烟台楼市冷淡带火租房业务租金大涨

    在被称为“新国十条”升级版的楼市“二次调控政策”中，“卖房1年内重新购房不再减免个税”的条款虽相对不引人注意，却给二手房市场中的改善型需求带来了明显冲击。

　　房产中介人士表示，利用出售现有住房获得的资金再购买新房，是目前多数市民改善住房的惯用做法。个人所得税减免政策的取消明显增加了换房成本，从而使不少房主暂缓了“卖房再买房”的计划。

　　改善型需求缩水20%

　　政策规定，自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　一家房产中介的客户经理冯永梅告诉记者，以往对于出售自有住房并计划在1年内按市场价重新购房客户，其售房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。日后税务部门将按照其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　“一般来说，如果新购住房面积和金额大于出售房屋，个人所得税将全部返还;但如果新房面积和金额小于出售房屋，税务部门将按照一定比例和换算公式返还个人所得税。” 冯永梅说。

　　改善型购房的人群大多资金紧张，并且对房屋需求并不十分强烈，冯永梅表示，已经有部分登记房源的客户取消了售房计划，这部分房源初步估算减少了20%左右。而记者从其它房产中介获悉，多家机构均有10%至20%的房源因为同样原因退出市场。

　　市场交易整体平稳

　　由于被抑制的改善型需求仅占整个市场的少数，业内人士表示，整个二手房市场依然平稳。通世路一家房产中介机构的店长王英杰表示，新政颁布后，店面的业务量并未受到明显冲击，目前平均每周仍能完成二三套的交易量。

　　“而在上一轮新政颁布后，店面的交易量几乎下降了50%，最冷淡时一个月也卖不出一套房子。” 王英杰认为，“二次调控”基本为巩固和细化首轮调控的成果，而且在政策细则上也是有紧有松。例如，虽然取消了个人所得税的减免优惠，但在缴税方式上采取了“差价采取20%”和“评估全价1%”两种途径，售房者完全可以根据实际情况选择更为划算的缴纳方式。

　　冯永梅所在的店面在国庆期间则完成了2笔交易，与新政颁布前并无太大差别。她认为，从长期来看，个税缴纳方式的多样化有利于二手房市场的发展。“事实上，以往许多卖房并在1年内购买新建房的客户，并没有拿到返还的个税。现在缴纳个税方式的多样化可以在更大范围内为客户节省换房费用，估计今后改善型需求也将逐步恢复。”她说。

　　观望情绪带火租房业务

　　尽管整体交易比较稳定，但在市场上掀起了新的观望情绪。业内人士表示，新一轮调控政策出台后，购房者对房价下跌的心理预期再次加强，国庆期间已经出现暂缓看房、购房的情况。

　　记者在采访过程中遇到正打算为儿子购买婚房的市民杜树刚，由于感觉新政出台后房价会有所下降，他刚刚取消了看房安排，他说：“我本来都已经跟房主约好国庆后看看一中周围的几套房子，现在打算等元旦前后看看市场行情再定。”

　　暂缓买房，许多人开始选择租房居住。冯永梅表示，首轮调控政策出台后，租房业务便呈现火爆状态。目前新房源一般在10日之内便可租出去，月租金也普遍比去年同期上涨了20%。预计此次调控政策所引发的观望情绪，还将推动租房市场持续火热。

　　不过对于二手房价格的未来走势，业内人士普遍表示，二手房由于证件齐全，交通、医疗、教育等配套资源齐全，有新建房不可比拟的优势。“同时，国家调控的主要目的是抑制部分城市房价过快上涨，并非要打压房价。而且烟台房地产市场供需相对平衡，从以往的调控效果来看，房价始终处于稳定状态，因此价格难以出现明显回落。” 王英杰说。