【评论】85栋违建别墅变合法，政策能当游戏玩？

　　据《新华网》广州9月12日电：《违章建别墅怎样获得“准生证”――保利地产85栋违法变合法追踪报道》，知名企业保利地产今年初在未取得规划许可的情况下，擅自在广州白云区兴建85栋别墅，被缴每栋2万元罚款变成合法建筑，违章成本仅每平方米54元。

　　我国人多地少，以占世界7%的土地养活着占世界21%的人口。所以土地问题一直是我国民间直至高层高度关心的问题。为保18亿可耕地面积的红线，为使子孙后代有口饭吃，从2003年起，中央就明令禁止供别墅用地。可一些房地产开发商为了自己的利益，硬是置国家禁令于不顾，钻政策空子，把政策当游戏玩，而一些监管部门，竟然通同作弊，欺骗国家和人民，使本来不应该出现的别墅，在全国各地大量出现。岂不令人痛哉！

　　房地产开发商是怎样钻政策空子，把政策当游戏玩的呢？从保利85栋别墅由违章到合法的过程，就可以管测全豹于一二。

　　首先，开发商用“生米煮成熟饭”的办法来“逼”监管部门就范。他们“边建设，边报批”。比如保利地产于今年3月就在没有取得规划许可的情况下开始建设，到7月约百套别墅主体工程已封顶。据广州市城管部门介绍，“这些别墅中至少有85栋是在没有取得规划报建许可的情况下进行的。”别墅已经建起，生米煮成熟饭，成了既成事实，你规划部门不批也得批，总不能盖起的别墅再拆了吧？至于3月开始建设，到7月近4个月的时间，除了城管部门多次要求其停工，并列为违章典型通报外，最关键的市规划部门、城建部门没见有任何作为，都睁一只眼闭一只眼。这是什么原因？为什么不能在刚动工时制止呢？这么有名的单位，这么大的工程，这么大的动静，说不知道，不能自圆其说吧？其中奥秘，就不是我等老百姓能够知道的了。

　　其次，玩混淆别墅概念的花样，搞“白马非马”论。你认为别墅是独栋的，我就搞成联体别墅、双拼别墅、叠体别墅，反正是低密度高档住宅区，卖者买者心知肚明，我不少卖钱，你能高享受就行了。我这虽然是别墅的档次，别墅的形式，但不是别墅的独栋，所以我盖的不是别墅。如果说“白马非马”论者是为了蒙混过关，那么，此别墅非别墅就是房地产开发商玩的一个障眼法儿。目的也是蒙混过监管部门这个关的。城管部门说这是典型的别墅，售楼人员在9月9日提供给《新华网》记者售楼资料也显示是“纯粹的别墅住区”，但市规划部门的处罚书上却说成是“三层建筑”！奇怪乎？看来玩花样的作用还是蛮大的。国家不让批别墅用地，我批的是“三层建筑”用地，就不是不违章了吗？

　　第三，在容积率上作文章。国家为了最大限度地使用建筑用地，对建筑用地有个容积率的规定。但上有政策，下有对策。比如说，保利地产在白云区的两个项目用地规划容积率是2.8。规划用地为居民住宅用地，其中一块土地出让协议还对住宅用地作了户型比例限制，明确规定“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到住宅开发面积的80%。”按2.8的容积率是建不了别墅的，但他们拿出一部分土地多建几栋高层，其余土地建低密度的别墅。既满足了政府规定的整体容积率要求，又建成了别墅，业内人士说“这已司空见惯”。

　　第四，在政策上钻空子。这一点必须有规划部门的密切配合才能行通。据《中华人民共和国城市规划法》第64条：“未取得建筑工程规划许可证而进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上，10%以下罚款。无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入。”怎样算能采取改正措施，怎样是不能采取改正措施，是由规划部门说了算，罚5%还是10%，也是规划部门说了算。而掌握这个政策的空间实在余地太大了。这就是广州市规划部门每栋别墅罚2万的政策依据。

　　房地产开发商为什么敢“边建设，边报批”？看了以上四点，应该清楚了。一句话：违法建筑成本太低！城市规划专家、暨南大学教授胡刚说：“违法成本太低了！这相当于一栋价值五六百万的违章建筑只需要罚2万就可以了，如果均摊到成本里，每平方米增加54元，而附近的一些普通商品房，均价在12000元/每平方米以上，这54元/平方米相当于没有处罚。”更何况这个罚款还可以转嫁在消费者身上。

　　更有业内人士说，这些别墅的成本只有1080元/平方米，就是全拆了重建，开发商仍然可以赚不少钱。按此计算，开发商即使违法10次，只要有一次成功，也仍然可以实现赢利。正因看到这一点，开发商敢于“边建设，边报批”。抢先把别墅建起来，待生米煮成熟饭，只要经过低成本罚款，违法建筑就成了合法建筑了。

　　2003年到现在过去7年了，违法建别墅在全国各地屡见不鲜。山西运城在水库区建千栋别墅、北京密云法院强拆300亩别墅群、河南洛阳龙门石窟旁违法别墅群被强拆、广州最牛违法别墅……数不胜数。房地产开发商为什么敢挑战国家法律？一来是法律对别墅的界定含混不清，对违法的处罚力度不大，给执法者留下很大的回旋空间，最主要的是违法成本太低！如果一违法就能带来破产的后果，试想，有几个开发商还敢以身试法？

　　为保住18亿亩耕地面积，为后代能有饭吃，政府相关部门就得管好房地产开发商，加大违法的惩罚力度，使违法成本大于投资！这已经是时不我待、刻不容缓的事了！ [作者：无敌]