沪楼市成交回到最鼎盛时 房价上涨成定局?

　　据网上房地产数据显示，连续两天，网上房地产都显示成交量过千套，已经恢复到调控前，3月份楼市最鼎盛时的火爆程度。成交量的上扬，同样也带动了价格上攀。据中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周上海商品住宅成交持续第8周呈现量价齐升的态势。市场人士预计，整个9月的成交量将达到115万平方米，创下今年以来成交量最大的月份。

　　【成交分析】

　　外环外小户型刚需是主力

　　从9月的成交情况来看，刚性需求仍旧是成交主力客户群。这类购房者购买力相对有限，户型面积为90平方米左右，总价在100万-200万之间的两房更容易受到这部分购房者的关注，其中在9月份成交中，有过半的房源是90平方米左右的两房。

　　据不完全统计，包括：绿庭尚城二期、骏峰嘉丽花园、保利御樽苑、旭辉朗香苑、好世皇马苑、华润置地橡树湾、晶苑四季御庭、盘古天地、海上湾第一期、同润菲诗艾伦等在内，上周共有10个楼盘上市。对此，网上房地产数据监控中心分析师表示，这些楼盘项目中仍然以外环外项目为主，主要集中于浦东、嘉定、松江、青浦等地。而目前外环外楼盘明显的价格优势，对于目前市场“刚需”又起到一个促进作用。

　　“随着整个经济形势的好转，开发商在不断推盘上市，而另一方面自住型买家也‘急吼吼’地出手了。”据中信泰富朱家角新城翠苑的销售代理方中原地产的售楼小姐透露，“最明显的感觉就是刚性需求的买房者多了，有不少客户就提出，希望在同一栋楼内选购两三套房，主要是考虑今后和双方父母住得近一点，便于照顾。”

　　但另一方面，市场分析人士普遍认为，投资客仍然活跃在市场上，河南购房团2个亿购9栋别墅就是最好的例证。据搜房网站的数据显示，在23日组织的看房团活动中，主要为投资、刚需、养老型购房者，当日共10980人参与看房，意向成交金额高达6亿元。

　　【趋势判断】

　　10月房价上涨几成定局

　　连续8周出现的沪上楼市量价齐升似乎预示着楼市的持续回暖，加上中秋和十一黄周假期又将给开发商带来销售良机。而随着市场“回暖”趋势渐起，开发商打折优惠幅度也逐步减小。从打折优惠来看，上周开盘中，除保利御樽苑开盘当天享有9.8折优惠、华润置地橡树湾优惠可享99折外，其他8个楼盘均无优惠。

　　对此，中房信分析师薛建雄指出，自4月新政以来，每个月都有不同的补充政策加强调控。但到9月份，原先“盘整向下”的行情已经变成了“盘整向上”，从目前的行情来看，10月、11月房价全面上涨已成定局，要是调控没能有效压制住市场的过快回暖，那么就会迫使政府出台“房产税”这个杀手锏。

　　此外，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，成交量的持续反弹也增加了开发商对未来房价上涨的信心，但是持续出台的政策对于房价上涨打压是显而易见的，因此对于未来房地产的走势还需密切关注政策动向。

　　【政策影响】

　　后期高价楼盘上市有难度

　　在连续8周商品住宅成家量价齐升的背后，有个不容忽视的信息――调控细则也在不断跟进。除了“一房一价”、“高价楼盘审批市局复核”等楼盘预售审批阶段的政策要求之外，日前，上海市工商行政管理局网站上还发布了《关于在本市开展房地产中介市场专项整治的通知》，表示将集中开展房地产中介市场专项整治。

　　根据中房信的数据显示，上周全市共有9个楼盘推出22.64万平方米新房源，环比前周少供应了27%。对此，分析师薛建雄指出，政府执行“一房一价”审核和高价楼盘要上报市住房管理部门复核的政策，也对短期内的供应造成一定影响，“星河湾预售许可证迟迟没有下发，就是一个信号，而随着高价楼盘预售证审核流程可以预见的拉长，预计大批高价盘短期内难以上市。”

　　据星河湾的工作人员透露，“虽然楼盘还没有拿到预售许可证，但目前每天售楼处都会接到很多咨询电话，不少客户来电都表示希望能够提前预订房源，当然其中有不少都是外地口音的投资客。”不过，这位工作人员也明确表示，由于楼盘上市仍无日期，因此现在“有关于预约、预订的事情一律都不能做”。