“三成首付”一刀切 消费贷曲线购房有漏洞

　　第二波楼市调控，房贷政策又成先行军。

　　10月11日，广州、深圳、成都等城市多家大型商业银行人士均表示，已在9月30日收到总行下发的执行通知，即日起严格按照国家规定，房贷首付上调至30%及以上，暂停第三套及以上房贷。中小银行的传达过程稍慢，但已接到类似内容的口头通知。

　　对于大量已经递交贷款申请，但尚未审批或放款的“过渡型”房贷客户，各银行执行新规的时间节点不一，大致分为三类：一是以批贷时间为准;二以放款时间为准;三以贷款合同签订时间为准。深圳地区受此影响，可能有近3000名客户因不能贷款而退房。

　　某大行广州分行人士表示，由于第三套房贷停贷，将影响到本已拮据的房贷量。另一大行深圳分行副行长透露，总行年初给该行定出80亿元的新增房贷任务，目前仅完成32亿元。深圳等城市的“限购令”一出，要达到本年度房贷的预定目标已成“不可能完成的任务”。

　　“三成首付”一刀切

　　调控严令出台，商业银行的反应迅速，一线城市率先进入政策落实期。

　　广东某国有大行从9月30日起停止发放三套房贷，针对首套客户，此时点之前，购房面积在90平米以下，信用资质良好的客户，首付可以两成，只对外地没有纳税证明或社保证明的客户拒贷，但今后变为“三成首付”一刀切。

　　“住房按揭业务本已节节下滑，未来形势更不乐观。”深圳一股份行人士无奈地说，该分行的新增住房按揭业务连续多月以平均2亿的速度下滑。

　　对于前述“过渡型”客户，即使是同一家银行的不同分行处理方式也不同。比如招行北京分行房贷人员表示，会把贷款批准的时间作为划分执行新政策的分水岭，购房人的贷款申请还未批准下来的话，将按照新政执行，贷款人将要补交首付款;但招行深圳分行负责人称，以放款是否下发为准，未放款客户严格按新规执行。

　　深圳这批“过渡”客户数量不小。“十一”黄金周期间，深圳市新房成交量出现井喷式“暴涨”，达到2313套，是去年同期的3.5倍。而9月份深圳共销售新房5416套，日均180套，与8月份相比成交量大幅增加82%。

　　“估算近期约有3000名客户申请不到房贷将退房。”深圳一名银行人士说。虽然扼杀了一部分正常的自住需求，但投资客所受打击较大，可能给市场带来降温效果。

　　在二线城市如成都，房贷新政亦得到较好推行。中原地产四川分公司一位高管表示，从与其合作银行的情况看，银行已不敢突破首套首付比例，二套首付也不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，三套房贷暂停。

　　不过，在外地人购房方面，成都的政策相对宽松。中原地产人士称，只要户口属于四川省范围内，在成都当地买房均可以享受当地人待遇，申请贷款时不用提供纳税或社保证明。

　　漏洞犹存

　　“在严格的问责制度下，银行以往‘擦边球’的做法大大减少了。”广东一位银行房贷业务人士说。

　　一股份行深圳某支行房贷经理称，以往该行给予客户两成首付，七折利率的条件是，购买50万元的理财产品，或开立以该行为托管银行的股票账户等，现在都被禁止了。该行全年的房贷额度都已放完，10月份以来她还未上报一笔房贷申请单。

　　借道消费贷款的“曲线房贷”通道也越来越窄。多家银行人士明确表示，会严格按照国家规定，禁止消费性贷款购买住房，限制消费贷额度。有消息称，沪上部分银行甚至将在一段时期内暂停受理消费贷款。

　　知情人士透露，深圳市场上的消费贷用于购房并没有完全停止，部分购房者以房产证在手的住房作抵押，假意购买商铺或写字楼，获得贷款后即用于买房，“部分银行受条件所限，税务部门发票辨识系统亦不到位，银行审核和贷后用途监控较为困难”。

　　成都一家城商行支行行长亦告诉记者，目前成都在消费贷款用于购房方面并没有完全堵死，一些银行仍然在做。

　　记者以购房者身份向中行(601988,股吧)成都分行的一位客户经理咨询消费贷款用于购房时也获得了证实，“做是可以做，不过贷款年限只能办5年-7年，利率上浮15%，从年限和利率来看，跟二套房贷的政策相比优势并不大。”她说。

　　如果客户要降低首付贷款，仍可通过中介公司、评估公司的通道来部分解决。深圳某银行个贷负责人表示，在二手房贷方面，一些中小银行仍可能允许做高评估价多放贷款，尤其是在一些实行“阴阳合同”的城市，国土部门按房产证上的原价过户，无法知悉具体成交价格，“超贷防不胜防”。

　　“认房又认贷”的配套措施跟不上调控步伐，一定程度上阻碍了新政效果。某股份行分行副行长直言，“认房”如何做到以家庭为单位仍存难点，征信记录系统与婚姻状况、户口本之间有滞后效应，联合买房如何认定，本市房管局系统查不到外地购房记录等等，都亟待理清。否则，新政或更将催生造假行为。

　　10月11日，记者以外地购房者身份到成都一楼盘咨询，该楼盘相关人士表示，外地人买房有规避办法，可通过一些私人关系帮忙办理社保证明，银行如果不向社保部门去查证即可蒙混过关。