通宵排队12小时买房人觉得值 业界呼吁二次调控

　　让人看不懂的楼市，似乎又踏上了一路狂飙的轨道。昨天，南京城东一家纯新楼盘一上午就卖了9成多的房源，买房人还说“不太贵”；22日，南京江宁一家楼盘再现购房者连夜排队的疯狂情景，开发商被迫紧急加推房源。

　　是买房人冲动得失去理智还是房价上涨前的精准下手？楼市的不可预测性，让买房人大有倾巢出动之势，由此传言的楼市“二次调控”也让人充满了期待。

　　现场

　　城东和江宁连现“准日光盘”

　　一万六七的单价，买房人说“不贵”

　　“这个价格不贵的，我能接受。”刚刚签约的一名购房人说，他买了一套170平方米的房子，单价也就1.6万元左右，“要知道河西的房价又往2万元/平方米上跑了，城东这样的楼盘，靠地铁、还靠紫金山，值得买！”

　　这个被买房人认为“不贵”的楼盘，是位于南京城东仙林板块的保利紫晶山新盘，昨天共推出156套花园洋房房源，户型从142平方米到195平方米不等。

　　在售楼处，一位售楼先生说，当天参与摇号的共有247组客户，都是交了5万元诚意金的，“交诚意金的客户，有1%的房价优惠”。当天签约的客户，累计优惠是一次性付款的96折、按揭贷款的98折，“总体的销售均价为1.6万元~1.7万元/平方米”。

　　昨天上午，在售楼处公示的销控表上，记者看到房价多在两三百万元之间，因户型面积的区别，一套房源的售价，最贵的在360万元左右，最便宜的也有230多万元。一位买房人说：“现场只公布了每套房源的总价，多数价格在1.7万元/平方米之内。”

　　以8号楼604室一套175.77平方米的房源为例，现场销控表上标注的总价是2952926元，折算单价为16800元/平方米，按照最高96折的优惠，单价只要16128元/平方米，而开发商在上报房产部门的预售方案中，报价则高达20510元/平方米。

　　同样，以6号楼202室168.57平方米的房源为例，标价是2629692元，折算单价15600元/平方米，即使按照按揭贷款98折的优惠，实际成交的单价也只有15288元/平方米，而报售的房价为19110元/平方米。

　　在开发商报批的预售房中，拟售商品房（毛坯住宅）的价格为：最高价24710元/平方米、最低价18080元/平方米，均价20139元/平方米。“显然是开发商大大降低了预期，实际售价较预期价整整便宜了三四千元一平方米。”南京中原地产交易中心主管李千娥说，这样的价格，刺探到了买房人的心理价位。

　　截至昨天11点30分，保利紫晶山楼盘当天开卖的152套房源，只剩下15套尚未售出。

　　连夜排队近12个小时，两秒钟买房

　　前晚，江宁一家楼盘也出现了买房人连夜排队抢房的现象。365地产家居网的报道称，江宁大学城的东方龙湖湾通知买房人23日开盘，不少购房人在中秋节吃过晚饭就来排队购房了。23日上午10点多，通宵排了12个小时队的小吴和女朋友交了两万元购房定金，他们说晚上有三四十人和他们一样熬夜排队，到23日早上7点多时，排队人数已有100多了。轮到小吴选房时，他看中的88平方米的房子就剩一套了，“两秒钟之内就决定买这套房子了，优惠后的售价在1万元/平方米多一点”。

　　记者了解到，东方龙湖湾推出的是三期御山湖的第二批房源，共130套，户型面积在67~138平方米之间，优惠后销售均价在1万元/平方米左右。由于购房人较多，当天上午11点多，开发商决定临时加推了70套房源。开发商提供的数据显示，当天推出200套左右的房源，23日下午售出178套，销售率近9成。

　　数据

　　楼市“金九”，住宅上市了6357套

　　在中秋节假期开盘的保利香槟国际、天润城、威尼斯水城、泰来苑等楼盘，均受到了买房人不同程度的追捧，河西的仁恒G53公寓也在拿到预售许可证的前提下开卖。售楼处的人气让开发商眉开眼笑，直呼“卖得不错”。

　　南京网上房地产数据显示：22日，南京市新商品住房认购303套；23日认购304套；24日（截止到18点）认购273套。

　　在市场热卖的背后，是开发商源源不断地上市推房。来自南京市住房局的数据称，截止到昨天，这个月领取商品房预售许可证的楼盘共计有47家楼盘，其中上市可卖的住宅套数为6357套，总面积66.76万平方米，“上市量是今年以来最多的一个月了”。

　　数据显示，今年9个月以来，南京市“领证”上市可卖的住宅房源为36363套，9月份的上市套数即占到了17.5%的比例。

　　“应该是上市量的增大带动了成交量上的回暖。”南京福舍投资顾问有限公司总经理史东说，但也不容忽视一个问题：在上市量催大之后，可售房源的压力也与日俱增，目前南京市可售的住宅房源接近3万套，一些“非日光”“定价高”“走量慢”的楼盘，依然面临着巨大的销售压力和房价下调的可能性。

