中小开发商资金吃紧 最低年利息36%借贷

　　楼市回暖，缓解了大型地产商的资金之急，但一批中小开发商资金链却依旧紧绷。

　　“很多外地的开发商突然打电话给我们，说资金链碰上问题，有没有温州资金愿意借贷的。”温州资本代言人、温州中小企业促进会会长周德文告诉本报，“宏观调控下，银行信贷对地产商缩紧，中小开发商融资渠道少，资金问题比较大。”

　　由于国家对楼市等宏观调控，股市目前情形并不是很好，许多温州资本均躺在银行帐户上，这对于地产商而言，是止渴之梅。据周透露，目前温州在银行账面上沉淀的资金有5800亿左右。

　　“目前，温州当地的财务公司、典当行、担保公司等，对于多数地产商的借贷利率有了很大幅度的提高，一般的利息都在三分以上，也就是年利率36%，甚至更高。”

　　“也有地产商通过私人借贷，四分、五分，也就是48%、60%的利息并不少见。”周德文表示，“但是温州当地的资金一般会借给熟人介绍过来的项目，如果相对陌生，又是外地的，一般谈成的比较少。”

　　据悉，根据中小地产商项目的不同，借贷的资金从一笔数百万、数千万到上亿不等。如此高的利息，地产商都敢周转使用，可见当下不少地产项目的暴利程度。

　　根据万得资讯的统计，截至2010年上半年报告期末，全国40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，其中资产负债率接近或达到70%的有22家，上市的地产商尚且如此，抗风险能力差的小地产商更不用提。

　　国家对楼市的宏观调控还在持续，不少银行纷纷缩紧对地产项目的放贷，而回暖的楼市，只对于当下上市销售楼盘的地产商而言是福音，未赶上周期的许多开发商，因短期融资成本的高昂，面临洗牌。

　　温商新财技：放贷开发商

　　“现在对于上海的中小开发商而言，6成以上的项目普遍都是缺资金支持的，不然在8月之时，上海很多项目都不会降价销售。”浙江一家大型担保公司上海的分公司人士告诉本报。

　　“当然这其中，也有一部分开发商认为目前的价位还不高，不想卖楼，希望通过融资抚平资金链，把项目往后推。”

　　据该人士的透露，目前温州许多的民间资金也在集结，专门放贷给开发商：“他们一般是30到40个人，一个人出几百万，组成一个钱庄，很多资金都上亿，再通过一个对房地产行业熟悉的中间人放贷给开发商，而放贷给开发商的利息很多都上了3分。”

　　“我身边就有一个好友，把自己价值500万的别墅抵押了，从银行贷出了300万，借给河北一个开发商，半年内还，利息5分，如果不出意外，这一笔就可以让他半年赚80万。”

　　据透露，如果抵押物比较齐全，利息会相对低一点，据上述人士透露，江苏泰州一个还在开发中的小区，把自己价值6000万的小区抵押给温州一家财务公司，借出3000万，利息是20%。

　　而对于温州资本介入的楼盘而言，其并不用担心其中的风险，“如果最后地产商还不上钱，温州人更喜欢他们用楼盘来还，温州资本可以通过内部的圈子，马上将这批楼盘转卖销售。按楼市长期的发展、价格的上涨，其实获益更多。”

　　本报同时了解到，在银行“收紧”房地产开发贷款的背景下，目前国内信托公司的融资成本已涨至年息20%甚至更高，而往年一般情况下，开发商向信托公司的融资成本仅为年息15%-16%。

　　眼下，房地产信托可能是信托公司最赚钱的项目之一。根据财汇资讯统计数据，8月份以来，国内信托公司累计推出20个房地产信托产品，预计发行规模累计60.257亿元，其中有单笔超过22亿元的，成为8月以来52只信托产品发行规模最大的一个。

　　抵御不住：上产权交易市场

　　4月开始的宏观调控，缩紧了开发商资金链，不论大小开发商，均遭冲击。不少地产商承受不了高昂的融资成本，干脆变卖项目。

　　根据上海联合产权交易市场的数据，房地产成为今年上海产权交易的热点板块，截至8月，今年房地产交易项目平均成交额同比增长88.07%，达到单宗1.17亿元的规模，而且有多宗上亿元的房地产项目形成了竞价，溢价很多成交。

　　如此前，“上海通益置业有限公司50%股权”转让项目，挂牌价格9.9亿元，结果最终以10.08亿元成交；“上海仰皓置业有限公司 100%股权及1287万元债权”转让项目，挂牌价格2.05亿元，最终成交价格达到4.71亿元。

　　据上海联合产权交易市场透露，8月以来，上海房地产行业的交易，已经连续数周位于产权交易额之首，9月19日之前的一周，房地产挂牌了4宗项目，挂牌的金额为5.24亿元，成交的金额达到了2.42亿。

　　据悉，在9月9日之时，上海联合产权交易所市场部专门组织了一个房地产项目专场推介会，一批项目集中亮相，引起了投资者关注。

　　从当日的项目看，除了上海本土的项目之外，来自苏州的翡翠国际社区置业有限公司，转让95%股权及16152.75万元债权项目，来自湖南的湖马置业有限公司100%股权转让项目等诸多异地项目，也都引起现场多方人士的注意。