调控5个月效果调查：五城房价回落还是回暖？

　　近期，关于“二次调控”的声音频繁见诸报端。

　　从4月16日楼市调控5个月来，中国房地产经历了观望、回落和回暖三个阶段。进入9月，在“金九银十”的造势下，排队买房的盛况重现江湖。

　　认为“二次调控”将出炉的理由是，目前房价还没降到位，甚至根本没怎么降价。当前的房价与4月16日新政出台前后相比，到底相差多大？对此，近期《每日经济新闻》对五个标杆城市具有代表性的楼盘进行了调查。

　　北京:

　　知名房企领涨　呈现“二八定律”

　　每经记者　叶书利　发自北京

　　当下北京楼市最热的话题就是“涨价”，万科、保利等名企成为其中的一员。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟警告说，一旦目前的反弹趋势得到各方的认可，市场可能会出现量价齐涨的“熟悉一幕”。

　　多个楼盘涨价

　　8月28日，北京万科旗下的长阳半岛在前期热销的基础上再次开盘，推出377套房源。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至9月13日，该楼盘已成交369套，成交均价为15635元/平方米。

　　实际上，早在7月24日，该楼盘就推出了854套房源，截至13日，已成交835套，成交均价为13678元/平方米。

　　比较之下，仅一个月时间，长阳半岛的两批房源成交均价就上涨了近2000元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者在调查中发现，除长阳半岛外，万科的另一个楼盘万科公园五号也在涨价。

　　搜房网数据显示，目前万科公园五号的均价为5.3万元/平方米。然而据记者了解，7月份，该楼盘的均价为4.5万元/平方米，而4月中旬开盘时，该楼盘的均价为4.65万元/平方米。

　　对于涨价一事，北京万科公关部经理石南向记者解释北京万科是根据市场反应作出相应定价。至于长阳半岛提价一事，她表示：“长阳半岛项目于8月28日再次开盘，本次开盘的377套房源比第一次开盘的房源更靠近社区内部，较为安静。实质上，从产品结构特点来看，这个定价与第一次开盘是持平的。”

　　对此解释，一位不愿透露姓名的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，长阳半岛二期的提价，除了产品本身的不同所致外，另外一个原因就是该楼盘一期项目的热销，导致该楼盘在调控背景下成为了稀缺资源。

　　至于万科公园五号的提价，石南表示，“没有提价，价格还是4月开盘时的价格。”

　　除万科外，保利地产旗下的保利茉莉公馆涨价也几成定局。

　　保利茉莉公馆售楼处一位销售人员告诉记者，保利茉莉公馆三期将于本月中旬开盘，目前定价仍未最终确定，但可以肯定的是，价格一定会在二期开盘价17000元/平方米的基础上向上提。

　　此外，据记者了解，目前远洋地产旗下的远洋山水、高端楼盘钓鱼台七号院、保利地产旗下的保利垄上、富力地产旗下的富力十号、莱圳家园、亿城西山华府、御香山等楼盘，皆在提价楼盘名单中。

　　楼市已现“二八定律”

　　对于北京楼市的“涨”字当头现象，张大伟指出，地产调控对房价的政策边际效应在8月基本停滞，主要原因在于最近北京楼市的数据反弹，导致部分需求恐慌性入市。

　　实际上，目前北京楼市已出现了明显的二元化现象：少数低价开盘楼盘支撑成交量，大量中高端楼盘价格僵持支撑房价。

　　中原地产的数据也证明了这种分化：“金九”的前12天，即9月1日~9月12日，北京楼市总共有85个楼盘在售，签约量超过30套的项目，除了莱圳家园成交均价在20695元/平方米，其他7个项目成交均价均属于低于2万元/平方米的低价格楼盘，分别为领秀慧谷的490套、原叶美苑的182套、仰山嘉园两期的113套及49套、新里苑的75套、香悦四季的47套、半岛家园的46套。8个楼盘的签约量占总体的76.50%，而另一方面，31个项目零签约。

　　上海:

　　部分房源报价接近4月高点

　　每经记者　杨羚强　发自上海

　　“我们正在研究周边楼盘的定价，如果卖14000元/平方米，房子可以很快卖完。但如果卖16000元/平方米，就很难说了。”

　　今年刚成为一家房地产代理公司销售员的张军（化名）说，他们即将开盘的楼盘，正在为何时开盘，怎样定价犹豫不决。开发商既不愿意把价格定得过高导致滞销，又不愿看到楼盘因定价过低而成为“日光盘”。

