济南业内人士认为 明后年房源供应量或将大增

　　日前，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称“通知”)，此举普遍被解读为政府再度出手进一步加强房地产调控的开始。通知从强化住房用地和住房建设的年度计划管理、加快推进住房用地供应和建设项目的审批、严格住房建设用地出让管理、加强对住房用地供地和建设的监管等几个方面对进一步加强房地产用地和建设的管理调控提出了要求。我市业内人士解读认为，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为此次通知的亮点，如果此次新政执行得力，明后年房源供应量或将大增。

　　开发商倒逼此次新政出台

　　记者了解到，“新国十条”从4月17日出台到目前已有5个多月，但新政对楼市的调控效果却依然不明显。前段时间中央一再重申，将继续加强房地产调控政策，但号称“史上最严厉”的楼市调控新政实行5个月来，全国房价却依然上涨。国家统计局最新公布的数据显示，8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。

　　楼市调控5个月来，山东及济南房价也依然呈持续上涨趋势。国家统计局山东调查总队日前发布的数据显示，8月山东房屋销售价格同比上涨6.5%，环比7月上涨0.3%。1至8月，全省房屋价格累计同比上涨7.1%，其中新建房上涨7.3%，二手房上涨6.7%。

　　国家统计局的数据则显示，8月我市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.3%，在统计的70个大中城市中，济南房价上涨幅度排第29位。其中，新房价格同比上涨6.8%，环比上涨0.3%；二手房同比上涨4.6%，环比上涨0.3%。以此前济南的房屋销售价格，环比上涨0.3%，相当于每平方米价格上涨了20元。尽管上涨幅度的确下降明显，但房价继续上涨的势头并没有得到真正遏制。

　　有业内人士认为，房地产开发商之所以敢于继续坚挺房价，是看到“新国十条”执行不彻底，近期交易量回升带动的房价上涨势头无疑给调控政策迎头泼了一盆凉水，而部分开发商涨价则倒逼了此次调控政策的出台。

　　新政重点针对开发商

　　阳光100客户总监陶晓智认为，对于开发商“只囤地不盖房”的行为，新政规定国土部门将在土地竞买方面采取更为严格的资格审查。此次通知提出的“企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格”等措施仍主要是面向企业。

　　根据通知，如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。

　　为了防止企业囤地，在严格划拨决定书和出让合同管理方面，通知提出，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。

　　日前，国土资源部、住房和城乡建设部公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称“通知”)，此举普遍被解读为政府再度出手进一步加强房地产调控的开始。通知从强化住房用地和住房建设的年度计划管理、加快推进住房用地供应和建设项目的审批、严格住房建设用地出让管理、加强对住房用地供地和建设的监管等几个方面对进一步加强房地产用地和建设的管理调控提出了要求。我市业内人士解读认为，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为此次通知的亮点，如果此次新政执行得力，明后年房源供应量或将大增。

　　开发商倒逼此次新政出台

　　记者了解到，“新国十条”从4月17日出台到目前已有5个多月，但新政对楼市的调控效果却依然不明显。前段时间中央一再重申，将继续加强房地产调控政策，但号称“史上最严厉”的楼市调控新政实行5个月来，全国房价却依然上涨。国家统计局最新公布的数据显示，8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。

　　楼市调控5个月来，山东及济南房价也依然呈持续上涨趋势。国家统计局山东调查总队日前发布的数据显示，8月山东房屋销售价格同比上涨6.5%，环比7月上涨0.3%。1至8月，全省房屋价格累计同比上涨7.1%，其中新建房上涨7.3%，二手房上涨6.7%。

　　国家统计局的数据则显示，8月我市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.3%，在统计的70个大中城市中，济南房价上涨幅度排第29位。其中，新房价格同比上涨6.8%，环比上涨0.3%；二手房同比上涨4.6%，环比上涨0.3%。以此前济南的房屋销售价格，环比上涨0.3%，相当于每平方米价格上涨了20元。尽管上涨幅度的确下降明显，但房价继续上涨的势头并没有得到真正遏制。

　　有业内人士认为，房地产开发商之所以敢于继续坚挺房价，是看到“新国十条”执行不彻底，近期交易量回升带动的房价上涨势头无疑给调控政策迎头泼了一盆凉水，而部分开发商涨价则倒逼了此次调控政策的出台。

　　新政重点针对开发商

　　阳光100客户总监陶晓智认为，对于开发商“只囤地不盖房”的行为，新政规定国土部门将在土地竞买方面采取更为严格的资格审查。此次通知提出的“企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格”等措施仍主要是面向企业。

　　根据通知，如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单及时向国土、价格、金融等部门通报。

　　为了防止企业囤地，在严格划拨决定书和出让合同管理方面，通知提出，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。

　　明后年房源供应量或将大增

　　通知要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　通知还提出，要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房。

　　另外，通知要求，市、县国土和建设部门，要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可证。

　　山东北大资源助理总裁王焕新分析认为，此次新政提出了闲置土地优先供应保障房的举措，这项举措如果执行得力，将显著增加保障房的供应量。同时通知要求建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁房、中小套型商品住房行政审批快速通道，今年济南市已经挂牌了100多块住宅商服用地，原本这些土地多会在后年上半年形成供应，商品住房行政审批快速通道的建立将加快已拍卖土地的供应速度，明后年房源供应量或将大增。

　　新政仍有漏洞可钻

　　对于此次两部委出台的有关规定，许多业内人士在认同其全面和严厉的同时，也认为还是有漏洞可钻。“对于闲置和违规用地企业的查处，这次规定得很严厉，但执行过程中要看处罚的主体是谁。”济南一家大开发企业的负责人告诉记者，现在许多开发企业在拿地过程中，通常采用项目公司拿地的方式，也就是说，每拿一块土地，就注册一家公司。“因此，对于这类项目公司来说，即使是在拿地、用地和闲置土地方面出现了问题，被闲置再拿地，那么其母公司可以再用别的公司拿地，因此，执行的力度和标准不同，这些政策发挥作用的程度也就完全不一样。”这位负责人分析说，如果要充分发挥政策的作用，可能还需要工商等部门的介入和合作，“我就见过一个老板换公司拿地的事”。

　　记者在采访中了解到，采用项目公司拿地的方式目前在土地拍卖市场上确实很常见。例如有家一线开发商在济南三次拿地的过程中，就注册成立了三家公司。