专家谈经济:楼市今年底前后进入实质下降周期

　　昨天，“2010全球经济透析与中国经济展望金融论坛”在济南召开，本次论坛由济南市政府金融办公室、招商银行济南分行联合举办。应主办方邀请，知名经济学家、瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济分析员陶冬做主题演讲，就一些经济热点问题发表观点。他认为，中国房地产调整目前正处于政府和开发商比谁先“眨眼睛”的阶段，今年第四季度楼市将进入实质下降周期；对于老百姓普遍关心的物价，陶冬认为下半年通货膨胀还会进一步走高。

　　四季度楼市进入实质下降周期

　　陶冬认为，房地产市场的调整一般分为三个阶段：第一阶段的特征是量跌价不跌，第二阶段是量价齐跌，第三阶段则是量价上升乏力的“阴跌”期。中国的房地产市场目前处在调整的第一阶段，成交量大幅下挫，但是房价基本稳定。由于2009年上半年开发商拼命卖房套现，可销售房源骤减，一手市场供应不足，制造出2009年下半年的房价“干涨”，也制造出开发商对房价异乎寻常的信心。今年4月政府推出的“新国十条”，为市场注入了政策不确定性，也打破了卖方市场中开发商对新盘价格的垄断和操控，使得资金离场观望，成交迅速萎缩。不过，经历了空前牛市的卖方，对后市依旧信心十足，抗拒大幅、实质性降价。

　　“有些评论认为楼市成交量上升，有回暖迹象，其实，目前的成交量上升是在极低水平上的反弹，谈不上回暖，现在政府、开发商在比谁先眨眼睛，二者都不会轻易眨眼睛。”陶冬说，政府对开发商在资金上的围剿是步步紧逼――― 银行对开发商的贷款已全线停止，资本市场的融资之门对开发商彻底关闭，信托、私募基金资助地产项目近来也遭禁止，这是政府对房地产市场和开发商的真实态度，只要不发生全球经济二次探底，房地产政策不会有多少松动。开发商轻易也不会眨眼睛。去年房子大卖，开发商“不差钱”，何况他们在去年下半年高价拿下大量的土地。但是，进入今年四季度，情况可能有变。在去年投地游戏中过度进取的开发商，预计开始感到资金的压力。那些没有国有母公司在资金上暗中接济的开发商，资金链断裂的威胁愈来愈大。如果“金九银十”的房地产传统销售旺季中成交量不能大幅提升，部分开发商就离资金的大限不远了。

　　陶冬认为，房市在今年第四季度可能进入第二阶段的调整，不过在此之前，政府与开发商将在“谁先眨眼”的比赛中决出胜负，买房人的耐心则是比赛中的摇摆因素。“政府在近期不会眨眼睛，中国经济增长由11.9%回落到第二季度的10.3%，是一个好的回落，是主动调控下预期的降温，政府没有理由因此而在房地产政策上全面转向。四季度，开发商中的最弱者撑不下去时，减价出货变成求生存之道，并将由此发生连锁反应，这个时期恰恰又是去年夏季拍地后建起新盘的上市期。在供应增长与资金短缺的双重夹击下，预计房价在年底前后进入实质下降周期”。

　　有观点认为上海等一线城市房价会跌，济南等二、三线城市房价还有上涨空间，陶冬认为，以居民收入与房价的对比来看，济南居民的收入水平远低于上海，目前的房价也算不上便宜，在楼市调整期，济南的房价也会往下走。

　　下半年通货膨胀压力不小

　　老百姓最关心物价问题、负利率问题，中国什么时候加息，加多少息，取决于通货膨胀的走势。目前市场的一个普遍观点认为通货膨胀到今年的年中――― 七、八、九月份开始见底，再往下走，对此，陶冬有不同看法，他认为今年下半年通货膨胀一定会起来，主要原因是工资上涨和食品价格上涨。

　　陶冬分析第一个原因：“富士康出现十三连跳后，两个月内员工工资翻番，无论是制造业还是服务业，低端工人工资都在上涨，沿海地区平均上涨30%左右，不仅仅是农民工，政府、国企都在加工资，工资上涨势必在今年下半年带动一场新的通货膨胀。”

　　谈到第二个原因，陶冬认为食品价格一定会涨，其中主要是猪肉价格会大涨，“西方经济学家常常把中国的物价指数称作猪肉价格指数，今年全国不少地方生猪患口蹄疫，许多农民把养的猪崽杀掉了，宁愿杀掉也要换钱，因为担心猪会病死。猪的生长需要一个周期，供不应求必然导致猪肉价格不断走高。另外，干旱等自然灾害也会促使粮食价格走高。”

　　“这样的两个因素结合起来，中国今年的通货膨胀会超过4%，甚至是超过5%，而不是大家想象的2.5%或者是3%，一旦类似情况出现的话，负利率的问题一定要解决，中国无可避免地会出现一次手忙脚乱式的加息。”陶冬说。