　　从张军的介绍可以看出当前上海开发商的尴尬处境。

　　《每日经济新闻》记者根据中国房地产信息网集团、搜房网等提供的部分上海楼盘成交价格统计发现，上海房地产业目前正出现房价涨跌互现的格局，在一些开发商继续降价促销的同时，也有一些开发商开始回调售价。不过，截至目前，上述上调售价的楼盘最新报价依然要比4月份低。

　　新政后两个月开始下跌

　　6月份，绿地打出的降价第一枪，打破了新政后上海楼市的僵局。

　　根据搜房网的统计，虽然早在5月份就有楼盘报出88折的优惠，但当时上述楼盘的售价高达19800元/平方米，而周边楼盘售价不过16000~17000元/平方米。当时绿地集团蔷薇九里也给出了93折的优惠，但14880元/平方米的房价吸引力仍然有限。整个5月份，蔷薇九里只卖了12套房共989平方米，与4月份48套4000多平方米的销售相比锐减超过3/4。

　　到了6月份，以绿地为代表的部分开发商坐不住了，进行了大幅度的降价促销。绿地蔷薇九里的售价一举较新政前调低了3000元至13000元/平方米。这一优惠起到立竿见影的效用。6~8月，蔷薇九里以低于13000元/平方米的价格成交了将近600套共57000多平方米公寓。

　　进入7月份以后，大幅降价促销的楼盘开始多了起来。搜房网的统计显示，七八月份，很多楼盘给出了88折、直降15万等大幅度的优惠措施。其中，大华悦豪斯降价幅度惊人，其8月份的售价较4月份下调近了7000元/平方米。

　　中房信的数据显示，5~7月，大华悦豪斯一共只卖出17套1700平方米住宅，但是8月份单月就卖出173套14960平方米住宅。大华旗下的中环1号，8月的售价也较4月份的预计售价下调了2000多元/平方米。该楼盘在4~6月只卖出140多套公寓，但在价格下调后，8月份单月就卖出305套公寓。

　　受惠于降价的不只是普通公寓住宅，位于迪士尼乐园选址附近的枫丹白露甚至给出了买房送奔驰的活动，这使得他们在8月卖掉了10套别墅，而之前3个月也不过销售了6套。

　　部分反弹　部分继续低价

　　在8月份成交量开始反弹时，开发商们的定价策略开始出现分化。

　　目前，大华旗下的悦豪斯最新对外报价已经达到32000元/平方米，只比楼市新政前的35000元/平方米低了不到10%；中环1号目前的报价也已达到21000~22000元/平方米。此前，大华集团相关营销人士曾向《每日经济新闻》记者透露，由于成交量较好，公司方面确有回调楼价的打算。不过，上述调价目前还没有通过成交显示。

　　地产分析师薛建雄说，除了上述两个楼盘外，其他一些预计会低开的新盘目前也上调了售价。如上海嘉定某楼盘原定以17500元/平方米开盘，但目前的对外报价已经达到了20500元/平方米。

　　不过，也有一些楼盘依旧延续之前的低价销售策略，如蔷薇九里、枫丹白露等。

　　薛建雄认为，为了提升产品性价比，即将上市的一批楼盘品质提高了，但仍采取平价销售策略，给此前已面市的部分项目带来巨大的压力，使得很多开发商没有办法回调售价，反而有进一步下调售价的压力。因此，从短期看，一部分开发商还会降价。

　　佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，各家房地产企业目前资金状况不同。一些开发商或许还能承受得住楼盘滞销带的压力，但一些开发商根本无法承受，所以一定会选择继续降价促销。此前回调售价的一家开发商就向《每日经济新闻》记者表示，近期可多留意楼盘的促销信息，近期可能会有新的降价。

　　杭州：8月主城区量价齐升

　　每经记者　张初亮　发自上海

　　杭州似乎是开发商的福地。

　　根据住在杭州网的数据，9月1日~9月11日间，杭州保利东湾共成交房源18套，最低成交价格12045元/平方米，最高成交价格16763元/平方米。这是保利东湾率先在杭州打折促销的成果。7月底，保利东湾推出“存5万抵25万”活动，当月24日开盘推出的110套房源被一抢而空，开发商临时加推171套，当日也几乎全部被预定。

　　保利东湾仅仅是近期杭州楼市的一个典型代表。据杭州透明售房网数据统计，2010年8月，杭州主城区共成交商品房3584套，环比上涨五成，创近4个月新高；成交均价为20597元/平方米，环比上涨1.04%。

