经济适用房的困境和出路

   保障的本意应该是救助而非奢侈的福利，事实上，租房才是贴近最低需求的纯消费行为。这个意义上说，廉租房或者公共租赁房才是住房保障制度惟一应该提供的公共产品

　　乱象丛生的房地产市场，有种声音逐渐为大众认可并占据了主流，那就是通过“住房保障体系”来降低房价：让最低收入者住廉租房，低收入者买经适房，中等收入者（夹心层）买限价房，高收入者去买商品房。

　　应该说，提出住房保障的初衷是良好的，保障也的确是一个正常社会的必需品，但是，靠政府有形之手根本不可能达成那么多层次完美的匹配，供需的平衡绝不可能通过人为贴标签和政府定价的方式完成。如此“保障”沿用的仍是计划经济的粮票思路，甚至已经异化为用公共财政为少数人谋福利。

　　旧版经济适用房诞生于住房市场化改革以后，其目的是让低收入者“买得起房”。首先，“让低收入者买得起房”本身就是个伪命题。“住”得起和“买”得起一字之差，天壤之别。消费是分层次的，生存权不等于奢侈权，“买房”体现的是奢侈的置业行为而非生存必要，有能力买房显然已经不是低收入。全世界再富裕的国家也没到人人拥有产权的地步，用公共财政为部分人分配产权其实是对更多人的不公。其次，在社会多元化的今天，作为供方的房价和作为需方的消费者的职业、收入、家庭状况都是变量，昨天的低收入学生明天可能变为高收入金领，市场的风险也有可能将昔日的富翁变为赤贫，某个时段静态不变的工资数字作为“一次性套利资格”显然极为牵强。

　　房产不同于简单消费品，它既包括“居住”的使用价值也包括投资或投机价值，其市场价格也在不断变化，所以住房未必要买，买房未必自住。从消费行为看，低收入者通过亲友资助实现高消费，或者高收入者自愿低消费的情况并不鲜见，至于“中等收入”、“夹心层”的概念就更模糊。作为消费者，自住、改善和投资行为其实根本无法严格区分，工作地点、家庭状况、房价预期、个人收入、消费偏好等任何因素发生变化都可能有意无意使消费、改善演变为实质上的投资、投机，这和个人品质、道德无关。

　　旧版经济适用房政策混淆了住房的使用功能和投资功能，将买房等同于买菜买米等日常一次性消费，更将居住权与产权混为一谈，在房产升值的背景下，更多提供的是“套利机会”，而不是保障。

　　在真实的市场上，经济适用房与普通商品房只要能交易（尽管有锁定期等各种限制），一个房号的炒卖价格基本上就是同地段两种房的差价，所谓房号也就是购买资格的别称。由于人类趋利避害的本性，可以说差价对每个普通人都诱惑巨大，连超市免费促销日用品都能引发恶性伤亡事故，何况是动辄高达数十万的利益！所以，抢购经适房的队伍里不但有无房户，也不乏有房户和富裕户。

　　既然“套利资格”如此值钱，就免不了出现富人或准富人装穷的现象，这同样和个人品质道德无关，因为富人、穷人并不像男人、女人那样有明确的概念界定，尤其在标准线附近的人群，收入、财产本来就说不清。面对实际无穷大的套利需求，尽管后来推行了在程序上相对公平的摇号制度，抛开“连号丑闻”不说，作为个体的购房者，理论上有可能一辈子也轮不上。

　　从推行经适房的实际来看，利用制度漏洞成功套利的最大受益者，一是各地政府公务员阶层，他们可凭工资条上的名义低收入和自批自用、定向分配的特权获得购买超大经适房的资格；二是富人阶层，他们可凭借资金优势，通过伪造的收入证明，整单元整层购买经适房用于出租、出售牟利。

　　在旧版经济适用房漏洞百出的情况下，各地新版经济适用房政策又提出了“产权封闭运行”的思路，即限定政府为惟一出售对象，或者从开始就设计成购买人和政府“共有产权”，尽管从实际上增加了成本和风险，一时封堵了套利漏洞，但是这类“没有产权却要出卖”的特种房到底卖的是什么，可能连政策制定者本人都说不清。

　　按物权法的解释，半产权的保障房既无完整所有权也无担保物权，只有用益物权，实际上大约等于购买者一次性支付“长期使用权”，也就是长期租赁权。半产权制造的是畸形商品，随着房地产市场和个人情况的变化，为转让、抵押、继承等诸多后续争议埋下了隐患，红头文件制定的定价标准和政策变化才是今后能否套利的关键，显然，这些都充满着随意性，与真正的市场无关。

　　保障的本意应该是救助而非奢侈的福利，事实上，租房才是贴近最低需求的纯消费行为，买房至少属于改善性需求或次低需求，保障当然应该先保最低需求，其作用本来就是帮助最贫穷那部分人的最基本需求而非致富。这个意义上说，廉租房或者公共租赁房才是住房保障制度惟一应该提供的公共产品。

　　虽然理论上依然存在套利空间（市场租金-自费部分=政府补贴），但转租套利被查处的风险也很大，更主要的原因是“不值得”――从风险收益比来看，真正的富人没有动机常年挤在穷人堆里领免费粥，一旦具备改善的能力，理性的消费者自然存在消费升级的动力，原有廉租房也会成为新的救助品惠及其他更需要的人群，类似流动救助站的作用。当然，廉租房和公共租赁房未必要用新房，其救助的性质决定，只能提供一般甚至稍差的居住条件，目的是最大限度地压缩可能存在的套利空间，回避道德风险。

　　现实生活中，真正需要照顾的纯无家可归者、特别困难户其实比例很小，我们并没见到多少人露宿街头，说明大多数人其实都是有房住的，多数人还是盼望着改善居住条件，其中很大一部分是拥挤户和拆迁户。对多数城市拆迁户来说，被拆迁的基本是热点地区，住旧房并不代表一定是贫困户，很可能是捧着金饭碗要饭，主要还是产权不明、规划混乱导致缺乏和政府、开发商公平博弈的机会。如果居民自有房产的真实价值能够在市场上体现，相信绝大多数人根本不需要政府照顾。可以说，一旦真正的市场秩序建立，甚至廉租房和公租房的规模都可以大幅压缩。