莱茵置业牵手信托 “囤地式”开发资金难回笼

　　10月14日,莱茵置业接连发布三季度报表以及董事会审议通过信托融资方案的决议。

　　三季度,莱茵置业营业总收入同比减少了33.86%,净利润更是大幅下降,同比减少71.29%。报告期内,莱茵置业的资产负债率进一步提高,从二季度的76.35%提升到三季度的78.89%。

　　同日,莱茵置业所公布的信托融资方案中,拟募资2.5亿元。《证券日报》记者采访某家房地产上市公司财务人员时,该人士表示,房企与信托以股权合作方式融资“正当时”。

　　“囤地式”开发　短期难获回笼资金

　　10月14日,莱茵置业公布的信托融资方案中显示,华能贵诚信托有限公司（以下简称“华能信托”）拟募集的2.5亿元人民币将给南京莱茵达置业有限公司（以下简称“南京莱茵达”）目前开发的“莱茵东郡”项目带来充裕的资金。

　　而根据莱茵置业半年报显示,南京“莱茵东郡”项目开工时间是在2002年10月,预计竣工时间是2012年12月,预计总投资14.1亿元。

　　可想而知,这一地块开发将整整持续十年的时间!

　　莱茵置业2009年年报显示,南京“莱茵东郡”项目占地总面积约为38.67万O。截至2009年年底,累计结转面积约为33.21万O,累计结转收入12.60亿元。以此计算的话,目前南京“莱茵东郡”仍余下约为5.46万O土地有待开发。而根据二季度报表显示,南京“莱茵东郡”期末投入资金余额仅为2181.66万元。

　　《证券日报》向某上市房企财务人员询问为何一块土地开发期长达十年之久,该人士表示“不排除曲线囤地的可能”。同时,他猜测上市公司仅仅从这一块土地在这十年中的升值中就获利不菲。

　　三季报中显示,莱茵置业存货总额约为23.57亿元,约占比资产总值72.34%。扣除包含在存货之中的土地出让金15.76亿元,存货大约为7.81亿元。

　　上述财务人员对《证券日报》记者表示存货中的近16亿元的土地出让金在未来一段时间内是难以回笼的。而其余近8亿元的存货,莱茵置业既然没有在刚刚过去的“金九”季节推盘以回笼资金,那么难以排除其“捂盘”以待合适时机出售房产的可能性。因此,短时间内莱茵置业通过推盘回笼的资金可谓有限。公司项目所在地区大致分布于江浙、上海。随着调控政策的继续深化,尤其是以上海、南京为代表的地方政策调控比全国其他地区更为严厉,莱茵置业的营业成本将日渐上升。

　　三季报中,莱茵置业平均净资产收益率已经从二季度的6.40%下降至1.63%。而二季度所公布的32.09%的商品房销售毛利率亦低于行业平均水平。

　　房企“联姻”信托公司　尽享三大融资优势

　　根据莱茵置业公告,华能信托拟设立发行集合信托计划,募集资金2.5亿元投资于南京莱茵达所持有的杭州莱德房地产开发有限公司（以下简称“杭州莱德”）51%股权受益权。南京莱茵达对上述51%股权具有优先行权资格,上述投资期限为18个月。同时,信托成立满9个月之日,南京莱茵达可提前行权――若南京莱茵行权,上述保证金转为行权费;若其无力行权,上述保证金将被华能信托没收。南京莱茵达行权保证金及行权价款不足时,莱茵置业负有履行差额补足义务。

　　南京莱茵达需每半年向华能信托支付行权保证金,年行权保证金比例为12.5%。另外,这一信托融资计划还以刚刚拍下不久、竞拍成交价为8.8亿元的宗地编号为杭政储出【2009】8号地块所对应的51%面积地块土地使用权作为抵押。

　　上述上市房企的财务人员在接受《证券日报》采访时指出,12.5%的融资成本“不算高”,基本上属于正常的信托融资成本。并指出,在目前上市房企非公开发行融资方案频频被否、银行信贷规模缩减的情况下,信托融资成为房地产行业较为“倾心”的融资方式。

　　为什么信托融资成本在高于银行利率甚多、甚至超出其2-3倍的情况下,反而成为较好选择呢？

　　上述财务人员坦言,以股权方式进行信托融资,至少有三项好处:

　　首先,信托公司可以与房地产开发商共同承担部分的项目风险;其次,以股权方式融资可以不必反映在资产负债表上,从而有美化财务报表的作用;最后,募集的资金在使用范围上要比直接融资或是信贷融资更加宽泛,在资金投向上也更加自由。

　　而对于信托公司来说,募集资金会有房地产开发商手中的土地作为抵押,业内的做法往往是将土地估值的一半作为抵押物,同时往往伴随着控股股东的担保,从而使得资金的风险性较小。

　　所以,房企与信托公司的“联姻”也自然在情理之中。

　　《证券日报》曾就相关事项采访莱茵置业董秘,截至发稿日,并未得到相关回应。

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