解析公租房重庆模式 四成中低收入群体望受益

　　全国范围内保障性住房的建设和配套制度完善正悄然加力,“公租房”正由生词变成“热词”。

　　在山城重庆,一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来3年,全市将建设3000万平方米公租房,解决50多万户中低收入群众住房困难。这其中既有实体的工程建设,也有完善的制度规范,有人称其为公租房建设的“重庆模式”。目前,全市公租房建设实际开工已超过1000万平方米。

　　安其居,才能乐其业。中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来说:“住房保障是一个重大的民生工程,要让城乡老百姓都有房子住。”

　　“重庆模式”已经引发人们对于解决中国住房问题路径的诸多思考:其将为公租房建设与管理提供什么样的新经验,将为住房制度改革和完善带来什么样的新思路,将为民生改善乃至整个经济社会发展探索什么样的新模式？

　　一项重大的制度创新

　　――建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系,被视作新一轮房改的关键步骤,也是推动城镇化进程的积极探索

　　重庆大手笔建设公租房,最根本的一条理由是:建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。

　　近些年,“蜗居”、“蚁族”、“房奴”……这些热词的流行,暴露出我国住房体系一个需要重视的问题:解决居民住房问题,究竟是用“一条腿”还是“两条腿”走路？

　　新中国成立后,我国城镇居民实行福利分房制度,由于“僧多粥少”,人们忍受着筒子楼、大杂院、几代同居一室的窘迫。改革开放后,住房制度开始推行市场化改革,1998年后停止住房实物分配,商品住房发展迅速,人们又享受着住房面积扩大、条件改善的欣喜。

　　然而,近些年来部分城市房价过高,而保障性住房这条“腿”又有点短。廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%,加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等,也量小面窄,只能小范围“救急”,尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”,既买不起商品房,也享受不到保障性住房,处在住房体系“空白区”。实践证明,住房供应完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都难以解决实际需求,用“两条腿”走路是必然的选择。

　　更有专家指出,从全世界范围看,一个国家在工业化、城镇化快速发展时期,人口大量向城市流动集中,住房问题就成为一个最核心、也最难处理的问题,解决不好将留下难以愈合的“伤疤”,甚至成为社会一个长期的不稳定因素。住房问题事关全局,其“不可承受之重”将可能变成整个经济社会发展的“不可承受之重”。

　　“我们积极探索城市住房供应'双轨制’,对住房制度进行必要完善。”重庆市市长黄奇帆介绍说,重庆的基本思路是:30%―40%的中等偏下收入群体,由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障;60%―70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决,并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施,形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系,逐步实现住房保障的全覆盖。

　　在重庆设计的“双轨制”中,公租房建设是最关键的一环。重庆未来若干年将建设4000万平方米公租房。从今年起的3年内每年建设1000万平方米。后几年视社会需求再建1000万平方米或更多面积的公租房。今年2月28日,中国传统农历元宵节,重庆首片公租房正式开工,拉开大规模公租房建设序幕。

　　业内专家认为,重庆大规模推出公租房,实际上可以视为住房体制进入新一轮深化改革的关键步骤,也是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中如何推进城乡统筹的一次积极探索。

　　一项重要的民生工程

　　――以公租房为主体,城市中30%―40％中低收入群体将由保障房保障,逐步实现全覆盖

　　幸福生活,住有所居是最重要的一条。居无定所,生活就不稳定,也就谈不上尊严,谈不上幸福。

　　住什么样的房子才算活得幸福而有尊严？曾经,在许多大城市,有这么一个群体,有的本身收入低住房差,还有的或既不能享受廉租房和经济适用房,也买不起商品房;或刚步出校门,买房一下掏不出那么多钱;或到城里打工,收入离买商品房还差老大一截……很难想象,这些人能在交通便捷、环境优美、配套齐备的居民社区安居乐业。但是,重庆首创的大规模兴建公租房,让他们看到了希望。

　　“等这房子建好了,我也要申请。”在重庆首个开工建设的公租房项目“民心佳园”建设工地,正在检查钢筋绑扎情况的施工员黄祥满脸笑意。23岁的黄祥来自重庆涪陵农村,今年刚大学毕业,几个月前,他在较为偏远的李家沱租了一套不到40平方米的小房子,每个月租金得600元,要花掉月收入的1/3多。

