2003年以来调控政策年年出 房价为何越调越涨

反 思

　　自2003年以来，几乎年年都有楼市调控政策出台，除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外，其余几乎是清一色的限制性调控政策。仅2010年，截至目前已经有大大小小30多次涉及房产调控的政策出台。但房价为何总是跳不出“越调越高”的怪圈？

　　症结一

　　“土地财政”

　　占比过重

　　在政策执行当中，最为关键的是地方政府有着和开发商千丝万缕的联系。在“4・17”调控政策出台以来，只有北京出台了较为严厉的调控措施，上海、深圳等地的细则都被指“太温和”。

　　据财政部公布的数据，2009年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7 亿元，而去年1~12月全国财政收入执行初步统计数为68477亿元。这也意味着收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的23.23%。“地价上涨给地方政府带来太多的真金白银，调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。”中国人民大学教授郑风田指出，未来要想真正地解决高房价问题，必须斩断地方政府收入与房地产涨价的密切关系，如土地出让金完全归中央所有等。

　　症结二

　　政策执行力打折扣

　　“政策执行不力是导致楼市越调越涨的罪魁祸首。”中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示。早在今年4月份，陈国强就认为，中央对房地产市场的调控手段已经很多，但市场效果却不是很明显，“我觉得这很大程度上与我们的市场主体、地方政府，包括金融机构，在落实相关政策的力度上有关系。”他认为，“如果没有真正执行这些政策，肯定达不到最初设定的效果。”

　　如4月份国务院常务会议就要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。但仍然有不少买家能以相当于两成的首付买到房子；再如今年3月份，国资委要求78家非地产主业央企退出房地产市场，但至今还看不到到底哪些央企割舍地产业务。“只要政府把‘国十条’深入落实、执行下去，房价往下调整谁都阻挡不了。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出。

　　症结三

　　货币供应量连年猛增

　　房价越调越涨另一个不容忽视的因素就是货币量的连年猛增。在易宪容看来，房价与成交量的上涨，根源是信贷过多，“只要信贷政策继续从严执行，市场就会恢复理性。”

　　记者对过去近10年的货币发行量和房价的变化对比后发现，房价的涨幅和广义货币发行量的涨幅几乎是同步。

　　央行网站的数据显示，中国的广义货币供应量(M2)2000年为13.24万亿，2002年为18.32万亿，平均每年增量不足两万亿。但从2003年后，增速明显加快，2003年M2为21.92万亿，2009年冲上了60.62万亿，2010年前八个月是68.75万亿，每月平均为7736.61亿元，如果按此速度计算，2010年全年M2将突破70万亿的大关，达到71.84万亿。广义货币供应量每年增加数以万亿计算，而且增加数量一年比一年大，十年间共增加58.6万亿元人民币，增幅超过4倍。而主要城市房价的涨幅也基本在这个幅度左右。

　　通过这个数据，我们似乎找到了房价上涨的理由。“货币量增长这么快，导致人们的通胀预期节节攀升，现在能抵抗通胀的东西很少，多数人只能买房子来抗通胀，房价怎么能不涨呢？”上海复旦大学房地产中心主任尹伯成对记者表示。

　　症结四

　　“最近几年，虽然不断地调控，但房价从来都没有真正下降过，最多是先降降温，然后再上去。”在金沙洲某楼盘，一位姓庄的女士对记者表明她对最新一轮新政的看法。市场人士表示，这种心态直接反映了老百姓对政策的不信任。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平解释说，如刚毕业的年轻人，按理说是不应该马上买房的，但由于担心政府管不住未来房价，也不相信能把保障性住房解决好。之前政府公布的保障性住房计划都很好，但实际落实却大打折扣。因此政府之前的每次调控措施出台后，市场明显出现了一定时间的观望期，“但最后人们发现，房价反而涨得更厉害。几次后，人们对政策就不信任了。”

　　最近一次的房价报复性上涨发生在去年，此前的2007年至2008年，国家出台了包括收紧房贷在内的一系列调控政策。然而，随着金融危机的到来，政策发生了转向，国家开始刺激房地产市场的发展，使得报复性上涨终于在2009年下半年爆发。