统计，10月起，受楼市“二次调控”影响，济南新建住宅成交量迅速下滑。从10月1日到7日，每天住宅成交量都在低水平徘徊，销售量最高的一天为10月3日，售出20套房，其余几天都只卖了几套到十几套。7天时间全市新建商品住宅仅成交101套，而新政出台前的9月份最后四天，住宅成交422套，公寓43套，总成交560套。黄金周期间楼市成交量不及去年同期的二分之一，甚至还赶不上2008年最差时候的行情，萎缩程度十分惊人。

　　上一周，住宅日均成交量有所攀升，但均未超过百套。记者在透明售房网查询到2009年10月12日至10月15日的新建住宅日均成交量历史数据，分别为114套、159套、182套、125套，而今年10月12日至10月15日的日成交量分别为81套、59套、93套、87套，两相比较，总体降幅超过44%，调控的影响十分显著。

　　本月开盘楼 大多小户型

　　“二次调控”新政明确，购买商品住房首付款比例调至30%以上。在首付压力下，10月份有越来越多的购房者将目光聚焦在低总价小户型楼盘上。

　　与此同时，开发商也将小户型作为撬动销售的重要杠杆。据21世纪不动产经纪人顾晓明介绍，10月预计开盘的项目有19个，其中大多数项目主推90平以下小户型。那些“首付提高至3成后仍可20万拿下”的项目，格外受欢迎。

　　顾晓明说，在首付全面提高、二套房贷收紧、三套房全面停贷后，投资投机性购房进一步受到抑制，价格成为突破楼市僵局的关键。而小户型总价较低，一直是灵活性需求的首要选择，因此，在九月十月的传统销售旺季，小户型便成了开发商的一张王牌。

　　此外，某项目市场总监郭先生表示，开发商加大小户型的供应力度，一方面是因为符合目前的市场需求和政策导向;另一方面，小户型总价较低，开发商在单价上可以不必作出太多退让。

　　量跌价仍稳 网友盼“限购”

　　回顾“9・29”二次调控政策出台之后的短短半个月，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、广州、天津等相继出台了“限购令”，加上4月30日最早推出“限购令”的北京，目前全国已经有九座城市限购，但济南却似乎无意跟风，仅仅出台了有关公租房的政策和对公积金贷款加以控制的补充细则。

　　近日，某网站针对限购令展开了调查，网友表现非常活跃，仅一天的时间就有数千网友参加调查。对此，网友们认为，济南楼市目前量虽跌价仍稳，还是需要限购令来拉低价格。

　　调查结果显示，有八成多的网友认为，济南楼市需要限购令。九成的网友对目前济南楼市政策不满。不满主要在于房价依旧坚挺，“二次调控”实施以来，房价并没有出现松动迹象。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，限购令的施行，能够极大地削弱商品房需求，对平抑房价能起到立竿见影的效果。限购令将商品房的商品属性剥离出来，使其回归居住的原初使用功能，商品房的投资、投机需求因此被遏制，对缓和全国普遍存在的商品房供需矛盾有直接效果。

　　李铁岗教授说，包括济南、青岛在内，山东市场近几年房价快速上涨，房价最该下降的八大城市，济南列第二，这一消息虽然不一定准确，但能部分反映出山东乃至济南的普通购房者对房价快速上涨有很大抵触情绪。

　　山东应该广泛吸取各地已有政策，结合山东市场特征，出台具有地方特色的楼市调控政策。对于“限购令”，可以观察上海政策的效果，如果效果比较明显，山东完全可以借鉴。