　　“住上公租房将大大改变我的生活。”黄祥算了一笔账:一方面,公租房租金只有市场价的60%,可省下一笔钱;另一方面,随着工龄增加工资会不断上涨。“一减一增中便有了更多积蓄,我会逐步添置电视机、冰箱、空调等'大件’,把家弄得舒服些。等攒足了钱,我还会买电脑,买房,买车”。

　　重庆将公租房定义为:在住房市场化大背景下,由政府提供政策支持,限定套型面积和提供优惠租赁价格,由政府或政府委托的机构持有产权,面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。根据调查与规划,以公租房为主体,未来重庆城市中30%―40%的中低收入群体将由保障房保障,既涵盖了过去申住廉租房等保障性住房的人群,又新增了“夹心层”的保障范围,逐步实现保障性住房全覆盖。

　　按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》,凡年满18周岁,在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力,单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的,就可申请公租房。“重庆公租房在准入上率先打破城乡和内外差别,不设户籍限制”重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇特别介绍。

　　这部分人主要包括“3+1”群体,“3”是指家庭人均住房面积在13平方米以下的城市中低收入群体、进城务工及外地来渝工作的无住房人员、大中专学校和职校毕业在渝工作的无住房人员;“1”主要指重庆从国内外引进的特殊人才以及劳模等各种先进人物中的住房困难人员。因为这类特殊人才可能在重庆居住3到5年,安排住公租房比较合适。

　　一个科学的建设规划

　　――公租房与商品房“混建”,使公租房住户与整个城市和社会有机融合,避免出现“贫民窟”和人为造成社会割裂

　　大规模建设公租房,有两个难题绕不过去:土地,资金。政府实施多年的土地储备制度和现代化社会融资方式,就如同“两翼”,共同支撑重庆公租房建设顺利向前推进。

　　先说土地。2002年,重庆就建立了土地整治储备中心,对土地市场进行宏观调控。2003年,又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”,由市政府注资,建立了政府主导型的土地储备供应机制。手中有地,建房有底。这次重庆大规模建设公租房,其中主城就从储备地中拿出3万亩作为划拨地投入。

　　再说资金。建设3000万平方米公租房,约需成本1500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应,减免土地出让金,加上免征城镇土地使用税、土地增值税,免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金,可直接减少一半资金投入,实际投资在700多亿元。

　　对这700多亿资金,大概200亿元由政府投入,主要有几个来源,一是土地全部划拨,土地成本作为国有资产注入;二是把每年土地出让收益的5%用于公租房建设,每年有10多亿元;三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。另外500多亿则通过社会融资渠道筹集。由于公租房具有源源不断的租金收入,因此对于银行、保险以及社保基金等来说,具有相当强的吸引力。

　　“在公租房建设上,我们确保做到规划布局均衡、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境宜居。”张定宇介绍,在重庆内环与外环之间的上好地段,此前已规划好21个大型聚居区,此次公租房都分布在这21个聚居区中,与商品房“混建”,“这样使公租房住户与整个城市和社会有机融合,避免出现'贫民窟’和人为造成社会割裂。”

　　公租房所在地段一般都有轨道交通支撑,周边城市配套设施较为完善。绿化率达35%左右,公建配置的建筑面积达10%。套型建筑面积在30―80平方米之间,其中60平方米以下的占85%,可满足不同类型人群和家庭人数的基本居住需求。

　　在“民心佳园”工地看到,小区配套有小学、幼儿园、社区管理、商业用房和适量停车位等。2011年将建成的轨道3号线距离小区西侧不到500米,远期规划的轨道4号线就位于小区东侧。四种户型的样板间,从31.14平方米的单间配套,到79.35平方米的三室一厅,每种户型都体现了科学设计:起居厅尽量宽大,最大的达到了17.26平方米;房间尽量考虑采光;每种户型都有阳台。样板间都配备了全套的厨房和卫浴设施。

　　一套严密的监管机制

　　――公租房永远姓“公”,实施“封闭运转”,做到规范透明,确保资金平衡,实现良性循环

　　前不久,重庆市公共租赁房管理局正式挂牌成立,该机构专司住房保障的规划、分配和监管等工作。

　　按照重庆的设计,公租房的建设主体是市政府和各区县政府,公租房产权由重庆地产集团等国有投资集团或区县政府性投资公司持有,运行、维护、监管等则由政府房屋主管部门和住房保障机构负责。“这些制度设计,确保了公租房永远姓'公’,动态地让住房困难群体享用。”黄奇帆说。