　　分析

　　房价若大涨，可能引来“二次调控”

　　“在房价微涨中的成交量逐步放大是可怕的。”江苏乾和置业营销总监唐登洋说，一些新开楼盘看似定价合理，但在去年这个时候，能定这样的价格吗？不能，“仅仅是今年的调控政策放慢了房价的上涨步伐而已”。唐登洋说，调控给不少买房人带来了房价下行的希望，但这个希望并没有维持多久，随着开发商开出一个“合理价位”之后，不论是结婚入户的刚性需求，还是投资投机的炒房需求，都已经开始“下手抢房”，面对这样的市场，开发商能不涨价吗？如果真的这样，近期流传的楼市“二次调控”、国庆节前后出台房产税等“未经证实的消息”，也不排除是监管层提前释放的调控信号。

　　多名房产业内人士表示“楼市就快要疯狂了，进一步收紧的调控政策应该尽快出台了”。

　　不过，也有观点认为：在“国十条”楼市调控这几个月以来，并没有楼盘大幅度涨价的现象，现在出手的买房人也接受了这一房价，说明房价过快上涨的目的已经达到了，今年年内再出新调控政策可能性不大，而应该是严格执行既有的调控政策。

　　观点

　　调控能否再出“政策利器”？

　　房价“抬头”，成交“回暖”初显，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。

　　记者近日采访发现，与此前有所不同，近期一些政府部门对楼市表态不约而同：坚决将调控进行到底。部分人士甚至表示：宁不要“金九银十”，也要将房价稳住。人们关注的是，调控能否再出“政策利器”？

　　目前“回暖”属于什么性质？

　　一个显而易见的事实是，经历了半年调控，楼市累积的刚性需求，如临近开学、结婚集中期等，有些确实开始释放，部分热点城市楼盘的成交量开始上升。

　　8月，广州市十区新建商品住宅网上签约均价为12056元／平方米，同比上升16%。国家统计局的数据显示，全国商品房8月销售面积6886万平方米，虽然同比下降10.1%，但环比7月上升了6.5%。

　　中原地产的高级分析师认为，市场近来有所活跃，与政策的短暂“静默”、部分楼盘的促销，以及需求“试探性入市”有关。当然，其中也不乏开发商等利用即将到来的“金九银十”，给低迷的楼市打气，“人造回暖”也曾在以前的调控中反复上演。

　　以上海为例，中原地产的统计数据显示，8月份该市新建住房销售面积为13.96万平方米，环比7月份增加了30.9%，但同比下降41.9%。

　　多年研究内地楼市的房地产专家蔡为民统计了一热点城市，“目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10~20个，其余价格大致不变，一小部分是‘试探性涨价’。”

　　中央党校研究员曾业松认为：“目前少数成交量的反弹只是季节性表现，楼市依然敏感而脆弱。楼市回归理性，显然仍需加大调控，强化执行力。”

　　后市“涨跌”还会有何变数？

　　房价是跌是涨？目前两派观点分明。“看跌”方认为，随着调控持续，下半年的供应量将明显增加，而房企资金压力也将加剧，此二者将强化房价下调的预期。

　　统计数据显示，今年１至8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，增幅连续8个月回落。从资金结构看，来自国内贷款、定金及预售款等增幅明显减少，而企业自筹资金比例大增，上市房企负债率也迅速提高。“2009年，资本、土地和住宅三市场互推互涨，造成房价飙升；这次调控对房企的融资渠道已经卡紧，但必须提防‘面粉’上涨提升‘面包’涨价预期。”永庆房屋公司总经理陈史翎说。

　　“目前市场调整的程度，无论离调控政策本身追求的目标，还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一说，楼市供应“结构性失衡”问题还未得到解决，有多个省区市1~7月份的保障性住房和棚户区改造开工率低于全国平均水平，个别地区开工率只有38%。

　　防报复性上涨应否再出“政策利器”？

　　眼下，楼市已迎来传统意义上的销售旺季，往年的“金九银十”能否重现？对此，有开发商宣称：“下次开盘，至少涨10%。”一些热点城市房地产管理部门人士则表态：“我们有足够的政策‘子弹’，宁愿不要‘金九银十’，也不能让房价报复性上涨！”

　　控制高价楼盘入市，毕竟只是“权宜之计”。中国房价连涨几年，其间还经历了两轮严厉调控，但房价如皮球一般“越拍越高”，殷鉴不远，此轮楼市调控如何从根本上打破“屡调屡涨”怪圈？

　　首先，继续从严管住“银根”。记者了解到，近期房价一度暴涨的京津冀市郊房贷政策进一步收紧，部分“虚涨”的房价随即下跌。在开发端，除对银行贷款、资本市场融资等渠道要继续严控之外，对预售资金的监管也亟待加强。

　　其次，确保“面粉”和“面包”的充足供应。9月上旬，上海市房管局下发通知，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”等规定。

　　第三，“问责”程序必须有实质性启动。今年4月出台的“国十条”明确提出，“建立考核问责机制”。近期有关部门更已就土地闲置处置不力、保障房建设滞后等问题明确了问责的“时间表”，对此能否“动真格”？当拭目以待。