公租房疾进悖论：建得越多 越依赖土地财政？

　　“常州会议”之后，全国公租房建设仿佛打了一针兴奋剂。

　　9月13日，北京市市长郭金龙表示，2011年北京市的公租房建设面积要达到保障性住房建设面积的60%以上。按照2011年计划建设保障性住房1100万平方米计算，2011年北京市将筹建公租房660万平方米。

　　2010年，北京公租房筹建总面积约为130万平方米，按上述计划，2011年将提高4倍多。

　　除了北京，多数国内重点城市都根据当地测算的公租房需求人群规模，提出了规模庞大的公租房建设计划。然而，据记者了解，大多数城市并没有根据本地财力和土地资源潜力等条件来做可行性测算，部分城市甚至还未出台公租房管理办法。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示，公租房由市场投资建设的模式还在摸索中，目前各地公租房基本都是政府投资、国企投资或财政担保下的公积金贷款等融资模式。

　　“公租房建设应该保持节奏推行。”杨红旭表示，公租房建设规模增长过快，需要警惕地方政府财政危机。

　　公租房疾进

　　9月13日，郭金龙在视察北京亦庄经济开发区公租房项目时表示，北京市已经确定，2011年计划建设的公租房面积占保障性住房的60%以上，总面积约为660万平方米。

　　记者从北京市住建委了解到，目前2011年的公租房建设任务已经进行分解，实行区县负责、市级统筹的办法。各个开发园区和国有企业将承担大部分公租房建设任务。

　　一位接近北京市住建委的人士向记者透露，自从2008年初步提出公租房建设试点以来，北京市公租房建设总面积不过100多万平方米。此次突然“加码”，是因为“北京已经找到适合自己的公租房建设模式”。

　　今年8月21日，国务院副总理李克强在江苏常州主持召开全国住房保障工作会议之后，国内各主要城市均提出了快速发展公租房的计划，并开始付诸实施。

　　此前，重庆宣布未来3年建设3000万平方米公租房，相当于解决200万户家庭住房困难问题。

　　而记者了解到，在北京市此次表态后，上海和深圳等主要城市或亦将推出公租房建设“大跃进”的新计划。

　　8月底，浙江省宣布2015年全省需要解决住房困难的家庭约40万户，其中18万户将通过公租房来解决。其中，杭州年内完工公租房仅600多套，却要在2012年底完成公租房新建面积250万平方米。该市从核心地区拨出了6块地，增加建设40万平方米的公租房。

　　西安亦提出未来3年建设373万平方米公租房，其2010年建设规模仅为30万平方米。

　　除了提出“十二五”大规模建设公租房的计划外，很多城市更是临时调整住房保障规划，将年内准备开工的公租房规模空前调高。

　　例如，江西九江市已开工公租房11.75万平方米，投资1.8亿元，建设1972套房屋。9月10日，九江市决定在浔阳区等三个区各自再找一个点，建设1万套50万平方米的公租房。

　　一位不愿公开姓名的专家在世纪管理名家讲堂和GT国际律师所主办的第四届中国战略执行峰会上对记者表示，全国各地进行大规模的公租房建设，缘于政策优惠预期很大。国务院推出公积金试点公租房建设政策的同时，亦允许地方政府因地制宜进行保障性住房建设结构调整，地方政府更愿意加大公租房比例。

　　建设成本难题

　　9月13日，位于北京市西三旗的北京国际温泉体育健身中心投入使用，该项目建设单位北京住总集团将其免费提供给周围的“两限房”项目居民使用。该集团一位人士表示，西三旗限价房项目已经销售2917套，回收金额12.5亿。

　　对于承担了北京市大量保障性住房建设任务的北京住总集团来说，其首要面临的是保障房建设利润率低的问题，记者了解到，该集团依靠从设计到施工的完整产业链，才勉强维持项目周转。

　　在其限价房项目旁边，是北京首个公租房集中建设项目“西二旗项目”。该项目地块在今年8月底以1.255亿元的价格被北京三元集团下属的安达房地产公司竞得，楼面地价2500元/平方米，项目建成后将以5700元/平方米的价格，由政府回购。

　　记者获悉，西二旗公租房项目建设成本达5000元/平方米，按照700元/平方米的利润计算，开发商可有12%左右的项目利润率。

　　北京珠江紫宸山项目负责人赵津告诉记者，公租房项目开发一般可以享受20%自有资金的优惠，其他资金均可以从银行或者公积金贷款中获得。

　　西二旗公租房项目总投资2.9亿元，其中开发商自筹20%，剩余的2.32亿元分别通过公积金贷款和商业银行贷款解决，其中向公积金贷款1.9亿元。而减去融资成本，开发商的项目利润率则从12%降至8%，如果再加上管理成本、建筑材料涨价成本因素，该项目几乎无利可图。

　　公租房的成本压力，不仅仅在开发商身上。项目建成后，北京市住建委将以5700元/平方米的价格回购此项目，也就是要一次性投入2.85亿元。该项目共692套公租房，按照每户每月租金1000元计算，每月可收取租金69.2万元，每年可收取租金830万元。

　　按照5%利率计算，政府每年需要付1425万元的利息，其租金成本还不够冲抵利息成本。如不计算利息成本，则需要34年才能收回投资；如计算利息成本(单利)，则需要92年才能收回成本。

　　最关键的是，公租房是不能出售的产品，短期内大规模建设公租房，政府必然承担着巨大的财政压力。

　　以北京市为例，据了解，公租房每平方米的成本约为6000元至8000元，其中，拆迁费用为3000-4000元、建筑费用为3000-4000元。这种算法是刨除土地溢价、各种税费以及贷款利息等的基本成本价。

　　如果按照北京市2011年建设公租房的计划，则剔除其已经落实的172万平方米的资金投入，需要另外增加的资金投入为256亿-343亿元。这相当于北京市每年财政收入的六分之一。

　　相对于北京等财政实力较强的一线城市，同样提出大规模公租房建设计划的中西部城市，其财政压力要大得多。

　　按照西安市提出的“十二五”期间完成373万平方米公租房建设的计划，按照5000元/平方米的回购价格计算，政府需要每年安排37.3亿元回购公租房。这对于年地方一般预算收入不足200亿元的西部重镇来说，不得不需要中央财政转移支付的帮助。

　　全国工商联房地产商会副会长李晓东撰文称，目前各地公租房建设主要采取政府收购、自建和委托开发商配建的形式进行，但前两种方式加大了政府财政负担，最后一种方式不利于集中大规模建设。如果不能吸收民间资本介入，公租房“大跃进”式的建设很难持续。