开发商质疑“企业囤地超一年禁拿地”执行力度

　　9月26日晚,国土部、住房和城乡建设部联合发出通知称,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。

　　值得关注的是,通知指出,根据国发10号文件规定,对发现并核实竞买人存在有关违法违规违约行为的,在结案和问题查处整改到位前,国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。也就是说,若被查实囤地,不仅是拿地的项目公司会被“禁足”土地市场,就连其整个母公司都会受牵连。

　　调控继续收紧的信号

　　“本次两部委《通知》,虽然新增内容不多,但其最大的意义在于显示出调控可能继续收紧的信号。”北京中原三级市场研究部总监张大伟分析认为。

　　“对于调控政策短期内的不断出台,作为开发商,我们已经习惯了。”万通地产董事长冯仑在9月27日召开的地产中国网新思维论坛上表示,此次调控政策是“史上最纯”的政策。

　　新的土地政策究竟能否令开发商囤地的现象绝迹,并缩短土地从供应到形成住宅产品推向市场的时间,SOHO中国董事长潘石屹认为,对于土地的管理和监管是最为根本性的调控政策,但效果如何还是要看其执行力度。

　　“究竟是什么原因造成了开发商囤地和要求修改规划？”任志强认为,正是由于现在执行的规划标准过于落后,将土地规划为不适宜的用途,开发商才会提出修改规划的申请。同时由于相关政府部门的执行效率,导致这一过程过于缓慢而间接造成开发商的囤地。任志强表示,政策的关键是要“管住地方政府和相关的政府部门”。

　　执行力度有待观察

　　不愿透露姓名的深圳某房地产上市公司高管表示,两部委再度携手对土地市场进行调控,意在防止开发商故意囤地,一方面可以迫使开发商加快开发周期,另一方面有助于激活房地产企业所控制的土地,间接增加土地市场供给。政府对开发商囤地实际上一直采取高压政策。

　　上述接受采访的房企高管认为,土地和资金是开发商的两大根本支柱,不断增加土地储备是房地产企业发展的必然而合理的选择。但面对土地调控政策的频繁出台,开发商在土地开发和土地储备方面的空间越来越小,这必然会导致企业面临越来越多的市场风险。

　　但该高管坦言,虽然该政策对开发商囤地有威慑作用,但这并不能有效改变房地产企业大量囤地的现实。因为在地方政府过度依赖土地财政的背景下,“一年不动工罚款,两年不动工收回”在执行过程中也一直无法落实到位。

　　一位港资开发商代表介绍,目前一线城市多数规定开发商拿地后1月内付清地价并签订土地出让合同,“我认为在此后一年内启动项目并不会出现很大障碍,现在很多公司从拿地后一年就能卖了。最快的公司,直接带方案去拿地,产品半年就可以面市了。”他表示,近2年来,在一线城市拿地的开发商普遍不会主动将地块闲置,但许多在二、三线城市拿地块的开发商就难说了。

　　即便打击开发商囤地,可以在一定程度上增加市场上的土地供给,但这能否有效调控房价仍难下结论。世联地产研究认为,在目前楼市调控高压下,土地供应量突然放量,基于目前的制度框架,土地闲置规模扩大的可能性更大。

　　世联地产发布的研究报告称,由于受制于政府对土地供应的垄断,开发商为了保证可持续经营,必然会大量囤地,因此土地供应的增加极可能会导致开发商囤地数量的增加。