七成银行家关注调整风险 热钱威胁房产

　　中国银行业协会昨日发布的《中国银行家调查报告（2010年）》显示，在“当前最值得中国银行业关注的风险”的调查中，72%的银行家选择了“房地产的市场大幅调整带来的风险”。

　　据报告提供的数据，75%的银行家认同房地产的市场的走势面临较强的不确定性，令银行家在经营中感受到压力；同时88%的银行家认为，今年房地产业最主要的风险在于信贷政策收紧给房地产行业的资金链带来压力，一旦房地产开发贷款风险链条断裂，对上端的土地储备贷款、下游的住房按揭贷款都会产生影响。

　　对于未来房地产的开发贷款业务的发展，银行家的态度有较大分歧，持“严格控制规模”、“适当收缩规模”和“维持现有规模”观点的银行家数量几乎相当，而持“适度扩大规模”观点的银行家仅占13%。总体来看，银行家对该项业务仍然持谨慎态度。许多受访银行家认为，在调控政策的压力下，房地产市场短期内会出现一定程度调整，但长期看，房地产市场将保持增长趋势，房贷不会出现较大风险。

　　某房地产的贷款占比较高的商业银行风险管理部门负责人表示，只要两类项目不介入，房地产贷款风险就可控：一是高房价地区的“地王”项目；二是涉及股权结构不明晰、股权经常变更的公司的项目。

　　报告指出，银行家认为房价未来仍然可能会上行的理由是：土地资源的有限性和城市化的局部推进。银行家还认为，政策的调整带来的销量下滑，可能会导致房地产行业景气度的低迷。此外，由于房地产是热钱最为热衷的投资领域之一，部分银行家担心，一旦热钱短期内集体撤出，必将对房地产行业造成冲击。

　　另据报告，有47%的银行家认为地方的融资平台贷款风险较大，主要是因为投资项目周期长、规模大、收益难以实现商业可持续性；25%的银行家认为贷款风险难以把握；28%的银行家认为贷款大多有地方政府信用担保，信贷风险不大。整体来看，有超过七成的被调查银行家认为地方融资平台贷款存在一定风险。

　　关于引发地方融资平台贷款风险暴露的原因，85%的被调查对象认为，地方政府“多头融资、多头授信”，从而导致商业银行难以把握其总体负债情况是地方融资平台贷款面临的主要风险。同时，地方政府融资缺乏约束机制，还款责任无法落实，也是地方融资平台贷款的主要风险。

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　　济银行业首套房贷利率"两极分化" 优惠各不同

　　本月起济南银行业全面执行房贷新政，在首套房贷款首付方面，由于新政有明确要求，各家银行都提高到至少三成，但新政对首套房贷利率方面并没有提出意见。记者调查济南市场发现，与前期各家银行对首套房贷一般执行基准利率的八五折优惠利率相比，目前银行业首套房贷利率出现“两极分化”，有些银行全面取消优惠，恢复到基准利率，也有些银行加大了优惠幅度，从八五折降到八折、七折。

　　首套房贷利率差别挺大

　　“按照总行的要求，我们已经取消了首套房贷利率方面的优惠，执行基准利率。”昨天，光大银行济南分行个贷经理在接受记者咨询时表示。记者同时了解到，招商银行、兴业银行也全面取消了首套房贷的利率优惠，执行基准利率。这两家银行房贷部门也表示取消优惠是总行的要求。

　　在4月份第一轮房地产调控政策出台后，我市各家银行对首套房贷款利率一般由七折上浮到八五折。业内人士称，9月份第二轮房地产调控政策出台后，银行业房贷政策全面收紧趋势明显，大多数银行取消优惠，或减少了利率优惠幅度。建行山东省分行房贷部门相关负责人昨天告诉记者：“建行对首套房实行差别化利率，总体有所上升，利率优惠平均为九折，但也不排除少量符合条件的客户仍然可以享受七折利率。”

　　济南工行、中行房贷部门表示，近期首套房利率方面没什么变化，一般执行八五折优惠利率。

　　也有几家银行逆市而动，在前期八五折利率的基础上加大了优惠幅度，深圳发展银行济南分行由原来的最低八五折调整到最低八折，民生银行个贷人员则向记者表示最低可以拿到七折优惠利率。农行对首套房贷款客户也可以办理七折优惠利率。

　　多家银行房贷部门表示，七折优惠利率是首套房贷款的底线，只要不突破这个底线，优惠幅度减少、取消优惠或者在基准利率基础上上浮，都是符合监管规定的。但对办理首套房贷款的市民来说，房贷利率的“两极分化”，意味着在不同的银行贷款，还贷压力有大有小。以100万元的房贷金额30年期等额本息还款来计算，七折利率的月供是4866元，基准利率的月供是5956元。

　　体现银行营销重点转移

　　各家银行以往在利率调整方面步调一致，为什么近期出现这么大的差别？一些房贷市民对此表示不解。多位银行人士在接受记者采访时表示，以往各家银行都把房贷看作优质业务，大家都在千方百计争取房贷客户，所以对其他银行在利率方面的变化非常敏感，大家保持步调一致，都不吃亏。但近期由于央行多次上调存款准备金率，尤其是两天前再次针对六家银行上调存款准备金率，不少银行尤其是中小银行明显感觉到信贷规模紧缩的压力，在信贷总量有限的情况下，银行要追求更高的利润率，必然要压缩一部分利润少的业务。房贷业务虽然很少有客户违约，不良率较低，但由于利率优惠，给银行带来的利润有限。招商银行、兴业银行等都把个贷业务重点转向了经营性贷款，这类贷款的利率在基准利率的基础上会有不同程度的上浮，能给银行带来更多利润。

　　“我们率先把房贷利率提高到基准利率，等于是放弃了这一块市场，营销重点转移是总行的策略。”我市一家股份制银行房贷负责人表示。

　　在多数银行逐渐减少房贷利率优惠时，也有部分银行仍然把房贷业务作为重点、优质业务，于是主动降低门槛，希望吸引更多的房贷客户。

　　存量房贷利率不受影响

　　新申请房贷利率提高，存量房贷会不会也跟着上调？不少身背房贷的市民反映，目前还在享受七折优惠利率，很担心银行会突然提高利率。

　　“存量房贷数额非常大，银行要动这块都会非常谨慎，而且，银行是和客户签了贷款合同的，不能单方面改动。除非国家上调基准利率，银行会在第二年初调整房贷利率；或者监管部门有新的规定，各家银行会一起执行。”多家银行房贷负责人向记者表示，尽管七折优惠利率已经让银行感觉“利润稀薄”，但银行暂时不会对存量房贷利率做出调整。