　　杭州楼市成交均价的上升，源于滨江城市之星、绿城西溪诚园等一批高总价房源的放量成交，虽然这并不能说明杭州楼市成交均价就此上涨，但环比上涨5成的成交量，的确反映出市场在回暖。距离调控近5个月，杭州这些降价热销的楼盘，价格到底经历了怎样的走势？

　　保利金地较新政前低2000元

　　8月21日，保利东湾售楼处停车场停满了车辆，车牌显示杭州本地车辆占大多数，外地车牌也不少。这些都是前来购买保利东湾9号楼的客户。当天保利东湾推出了192套房源，依然在搞“存5万抵20万/25万”的活动。

　　据保利东湾的一位经理介绍，当日保利东湾推出250多套房源（包括前期剩余房源），而前往选房的客户达600多位。经过“存抵”后，房源销售均价约为13500元/平方米左右。截至当日中午11时，销控表上的可售房源已去大半。

　　住在杭州网的数据显示，今年3月30日，保利东湾共成交房源51套，成交均价为14366元/平方米，3月31日，该楼盘又成交72套，成交均价为14362元/平方米。在4月17日调控政策出台当日，保利东湾成交111套房源，成交均价为15204元/平方米。但此后至7月中旬，保利东湾呈现零散成交，成交均价大都在16000元/平方米左右。7月24日、25日，由于推出“存抵”活动，该楼盘两日内成交房源209套，成交均价为12456元/平方米左右。与新政前成交均价相比，保利东湾销售均价每平方米下调了2000元左右。

　　杭州另一具有代表性的楼盘金地自在城在3月12日、13日共成交房源49套，成交均价分别为18386元/平方米和18313元/平方米。调控前夕的4月10日~4月16日，金地自在城共成交房源253套，成交均价在19000元/平方米左右。8月25日~8月30日，金地自在城再迎来一波成交热潮，共成交280套房源，而这次的成交均价则在17400元/平方米左右。

　　滨江万家星城三度热销

　　杭州滨江万家星城于2009年11月23日开盘，一期均价为19000元/平方米，开盘即售罄。随后的12月6日，万家星城一期再度推出370套房源，均价每平方米上调360元，一周内再度销售50%。

　　透明售房网数据显示，12月26日~12月31日，万家星城共成交房源378套，成交均价在21200元/平方米左右。调控之前，万家星城每日成交数量不多，成交均价基本维持此前的价格。

　　随着楼市调控政策出台，杭州业内一度担心滨江万家星城的销售及定价，而万家星城的二期也直到7月6日才推出房源。但让人意想不到的是，即使处于调控之下，万家星城开盘当日128套房源也预定出八成。

　　数据显示，7月21日~30日，万家星城共成交房源151套，成交均价在20203元~22449元/平方米，与2009年底相比并未下调。

　　9月11日，万家星城再次开盘，共推出228套房源，均价21260元/平方米，一次性付款97折。数据显示，截至9月12日，该楼盘共成交房源257套，成交均价基本在21400元/平方米左右。

　　业内表示开发商切不可涨价

　　据长期跟踪研究滨江房产的分析师，湘财证券张化东表示：“万家星城后两期的价格比一期高了700多元/平方米，但后期推出的房源位置比一期好得多，如果这些房源在新政之前推出，至少可以往上调10%~20%。”

　　杭州双赢机构总经理章惠芳表示，一些需求积压到一定程度就会爆发，目前杭州乃至全国一些城市成交量的回升，和开发商采取的合理定价以及优惠促销活动有关。

　　章惠芳在接受采访时表示：“政府的调控政策就如高压线，今年调控肯定不会变，但随着一些楼盘随行就市、降价促销，成交量就会慢慢回升。但开发商不能因为成交量的回升就趁机涨价，那样可能导致一轮更为严厉的调控。”

　　住在杭州网首席评论员丁建刚指出：“在如此严厉的调控政策下，成交量还能强劲复苏，应反思中国房产地产市场总体的供求关系和政策安排。”

　　丁建刚表示，从2003年起的7年时间，几乎每年都在调控，经常以“运动”的思维找炒高房价的　“利益集团”、开发商和炒房团等等。而结果呢？所以现在到了全面反思，并对中国房地产市场未来进行总体政策安排的时候了。