　　谁“入”谁“出”,同样是公租房监管难题。重庆创新手段和模式,建立房管、民政、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台,形成部门联动,提高审核准确度和效率。同时,及时向社会公开保障性住房房源信息,采用公开摇号方式进行配租,接受社会各界监督。

　　重庆公租房建设,涵盖了过去的廉租房和经济适用房,实现公共租赁住房与廉租房、经济适用房的一体化。此后,重庆将不再单独集中新建廉租房,符合廉租房保障对象的家庭可申请租住公租房,租金按廉租房租金标准支付。公租房承租以5年为一租期,其间随时可退出。租满5年之后,需要续租的需提前3个月重新申请;符合条件的,也可按经济适用房标准购买,转换成有限产权的经济适用房。

　　“当然,如果你买了公租房,后来又想把房子卖掉,那么只能卖给公租房管理局,回购价格以购房价加利息计算,然后再作为公租房流转使用。”重庆市国土房管局副局长孙力说,这种“封闭运转”,可有效遏制以前经济适用房监管中出现的利益输送。

　　孙力解释说,购买经济适用房的价格是每平方米3000元,而周边商品房是6000元,5年后转让,周边的商品房可能已升值到每平方米1万元了。那么经济适用房也按每平方米1万元的价格卖出去,5年前购买的人就发了大财。“现在通过明确政府回购与价格,那买房人就发不了大财。”

　　经测算,重庆将公租房租金价格原则上控制在市场租金价的60%以内。如果一个月收入2000元单身人士租住30平方米公租房,租金300多元;月收入3000元的两口或三口之家租住40平方米公租房,租金400多元,租金占月收入比基本都在15%左右,应该都可承担。

　　“可以说,公租房不会成为政府的负担。”张定宇说,3000万平方米公租房本身是一笔优质房产,同时每年租金加上少量配套的商业开发,收入将超过30亿,可以平衡融资利息和维护费用。当然,还要合理综合运作,不仅确保资金平衡,还能扩大再生产,最终实现良性循环。

　　一份长远的发展效益

　　――推动形成一个良好的社会生态,进一步改善投资环境,促进经济社会又好又快发展

　　“大规模建设公租房,无疑将促进整个房地产市场的健康发展。”张定宇说,近两年,重庆市年销售商品房3000万平方米,现在及今后三年每年开工建设1000万平方米公租房,肯定将对房地产市场产生影响,但其影响主要在投资与投机性购房方面,“这非常符合中央对房地产市场实施调控的意旨与方向。”

　　而且,公租房建设还将有力推动形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控体系,低端收入人群的住房由政府提供的大规模公租房予以保障;中端收入人群的住房由市场调节,将房价与“双职工”家庭年收入比稳定在6―7左右;高端住房将征收房产税。

　　“我们不仅要算当前账,也要算长远账,做到中长期平衡;不仅要算经济账,还要算社会账,做到综合平衡。要看到,当前的投入在未来会产生的巨大效益。”在谈到公租房建设等民生工作时,黄奇帆说。

　　重庆公租房建设,两个数字很关键,一是未来三年将建设3000万平方米,势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求,对刺激消费绝对“利好”;更重要的是,将解决50多万户中低收入群体住房困难,无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来,拿出原本计划用于买房的那部分积蓄,改善生活,提高当前生活质量,从而有力刺激消费。

　　一边是土地财政,一边是民生幸福,重庆坚定选择了后者,这体现出一种执政智慧:公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题,还能进一步改善投资环境,吸引更多企业来渝投资,推动经济社会又好又快发展。

　　在采访中,一些从沿海转移到重庆发展的企业都不约而同谈到这样一个看法:从沿海来到重庆,不仅是产业转移的整体趋势使然,重庆良好的生活与投资环境也是一个重要因素。

　　因为公租房建设以及其他方面的大力度民生投入,正推动重庆形成一个良好的社会生态,非常有助于新生代大学生和外来打工群体等生活上的安顿和工作上的安心。这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说,无疑是一个长期的“利好”消息。

　　张洁是云南人,毕业于西南政法大学,本有机会到北京、昆明、深圳等地工作,但最终选择留在重庆交通开投集团工作。现在,她越来越觉得当初的选择是明智的:这些年,重庆推动内陆开放高地和“五个重庆”建设,今年又推出公租房建设等“十大民生工程”,不仅这座城市显示出越来越大的可持续发展动力和勃勃生机,而且市民的生活、工作环境也越来越好了。“我们对自己和生活的这座城市的未来充满信心!”