政府脱离一级开发 土地市场或将现3大趋势

　　近日国土资源部发文明确，国土资源部近日发文明确，最晚明年4月以后，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。此文意义在于说明，今后土地一级开发将交由企业来做，政府将承担“组织者”、“监督者”的角色。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，政府限期脱离土地一级市场开发对当今北京乃至全国土地市场的影响较为广泛。预期可能出现以下三种趋势。

　　一、土地开发链整体性提高

　　政府撤出土地一级开发以后，土地市场的一级开发权将会以招拍挂的形式出让给房地产开发商。这样，一级开发和二级开发的参与者都为土地市场主要经营参与者，土地整个开发链条整合度有所提高，这在一定程度上使得土地在经过一级开发以后更加容易进入二级市场。并且，如若一级开发与二级开发为同一开发商完成，那么开发商就能够依据自身规划要求进行整体设计改造，降低了一定开发成本，这可能会使得开发商未来开盘有能力使自身价格更具竞争优势。

　　二、土地市场，市场机制作用深入

　　预计明年4月以后，北京土地市场全部开发链过程将全部由市场经营主体完成，这代表今后土地将实现全过程市场化，而政府扮演的角色也仅仅限于“组织者”和“监督者”。由于省去了政府开发相关的上流环节，使得土地在入市的整个过程中校对更加灵活，更加容易受到市场供求机制的影响。

　　三、利润规模8000亿，可能催生专职1级开发商

　　据北京市土地整理储备中心统计数据分析，2010年北京供地总面积为3000公顷，计划安排土地开发投资1000亿元，重点区域土地储备开发专项投资1700亿元，合计整年全市土地开发投资2700亿元，其中土地储备机构投资2300亿元，企业投资400亿元。

　　张月认为，北京土地供应近年来一直呈现上升趋势，以此预计明年土地供应规模很难出现明显变化。以此推算，政府脱离土地一级开发后，明年仅北京大约至少会有2700亿土地开发投资规模将被释放到市场。虽然单个地块一级开发的利润率上限仅为8%，但整体利润规模仅北京就达216亿。预计，如若明年供地计划没有发现明显降低的情况，明年仅京沪广深4个一线城市土地一级开发的投资规模将达到5000亿，全国一级开发投资规模可能突破万亿。届时，全国高达8000亿的利润对于中小开发商来说具有很大的吸引力。这可能催生出一些专职进行土地一级开发的开发商，而这部分开发商对于一级和二级开发两手抓的开发商产生一定的压力，开发商竞争激烈程度将升温。