　　深圳：8月成交均价环比上涨6.9%

　　每经记者　朱玲　发自广州

　　在深圳，量价齐升的局面同样在上演。

　　世联地产8月月报显示，8月深圳一手房成交面积约为26万平方米，环比大幅增长83.4%；而一手房的成交均价约为1.94万元/平方米，环比上涨6.9%。

　　深圳美联置业经纪侯立勤对《每日经济新闻》记者表示，在后海湾商圈某开发商楼盘，在4月新政后的很长一段时间内几乎卖不动，单月月成交不足10套房；但进入9月份，不到一个星期的时间，就将此前积压了4个月的货量销售一空。

　　该人士透露，从8月份开始，不少楼盘都已经开始小幅涨价，如保能的太古城项目，6月份对外宣传的推广价是3.5万元/平方米，而现在的价格已提升到了3.8万元/平方米。

　　“经过3个多月的蓄积人气，有诚意的登记客户多了，开发商看到市场又回暖，必然会提价。”侯立勤表示，比如一个楼盘推出500套房源，但是登记客户达到3000多人，开发商就会开始摸底，看客户购买力需求，价格自然提上，这也是前段时间不少楼盘迟迟不开盘的原因。

　　新浪乐居深圳站主编陶文杰表示，现在看房人数明显增多，从价格上来看，特别是新政后的一两个月，实际价格都比市场吹风价低，但是现在新盘的价格都比此前的价格有所上扬。比如一名为水榭春天的楼盘，新政后开盘价格约1.8万元/平方米，销得很好，卖了几百套，而现在这楼盘价格已提升到了2.2万元/平方米。同样，金地的上塘道楼盘项目，6月份开盘时对外销售均价约为1.6万~1.8万元/平方米，目前价格在2万元/平方米以上。

　　陶文杰指出，随着市场人气上升，目前深圳楼盘价格估计普遍涨了10%~20%，一方面是因为深圳市场现货供应量少，另一方面是因为刚需旺盛。此外，深圳三十周年效应引发了不少规划市政、轨道交通的利好，这都让开发商对后市预期乐观。

　　广州：

　　低开高走再现彻夜排队

　　每经记者　朱玲　发自广州

　　广州楼市近期回暖迹象明显。从8月开始，记者在周末随机踩盘中就发现，不少销售中心的看房人数比五六月份多出一倍，甚至看样板间还要排队等候。尽管近期广州阵雨不断，但依然无法挡住购房者的热情。

　　上周末，万科在广州的某项目楼盘二期正式开售，许久不见的彻夜排队局面再次出现。

　　据悉，该楼盘二期在9月12日正式对外开售，活动当天可享受减免5000元的总价优惠，之前该楼盘的吹风价为1.8万元/平方米。该售楼中心一何姓置业小姐表示，目前二期仅推出T6栋，总共120套，开盘实际成交均价约1.5万元/平方米，当天该楼盘就几乎售罄。

　　至于旁边的T5栋，何小姐表示　，该栋不知何时推出，推出后即便有优惠，价格肯定也比一期高。

　　位于广州天河区域的一名为翰林1+1的楼盘，5月推出的楼盘均价在1.4万元/平方米左右，8月份实际成交均价上涨到了1.5万元/平方米以上。进入9月后，9月8日的成交价甚至达到1.6万元/平方米。

　　多位业内人士向记者表示，新政后的一段时间，广州楼市价格没有下调，也没有上扬，但从7月份开始，随着量的上涨，价格也开始出现上扬的趋势。

　　广州市房管局8月数据显示，广州市新建商品住宅网上签约均价为12056元/平方米，同比上升16.0%，环比上升7.5%。这一数据是在连续三个月出现下降之后的首次回升。

　　记者还发现，广州番禺某项目在其新推楼盘中，打出了8.8折的优惠，但该地产公司相关人士透露，折扣是有，但目前公司还未定价，都是随行就市，“现在市场不都流行低开高走的策略吗？”

　　随着量价齐升局面在广州上演，不少业内人士开始担心。

　　“目前市场不一定是在回暖。”广州新城市投资控股集团经营总监左家辉表示，近期各种数据显示市场有回暖迹象，但这仅仅是政策调控反弹的结果，若情势持续，将加大二次调控的可能性。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，如果没有政策再出台，这样的情势或将继续热下去，呈现量价齐升。这一轮是政策压抑后的报复性反弹，可以说是回到新政之前的水平。他同样认为，若房价继续上涨，或将引来新政再次出台。